Na wynajmie mieszkań zarobią inwestorzy z gotówką

Od 4,5 proc. w Białymstoku do 6,6 proc. w Częstochowie daje zarobić wynajem mieszkań. Bardzo szybko, nawet w dwa dni, wynajmują się kawalerki w dobrym standardzie, z dobrym adresem. Ale absolutnych pewniaków na tym rynku nie ma. Inwestycja w nieruchomości jest dziś opłacalna, jeśli kupujemy je za gotówkę. Raty kredytu przewyższają czynsz za wynajmowany lokal średnio o 1 tys. zł.

Do października popyt na mieszkania na wynajem był ogromny. Lokali szukali m.in. studenci. – Nowo wystawiane oferty znikały praktycznie od razu, niezależnie, czy była to kamienica, czy nowe budownictwo – mówi Lidia Dołhan, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. Z końcem października rynek nieco ostygł, popyt się zmniejszył. Stawki najmu zaczęły delikatnie spadać po okresie dynamicznych wzrostów.

Z analiz Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia czynsze w badanych 16 miastach poszły w górę średnio o 23 proc. Rekordowe wzrosty, o 36 proc., analitycy odnotowali w Krakowie. W Warszawie stawki wzrosły od początku roku o 31, a we Wrocławiu – o 30 proc. – Dane z października sugerują jednak, że potencjał dalszych wzrostów się wyczerpuje – oceniają autorzy raportu. – W październiku w porównaniu z wrześniem najem staniał w dziewięciu miastach (Katowice, Gdynia, Sosnowiec, Gdańsk, Rzeszów, Poznań, Wrocław, Toruń, Białystok), w dwóch stawki się nie zmieniły (Szczecin, Bydgoszcz), a w pięciu poszły w górę (Kraków, Warszawa, Łódź, Częstochowa, Lublin).

Kluczowe stopy

Największe tąpnięcie (o 9 proc. miesiąc do miesiąca) odnotowano w Katowicach. Obowiązujące dziś stawki są zbliżone do tych z początku roku. Minimalne spadki (o 0,3 – 0,4 proc.) zanotowano w Białymstoku i Toruniu. Czynsze wzrosły najmocniej w Lublinie – o 6 proc.

Expander i Rentier.io podają średnie stawki najmu metra mieszkań (bez opłat administracyjnych i licznikowych). W Sosnowcu jest to 35 zł, w Białymstoku – 40 zł, w Katowicach i Toruniu – 41, Częstochowie i Bydgoszczy – 42, w Rzeszowie – 43, Łodzi – 47, w Lublinie i Poznaniu – 50, w Szczecinie – 51, w Gdyni – 53, w Krakowie – 61, w Gdańsku – 62, we Wrocławiu – 64, a w Warszawie – 74 zł za metr.

Czy czas wielkich wzrostów minął? Zdaniem analityków Expandera i Rentier.io stawki są już bardzo wysokie, najemcom coraz trudniej jest zaakceptować kolejne podwyżki. – Ofert najmu mieszkań jest sporo, konkurencja wymusza spadki stawek. Właściciele lokali muszą się znów liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora – zaznaczają. Możliwe są dalsze niewielkie spadki, jeśli nie pojawi się nowa duża fala uchodźców.

Większych zmian na tym rynku można się spodziewać, gdy znacząco spadną stopy procentowe. Tańsze kredyty skierują klientów do biur deweloperów i pośredników. Część „przymusowych” najemców, których dziś nie stać na kredyt, przeniesie się do własnych, kupowanych z bankowym wsparciem mieszkań.

Czy opłaca się zainwestować w mieszkanie? Ceny gwałtownie już nie rosną, widać nawet pierwsze spadki. Deweloperzy kuszą promocjami. Rabaty za największe, najdroższe mieszkania to nawet 100–200 tys. zł.

Portal RynekPierwotny.pl podaje, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w Warszawie w listopadzie to ponad 13,3 tys. zł za mkw., tyle co w październiku (różnica 17 zł). W Krakowie ceny nowych lokali od października do listopada wzrosły o 1 proc., do ponad 12,1 tys. zł za metr. Także o 1 proc., do niespełna 10,4 tys. zł, podrożał mkw. mieszkania w Katowicach. W Gdańsku ceny oferowanych przez deweloperów lokali poszły w górę o 4 proc., do ponad 12 tys. zł, w Poznaniu – o 2 proc., do 10,2 tys. zł. We Wrocławiu ceny spadły o 1 proc., do 11,8 tys. zł za mkw. Największy spadek średniej ceny mieszkań w ofercie – o 7 proc., do ponad 8,7 tys. zł, RynekPierwotny.pl odnotował w Łodzi.

Przeceny zaczynają się pojawiać także na rynku wtórnym. Niższe ceny w połączeniu z wciąż wysokimi stawkami najmu oznaczają, że inwestycja jest opłacalna. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że rentowność netto inwestycji w mieszkania na wynajem, kupione bez udziału kredytu, wynosi: w Częstochowie – 6,6 proc., w Łodzi – 6,2, we Wrocławiu – 6,1, w Szczecinie – 5,9 proc., w Sosnowcu i Katowicach – 5,8 proc., w Lublinie – 5,7 proc., w Warszawie – 5,6, w Krakowie, Gdańsku i Bydgoszczy – 5,4, w Poznaniu – 5,3 proc., w Toruniu – 5,2 proc., w Gdyni i Rzeszowie – 5, a w Białymstoku – 4,5 proc. Tyle można mieć po odjęciu m.in. takich kosztów jak podatki, nakłady na remont mieszkania, ubezpieczenie – przy założeniu, że lokal jest wynajęty cały rok.

Wzrost wartości

Także Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, szacuje, że przeciętna rentowność mieszkania na wynajem w polskich miastach to dziś ok. 5–6 proc. netto (po odjęciu kosztów). – Zbliżyła się więc do rentowności lokat bankowych – zauważa. – Rynek najmu się stabilizuje zarówno pod względem podaży, jak i stawek. Nie ma jednak większych obaw o spadek popytu. Posiadanie mieszkania niesie ze sobą więcej obowiązków niż pieniądze umieszczone na lokacie – zaznacza. Ekspertka podkreśla, że inwestowanie w mieszkania na wynajem ma dziś sens jedynie wtedy, gdy mamy gotówkę. Inwestycja na kredyt – niekoniecznie. – Raty kredytu przewyższają czynsz za wynajmowane mieszkanie średnio o niemal 1 tys. zł. Oznacza to, że taką kwotę musielibyśmy co miesiąc dokładać do inwestycji – tłumaczy Barbara Bugaj. – A wizja spadku stóp procentowych i obniżenia kosztów kredytowania jest jak na razie odległa – dodaje.

Pośrednik Tomasz Rożek z agencji Akces podziela pogląd, że warto inwestować – za gotówkę. – Nie ryzykowałbym zakupu mieszkania na kredyt przy założeniu, że będziemy go spłacać dochodem z wynajmu – mówi. – Zawsze trzeba brać pod uwagę problemy ze znalezieniem najemcy czy wahania stawek – wyjaśnia.

Już miesiąc bez lokatora obniża rentowność inwestycji. Czynsz do administracji właściciel mieszkania musi opłacić z własnej kieszeni. Jeśli dojdzie do tego rata kredytu, biznes staje pod dużym znakiem zapytania.

O tym, że inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca, jest przekonany Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Zakup za gotówkę może przynieść od 5 do 9 proc. zwrotu – szacuje. – W przypadku zakupu na kredyt na natychmiastowy zarobek nie ma co liczyć – akcentuje.

Jeśli jednak udałoby się znaleźć okazję, czyli mieszkanie, za które czynsz spłacałby kredyt, nad taką inwestycją warto się zastanowić. – Po 20–30 latach kredyt zostanie spłacony, a mieszkanie będzie nadal pracować – zauważa pośrednik BIG Property. Podkreśla, że inwestycje w nieruchomości to inwestycje „namacalne i bezpieczne”. – Do tego dochodzi wzrost wartości nieruchomości w czasie. Jeśli ktoś myśli o długofalowej, wieloletniej inwestycji, to wzrost ten na pewno nastąpi – mówi.

Minimalizowanie ryzyka

Z analiz BIG Property wynika, że dziś wynajmują się dobrze wszystkie nieruchomości. – Najszybciej, standardowo, znikają mieszkania dwupokojowe, kawalerki i niewielkie lokale trzypokojowe w centralnych dzielnicach – mówi Łukasz Browarczyk. – Ale i większe, nawet w bardziej odległych od centrum miejscach, nie czekają długo na lokatora – dodaje.

Pytana o pewniaki inwestycyjne Bugaj ocenia, że inwestowanie nie jest pozbawione ryzyka nawet w przypadku pewniaków. – W sytuacjach kryzysowych popyt zawsze idzie tam, gdzie koszty są niższe – tłumaczy. – Dlatego najmniejsze ryzyko dotyczy kawalerek, które wynajmują się bardzo szybko. Jeśli standard lokalu jest dobry, często wystarczą dwa dni. Do łask wrócił także wynajem „na pokoje”, który pozwala na wygenerowanie wysokich rentowności. Mieszkania od trzech pokoi w górę wynajmowane jako całość czekają na najemcę dłużej, dlatego w ich przypadku ryzyko pustostanu znacznie rośnie.

Mariusz Stoltmann, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Gdańsk Centrum, podsumowuje, że inwestowanie to skomplikowana gra wielu czynników, które z perspektywy inwestorów mają różne znaczenie. – To m.in. płynność zaangażowanego kapitału, ryzyko inwestycyjne, horyzont czasowy, koszt finansowania – wskazuje. – Ocena atrakcyjności inwestycyjnej mieszkania na wynajem może być zatem odmienna z perspektywy różnych inwestorów, w szczególności w porównaniu z alternatywnymi formami inwestowania i w odniesieniu do kwestii wzrostu albo spadku wartości nieruchomości w okresie inwestycji – tłumaczy.

W ocenie Mariusza Stoltmanna – pomimo wzrostu cen nieruchomości – np. w Gdańsku o ponad 30 proc. w stosunku do ubiegłego roku – gotówkowe inwestycje w mieszkania na wynajem są nadal atrakcyjne. – Po pierwsze – ze względu na równoległy wzrost stawek najmu. Po drugie – ze względu na duży potencjał wzrostu cen mieszkań w długiej perspektywie – podsumowuje.