Słone rachunki utrudniają sprzedaż

Cena mieszkania to nie wszystko. Dziś bardziej niż kiedykolwiek liczą się koszty utrzymania i wykończenia lokalu. Sprzedający duże nieruchomości są bardziej skłonni do obniżek.

Kupujący dokładnie analizują wszystkie koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości. – Miałem klienta, który sprzedawał małe mieszkanie w starym bloku w centrum stolicy, zamieniając na podobny metraż na Białołęce tylko ze względu na niższy czynsz w nowym bloku – mówi Aleksander Skirmuntt z Maxon Nieruchomości.

Także Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl, podkreśla, że koszty utrzymania lokalu – zwłaszcza gdy klient planuje wziąć kredyt, który będzie spłacał w comiesięcznych ratach przez długie lata – odgrywają większą niż dotychczas rolę w podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania. – Klienci uwzględniają w kalkulacjach czynsz dla administracji, składki na fundusz remontowy, ale też inne opłaty, zwłaszcza gdy mieszkanie ma ogrzewanie elektryczne lub gazowe – mówi Marcin Drogomirecki. – Duże, a więc kosztowne w utrzymaniu mieszkania wzbudzają dziś mniejsze zainteresowanie, choć o zawrót głowy mogą przyprawić rachunki za ogrzewanie małej kawalerki w starej kamienicy bez centralnego ogrzewania.

W dobrym standardzie

Ekspert Morizona zaznacza, że sprzedający droższe w utrzymaniu mieszkania są w trudnym położeniu. – Sytuacja jest korzystna dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na większe wydatki i szukają określonych lokali – ocenia. – W serwisach Morizon.pl i Gratka.pl takich ofert systematycznie przybywa, wybór jest coraz większy, a oferenci są bardziej otwarci na negocjowanie cen.

Czy niższa cena wystarczy, by sprzedać np. 100-metrowe mieszkanie w blokowisku? – Duże lokale w wielkiej płycie to raczej 60–70 mkw. Wciąż jest na nie popyt (choć mniejszy) ze względu na adres, dobrą infrastrukturę (szkoły, przedszkola, sklepy, komunikacja). Podobne budynki od deweloperów w tej samej lokalizacji są droższe, nie ma też wielkiego wyboru – mówi Aleksander Skirmuntt. Szacuje, że kupując duże mieszkanie, można liczyć na 10–15 proc. rabatu. A Tomasz Wiśniewski, właściciel i dyrektor oddziałów biur w sieci Północ Nieruchomości Gdańsk, zauważa, że bardzo trudno jest sprzedać mieszkania na III i IV piętrze wielkopłytowych bloków bez wind. – Sprzedający utrzymują ich ceny, bo zazwyczaj są to dobre lokalizacje z pełną infrastrukturą – mówi. – W ostatnich latach przybyło jednak wiele nowych, komfortowych osiedli, które wypierają bloki z płyty, oferując hale garażowe, cichobieżne windy, często też pełne zaplecze komercyjne na pierwszych kondygnacjach budynków.

Mieszkanie w standardzie deweloperskim trzeba jednak jeszcze urządzić. – Wciąż wysokie ceny materiałów wykończeniowych i koszty robocizny sprawiają, że kupcy przychylnym okiem zerkają na rynek wtórny – przyznaje Tomasz Wiśniewski. Wybierając lokal z drugiej ręki, nie trzeba też długo czekać na odbiór. – Można też liczyć na sensowne zniżki – zapewnia Wiśniewski.

Dodaje, że dziś sprzedają się głównie ok. sześcioletnie mieszkania w centrum i w dzielnicach okalających centrum. – To lokale z wyższej półki. Sprzedaż trwa ok. dwóch–czterech miesięcy – mówi Tomasz Wiśniewski. – Ok. 90 proc. lokali do ok. 40 mkw. jest kupowanych inwestycyjnie jako ochrona kapitału przed inflacją, a mieszkania 65–80-metrowe – na własne potrzeby.

O pewnej stabilizacji cen materiałów wykończeniowych mówi Alicja Palińska, analityczka portalu Nieruchomosci-online.pl. Wciąż są jednak bardzo wysokie. – Wykończenie mieszkania jest dziś dwa razy droższe niż dwa–trzy lata temu. To jeden z powodów, dla którego rynek wtórny staje się coraz bardziej konkurencyjny – uważa Palińska.

Zwraca uwagę na coraz lepszy standard mieszkań z drugiej ręki. – Biorąc pod uwagę wszystkie miasta wojewódzkie, najwięcej ogłoszeń w III kw. dotyczyło mieszkań w stanie bardzo dobrym (27 proc.), dobrym lub w wysokim standardzie (po 24 proc.), co stanowi trzy czwarte wszystkich ofert lokali używanych – podkreśla. – Remontu wymagało 13 proc. sprzedawanych mieszkań, lekkiego odświeżenia 8 proc., a wykończenia – 3 proc. Do wielu lokali można się wprowadzać od razu.

Ekspertka dodaje, że w takich miastach, jak Gorzów Wielkopolski, Szczecin czy Rzeszów, prawie połowa mieszkań na sprzedaż charakteryzowała się wysokim standardem wykończenia. – W Bydgoszczy, Zielonej Górze czy Gdańsku największy udział w ofercie stanowiły mieszkania w stanie bardzo dobrym (ponad 40 proc.). Rynkami, gdzie wciąż można znaleźć mieszkania tańsze, ale wymagające remontu, są Łódź i Katowice, jednak ich udział nie przekroczył jednej czwartej wszystkich ogłoszeń mieszkań – wskazuje Alicja Palińska. – Najmniej lokali wymagających prac remontowych było w Gdańsku, Wrocławiu i Zielonej Górze. Ich udział nie przekroczył 10 proc. Mieszkania z roku na rok zyskują na jakości i standardzie wykończenia. Coraz trudniej jest znaleźć mieszkanie o niskiej cenie za metr – zaznacza.

Trendu przechodzenia z biur deweloperów do biur pośredników nie zauważył Aleksander Skirmuntt. – W dzisiejszej sytuacji nie ma klientów ani tu, ani tu – mówi. Ekspert uważa, że dziś jest dobry czas na wykończenie mieszkania. – Spadek sprzedaży to mniej lokali do wykończenia, co oznacza większą dostępność wykonawców, szybsze terminy i stawki do negocjacji – wyjaśnia. Potwierdza, że dziś stosunkowo szybko udaje się sprzedać małe, ok. 40-metrowe mieszkania w cenie poniżej 400 tys. zł, najlepiej po remoncie. – Można je szybko „wrzucić” na rynek wynajmu – tłumaczy Skirmuntt. Duże, 80–100-metrowe lokale powyżej 1 mln zł na własne potrzeby kupują klienci gotówkowi.

Wieczna konkurencja

Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa zaś, że jest za wcześnie, by mówić o zmianie trendów. – Istotnym problemem jest dziś brak zdolności kredytowej klientów, a co za tym idzie – mała liczba udzielanych kredytów. Do tego dochodzi inflacja i niepewność, co będzie w kolejnym roku, dwóch latach – podkreśla. – Jak pokazała sytuacja z lat 2008–2010, na zmiany na rynku właściciele mieszkań zaczynają reagować dopiero po kilku miesiącach. Długo łudzą się, że uda się im osiągnąć zamierzony cel – mówi.

A Marcin Drogomirecki podsumowuje: rynki pierwotny i wtórny konkurują od zawsze. – Niewątpliwą przewagą lokali w nowych budynkach jest to, że są zbudowane zgodnie ze współczesnymi trendami i standardami architektonicznymi, a ich nabywcy zwykle mogą też kupić miejsce postojowe i komórkę lokatorską. Oczywista niedogodność – na odbiór kluczy zwykle trzeba trochę poczekać (choć coraz częściej w ofercie pojawiają się już gotowe lokale), a potem poświęcić czas i dodatkowe, niemałe pieniądze na wykończenie i wyposażenie. Lokale z rynku wtórnego są najczęściej wydawane zaraz po transakcji – mówi. – Relatywnie nowe lub świeżo wyremontowane mieszkania nie wymagają dodatkowych nakładów finansowych – dodaje. Zdaniem Drogomireckiego atutem podobnych cenowo mieszkań na rynku wtórnym jest też często lepsza lokalizacja. – Godząc się na niższy standard budynku (np. blok z czasów PRL) i potencjalne problemy z parkowaniem zamiast nowego M na peryferiach, możemy mieć lokal podobnej wielkości, ale bliżej centrum.

Kupujący zaczęli skrupulatnie analizować koszty utrzymania mieszkania. Bywa, że lokal z wysokim czynszem chcą zamienić na mniejszy i tańszy. Fot. Enrika Samulionyte/shutterstock