Fundusze, banki i deweloperzy czekają na stabilizację rynku PRS

Na razie widać, że część inwestorów PRS wstrzymuje decyzje, czeka trochę na uspokojenie otoczenia, może liczy na uzyskanie jeszcze lepszych warunków u deweloperów – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, starsza partnerka w firmie Colliers.

PRS w Polsce to młody rynek, nic więc dziwnego, że mówi się o nim w kontekście współpracy inwestorów i deweloperów: umów ramowych na budowę bloków czy tworzenia wspólnych platform. Tymczasem szykuje nam się pionierska transakcja sprzedaży gotowej i wynajętej inwestycji – jesteście doradcą sprzedającego. Co to za projekt?

Doradzamy od samego początku tej inwestycji. To budynek na gdańskiej Zaspie postawiony w technologii modułowej, którego inwestorami są fundusz Tonsa, do którego należy Olivia Business Centre, i japoński koncern Kajima. Od początku celem była budowa, komercjalizacja i sprzedaż nieruchomości. Budynek został oddany do użytku na wiosnę i szybko wynajęty, wszedł na rynek w najgorętszym momencie związanym z napływem uchodźców z Ukrainy. Dużą część mieszkań wynajęła właśnie firma dla swoich pracowników.

Jakie jest zainteresowanie inwestorów tym projektem?

Całkiem przyzwoite, a biorąc pod uwagę obecne warunki i wyzwania, to w ogóle bardzo dobre. Mamy wysoką inflację, wysokie stopy procentowe i koszt finansowania, same procedury związane z uzyskaniem kredytu trwają dużo dłużej. Ale to jest gotowy projekt – to duża rzadkość. Jesteśmy dobrej myśli.

Jednym z problemów podnoszonych przez inwestorów jest to, że czynsze w PRS-ach są pobierane w złotym. Czy w Zaspie jest podobnie, czy też fakt, że wynajmującym jest firma, ułatwia pobieranie czynszu w euro?

W tym przypadku czynsz jest płacony w złotym, niemniej rzeczywiście najemcy korporacyjni dają większą swobodę, jeśli chodzi o negocjowanie w euro. Ten temat zyskał na znaczeniu w ostatnim czasie, bo inwestorzy zaciągali wcześniej dług w złotym, ale z powodu wzrostu stóp koszt finansowania w Polsce bardzo mocno wzrósł. Stopy w eurozonie też idą w górę, ale to wciąż zupełnie inny poziom i tempo. Możliwość pobierania czynszów w euro, przynajmniej od części najemców, na pewno otworzyłaby drogę do rozmów z bankami o możliwości zaciągania kredytów w euro na budowę projektów PRS. Na razie jest to bardziej rynkowa dyskusja, nie mamy wiele przykładów udzielenia takiego finansowania.

Z punktu widzenia klientów indywidualnych czynsz w euro to branie na siebie ryzyka kursowego. To nie odstraszy przed PRS?

Z punktu widzenia najemców ryzyko walutowe byłoby dość ograniczone, ponieważ umowy najmu podpisuje się zazwyczaj na rok. Pewną grupę najemców i tak stanowią cudzoziemcy, osoby zarabiające w walucie. Generalnie klienci PRS-ów to osoby, które w zamian za pewien wyższy standard godzą się na wyższe stawki, niż płaci się za wynajem od właścicieli indywidualnych. Jest wolny, zdrowy wybór – jeśli komuś nie odpowiadają warunki stawiane przez instytucje, można skorzystać z nieporównywalnie większego zasobu mieszkań prywatnych właścicieli. Obecnie zasoby PRS w Polsce to niecałe 9 tys. lokali, a rynek indywidualny to około 1,2 mln. To zupełnie inaczej niż w często przywoływanym Berlinie, gdzie nie ma za bardzo alternatywy dla najmu instytucjonalnego.

Czynsze w euro będą coraz częściej spotykane w prywatnych akademikach w Polsce, bo w tych nowoczesnych średnio pewnie około 60 proc. to obcokrajowcy.

Jeszcze w zeszłym roku fundusze chciały kupować od deweloperów, ale ci woleli sprzedawać mieszkania Kowalskim. Dziś popyt detaliczny jest w zapaści i to deweloperzy pukają do inwestorów instytucjonalnych. Mamy silny rynek najmu. Wydawałoby się, że to idealne warunki ekspansji dla PRS-ów, a jednak nie słychać o wysypie transakcji. Czy to bardziej kwestia otoczenia makro, czy np. innego postrzegania Polski jako regionu po najeździe Rosji na Ukrainę?

Jest pula inwestorów, którzy rzeczywiście omijają region Europy Środkowo-Wschodniej lub wręcz całą Europę i lokują kapitał w Ameryce. Wydaje mi się jednak, że w większości przypadków spowolnienie inwestycyjne to efekt postrzegania sytuacji makro – zarówno w ujęciu globalnym, jak i w ramach własnego podwórka. Proszę sobie wyobrazić fundusz, który mógłby zainwestować dzisiaj w Polsce w mieszkania na wynajem – on ma przecież jakiś portfel nieruchomości u siebie, w Europie Zachodniej. Kupował go, gdy finansowanie było tanie, w okolicach 2 proc. w skali roku, dziś to ponad 5 proc. Wyzwaniem jest więc zarządzanie własnym portfelem – oczywiście, z jednej strony jest presja na wzrost czynszów, ale ten wzrost może nie pokryć wyższych kosztów finansowania, plus rosną też koszty operacyjne. Taki inwestor musi najpierw poradzić sobie z wyzwaniami wewnętrznymi, zanim przystąpi do kolejnych zakupów, w tym w Polsce.

Wielu inwestorów dobrze zrozumiało już fundamenty polskiego rynku – jesteśmy atrakcyjnym rynkiem, popyt na najem jest silny. Jako doradca nie tłumaczymy już, dlaczego warto lokować w Polsce, a jak to zrobić. Na razie widać jednak, że część inwestorów wstrzymuje decyzje, czeka trochę na rozwój wydarzeń, uspokojenie otoczenia. Fundusze może liczą na uzyskanie jeszcze lepszych warunków u deweloperów. Problemem są zmienność i niepewność, które w istotny sposób utrudniają prognozowanie. Stabilność, nawet jeśli stopy w Polsce miałyby być wysokie, a prąd drogi, byłaby lepsza, bo znając realne warunki, można stworzyć model, wyliczyć zwrot i negocjować z deweloperem. Inna sprawa, czy deweloper zaakceptuje warunki, czy nie. Potrafię sobie wyobrazić sytuację, że część firm, szczególnie mocno zadłużonych, może przystać nawet na budowę za minimalną marżę lub poniżej, byle odzyskać chociaż część zamrożonego kapitału w gruntach.

Jednak nie tylko inwestorzy weszli w tryb wyczekiwania, banki też, dlatego tak długo trwa procedowanie wniosków o udzielenie kredytu. Banki są też zdecydowanie bardziej selektywne. Wszyscy mają przed sobą ciężką zimę, niepewność co do kosztów operacyjnych, cen prądu, kiedy nastąpi szczyt inflacji. Myślę, że sytuacja rozjaśni się na wiosnę, ale biorąc pod uwagę potencjał rynku, to jesteśmy ostrożnymi optymistami.

Pewnie nie pomagają też zapowiedzi jakiejś formy opodatkowania inwestorów instytucjonalnych – np. pakietowych zakupów. Cały czas przewija się jednak ta narracja – czy to w wypowiedziach polityków, czy ostatnio nawet KNF, o masowym wykupywaniu mieszkań przez PRS-y. Jesteśmy straszeni, że będziemy drugim Berlinem i fundusze będą dyktować – czytaj: windować – czynsze. Takie zapowiadanie opodatkowania, któreś już przecież w ostatnim czasie, bez podawania konkretów, na pewno nie sprzyja inwestycjom – i to dotyczy wszelkich regulacji.

Co do drugiego Berlina, musielibyśmy mieć sytuację, że w Warszawie 80 proc. zasobów to mieszkania na wynajem, a 20 proc. własnościowe. Berlin potrzebował około 100 lat, żeby dojść do takich proporcji, więc u nas to perspektywa millennium. Niewątpliwie rynek zyskałby, gdyby decydenci wspierali podaż mieszkań.

Co do rzekomych masowych zakupów – też wystarczy przytoczyć twarde liczby. W Polsce rocznie buduje się 150–200 tys. mieszkań. W ciągu kilku lat fundusze PRS zbudowały zasób 9 tys. lokali, a w perspektywie kilku lat to będzie 100 tys. Mówimy więc o wciąż niewielkim udziale najmu instytucjonalnego w rynku mieszkaniowym.

Na Kongresie Deweloperskim wybrzmiało, że teraz w Polsce otwiera się okienko dla PRS-ów, bo jak tylko wróci koniunktura na rynku detalicznym, to firmy znów skoncentrują się na budowaniu dla Kowalskich…

To też pewnego rodzaju okienko dla samych deweloperów, przynajmniej dla części, by w sposób świadomy zbudować dwie linie biznesowe i w zależności od koniunktury rozkładać akcenty. Zbalansowanie tych dwóch rynków – klientów indywidualnych i instytucjonalnych – daje dobre perspektywy, bo rynek jest cykliczny. PRS wymaga oczywiście dostępu do kapitału, więc trzeba mieć albo dostęp do finansowania dłużnego, ale zawierać sojusze strategiczne z inwestorami finansowymi.

W poprzednich latach mieliśmy kilka bardzo dużych transakcji funduszy i deweloperów, a ściślej umów ramowych na wybudowanie w kilka lat kilku tysięcy mieszkań. Czy w obecnej sytuacji związanej z kosztami finansowania czy budowy więcej będzie mniejszych transakcji?

Cały czas obserwujemy zainteresowanie dużymi transakcjami, ale już nie w takiej formule, jak dotychczas. Wcześniej inwestor zamawiał u dewelopera budowę PRS-ów za stałe wynagrodzenie, co rzeczywiście w momencie nagłego skoku cen materiałów rodzi presję na deweloperską marżę. Taka współpraca nie zniknie, ale pewnie będzie dotyczyć inwestycji o mniejszej skali, jednego bloku, a nie kilku, gdzie trudniej skalkulować koszty.

Dziś widzimy dużą skłonność do wchodzenia we współpracę kapitałową z deweloperami, tworzenie wspólnych platform, joint-ventures. To też dla obu stron możliwość elastycznego dostosowania się do rynku, dostosowania poziomu ryzyka do otoczenia.

Oczywiście każda forma współpracy ma swoje zalety i czynniki ryzyka. Na tym przecież polega biznes – czasami trzeba trochę zaryzykować, jednak przy dobrych fundamentach działania, przyzwoitym podejściu oraz dbałości o płynność wszystko powinno iść w dobrą stronę.

CV

Dorota Wysokińska-Kuzdra

Dorota Wysokińska-Kuzdra dołączyła do Colliers w 2018 r. Obecnie zajmuje stanowisko starszej partnerki i szefowej działu finansowania korporacyjnego oraz linii Living Services. Wcześniej była starszą partnerką w Griffin Real Estate i zajmowała stanowiska dyrektorskie w grupie HypoVereinsbank/UniCredit Group. Była współtwórczynią i prezeską Griffin Premium RE, biurowej spółki o charakterze REIT-u, która w 2017 r. debiutowała na warszawskiej giełdzie. Absolwentka SGH w Warszawie.