Wielkie przeprowadzki do biur

Przybywa dużych transakcji najmu na rynku biur. Firmy biorą nawet po kilkadziesiąt tysięcy metrów. Decydują się na długie, nawet dziesięcioletnie umowy. W zamian mogą mieć tańsze wykończenie.

Bank PKO BP trafi do stołecznego wieżowca Skysawa, zajmując ok. 34,5 tys. mkw. Pekao pojawi się w biurowcu Forest w Warszawie (30 tys. mkw.), Capgemini w Fabrycznej Office Park B5 w Krakowie (niemal 14 tys. mkw.), a PwC w .KTW II w Katowicach (prawie 13 tys. mkw.) – wskazuje Krzysztof Foks, ekspert platformy REDD. – Mieliśmy także renegocjacje umów najmu dużych powierzchni: Grupy ING w stołecznym Placu Unii (23,5 tys. mkw.), Samsunga w Warsaw Spire (21 tys. mkw.) czy Cisco w Enterprise Park C (12,5 tys. mkw.) w Krakowie.

Newmark Polska wskazuje na wynajem 18,8 tys. mkw. w Generation Park X w Warszawie (poufny najemca z sektora bankowego). 14,3 tys. mkw. w stołecznym pałacu Jabłonowskich bierze Generali.

Firmy nie boją się też długoletnich kontraktów. Umowę najmu 10 tys. mkw. na kolejne sześć lat w warszawskim biurowcu Karolkowa Business Park przedłużył Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Ponad 3,3 tys. mkw. w budynku Lixa C w stolicy na dziesięć lat wynajmuje Rise.pl.

Także mniejsze rynki

Karol Grejbus, dyrektor w dziale powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie Savills, zauważa, że Polska cieszy się także dużym zainteresowaniem organizacji, które chcą lub są zmuszone do porzucenia rosyjskiego i ukraińskiego rynku. – Pierwsze transakcje już są – i w Warszawie, i w regionach. Przykładem jest firma z branży IT – Infopulse, która sprowadziła do Łodzi 800 osób z Ukrainy – wskazuje.

Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Newmark Polska, zaznacza, że w I połowie roku na głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Katowice, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin) najemcy podpisali dziewięć transakcji najmu przekraczających 10 tys. mkw. – Transakcje te stanowiły ponad 21 proc. całkowitego popytu – mówi. – Cztery to przedłużenia umów i renegocjacje. Umowę na ponad 10 tys. mkw. odnotowaliśmy także w Bydgoszczy (renegocjacja, 14,8 tys. mkw., firma Atos w budynku Biznes Park Kraszewskiego), co pokazuje, że najemcy nie skupiają się wyłącznie na głównych rynkach.

Większość transakcji na głównych rynkach stanowią umowy do 2 tys. mkw. – W pierwszej połowie tego roku ok. 85 proc. umów dotyczyło właśnie takiego metrażu – zaznacza Giermakowska.

Krzysztof Foks ocenia, że rynek jest zrównoważony. – Mamy i duże, i mniejsze transakcje – mówi. Zauważa, że nowo oddawanymi prestiżowymi obiektami w dużych miastach są zainteresowane duże podmioty. – A powierzchnie, które zwalniają, są często wchłaniane przez kilku mniejszych najemców – tłumaczy ekspert.

Z analiz REDD wynika, że średni czas wynajmu biur w Polsce to 420 dni. – W I kw. odnotowywaliśmy stopniowy wzrost liczby dni, kiedy biura stały puste. W II kw. czas ten się skrócił, ale teraz znów się wydłuża – mówi Krzysztof Foks. – Szybciej wynajmują się stosunkowo niewielkie moduły. Ze względu na pracę zdalną wiele firm szuka mniejszych biur – dodaje.

Krócej czekają też biura w tańszych lokalizacjach. – W większości przypadków im wyjściowa stawka najmu niższa, tym ten czas krótszy – zaznacza ekspert REDD.

Z danych tej firmy wynika, że w Warszawie tzw. współczynnik pustostanów to 11,18 proc., w Krakowie – 12,59 proc., we Wrocławiu – 17,07 proc., w Trójmieście – 12,32 proc., w Katowicach – 16,40 proc., w Poznaniu – 11,34 proc., a w Łodzi – 15,71 proc. Od początku roku średni poziom pustostanów spadł we Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Warszawie i w Trójmieście. – Znacznie wzrósł w Katowicach, na co wpływ ma oddanie do użytku sporej liczby biur, które teraz czekają na najemców – wyjaśnia Krzysztof Foks.

– W przypadku zdecydowanej większości obiektów klasy A minimalny czas wynajmu to pięć lat. Widać jednak presję na dłuższe umowy, co wynika ze wzrostu kosztów budowy i przygotowania powierzchni – tłumaczy Foks.

Jakie kontrybucje

Potwierdza to Karol Grejbus. – W nowych obiektach i tych w budowie coraz częściej zdarzają się umowy najmu na ponad 60 miesięcy, co jest podyktowane rosnącymi kosztami adaptacji powierzchni – mówi. – Wydłużenie okresu najmu jest jednym z instrumentów, który pozwala urządzić biuro w określonym standardzie bez obciążania najemców dopłatami. Większą elastyczność przy negocjowaniu warunków umowy (jej długości, okresu zwolnienia z czynszu, dopłat do wykończenia powierzchni) widać w przypadku starszych budynków.

A Paweł Dobrowolski, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE, przypomina, że jeszcze niedawno standardowym okresem wynajmu biur było pięć lat. – Dziś umowy podpisywane są nawet na siedem–dziesięć lat. Koszty wynajmu wzrosły, ale oferowane przez deweloperów kontrybucje na wykończenie powierzchni znacząco się nie zwiększyły. Dzięki wydłużeniu czasu wynajmu biura najemcy są w stanie uzyskać większe dopłaty na urządzenie i dopasowanie przestrzeni – potwierdza.

Na inflację i wzrost cen surowców zwraca uwagę Joanna Bartosiewicz z Newmark Polska. – Podwyżki cen energii przełożą się na wzrost opłat serwisowych. W nowo budowanych biurowcach możemy się spodziewać nieznacznie wyższych czynszów, ponieważ wzrosły koszty materiałów budowlanych, a dostępność pracowników budowlanych jest znacznie mniejsza. W budynkach już istniejących czynsze powinny utrzymać się na dotychczasowym poziomie – przewiduje Bartosiewicz. – Sytuacja gospodarcza sprawia, że część najemców weryfikuje swoje potrzeby, gdy renegocjuje umowę najmu lub zamierza zmienić siedzibę. Premiowane będą budynki, gdzie wynajmujący zadba o utrzymanie jak najniższych opłat eksploatacyjnych i gdzie będzie można w jak największym stopniu wykorzystać zastaną powierzchnię. Tak zwana luka podażowa dotyczyć będzie raczej dużych najemców, którzy poszukują powierzchni powyżej 2 tys. mkw.

Joanna Bartosiewicz zauważa, że ostatnie lata przyniosły duże zmiany oczekiwań najemców. – Ważnym kryterium wyboru siedziby pozostaje, oczywiście, lokalizacja i stawka najmu, coraz częściej jednak do głosu dochodzi świadomość ekologiczna najemców. Liczy się efektywność energetyczna budynku – mówi. – To zasługa dyskusji o strategiach ESG i obowiązku raportowania w tym zakresie. Ważna jest też elastyczność powierzchni. Ze względu na wciąż wysokie ceny fit-outu umowy są podpisywane często na ponad pięć lat. Rzadko która firma jest w stanie przewidzieć, jakie będzie jej zapotrzebowanie na pracowników w dłuższej perspektywie. Biuro ma być nowoczesne, odpowiadające standardom ekologicznym, umożliwiające dostosowanie powierzchni do ciągłych zmian. Wiele firm pozostaje w hybrydowym modelu pracy, nie bez znaczenia są więc systemy rezerwacji sal konferencyjnych czy miejsc przy biurku – mówi ekspertka.