Ceny mieszkań nominalnie w stratosferze – a realnie?

Biorąc pod uwagę inflację czy wzrost wynagrodzeń, ceny mieszkań w Polsce są na zrównoważonym poziomie: nie wykazując przewartościowania ani niedowartościowania. Duże spadki w ujęciu nominalnym nie są prawdopodobne – przekonują eksperci.

Dynamiczny wzrost cen mieszkań towarzyszy nam od lat, według szacunków firmy JLL w ciągu pięciu lat w sześciu głównych aglomeracjach stawki za mkw. poszły w górę o 60–80 proc. i dziś tylko Łódź jest miastem, gdzie płaci się poniżej 10 tys. zł za mkw., podczas gdy w stolicy już prawie 14 tys. zł.

Obecne poziomy są znacznie wyższe od notowanych w szczycie poprzedniego boomu, tuż przed kryzysem w 2008 r. – oczywiście w ujęciu nominalnym. Jak drogo jest dziś? Sprawie trzeba się przyjrzeć w szerszym kontekście. Zrobili to eksperci firmy Baker Tilly TPA.

Ceny, inflacja, płace

Na tapetę wzięli dane NBP zagregowane dla 17 największych miast i dotyczące rynku wtórnego. W II kwartale 2022 r. tak liczona średnia cena za mkw. wyniosła prawie 8,1 tys. zł, o blisko 80 proc. więcej niż w 2017 r., gdy rozpoczęty w 2013 r. trend wzrostowy przeszedł w mocno dynamiczną fazę.

Ceny nominalne zostały zestawione z innymi parametrami. „Pierwszym punktem odniesienia może być aspekt realnych cen. Doświadczamy inflacji, szczególnie w ostatnich kwartałach, i to też przekłada się na wyższe ceny mieszkań. O ile wzrosty nominalne są imponujące, o tyle ich skorygowanie o ogólny wzrost poziomu cen w Polsce znacząco zmienia perspektywę” – wskazali eksperci.

Tak skorygowana średnia cena za mkw. liczona dla 17 miast wzrosła od początku 2017 r. o niecałe 40 proc. Co więcej, w tym roku cena nie nadążała za inflacją, przez co pierwszy raz mamy do czynienia ze spadkiem realnych cen: o 1,9 proc. przy nominalnym wzroście o prawie 8 proc.

To nie wystarczy, by odpowiedzieć, czy jest drogo czy nie. Eksperci Baker Tilly TPA sprawdzili jeszcze relację cen nominalnych do poziomu wynagrodzeń. „Ostatecznie mieszkanie jest dobrem konsumpcyjnym, więc siła nabywcza ludności odgrywa istotną rolę w kształtowaniu popytu i w konsekwencji również cen tego dobra. Ze względu na dobrą koniunkturę gospodarczą, a także rynek pracownika, w ostatnich latach obserwowaliśmy dynamiczny wzrost średniego wynagrodzenia” – czytamy w raporcie. Eksperci zbadali, ile przeciętnych pensji potrzeba na zakup mkw. mieszkania na rynku wtórnym. Do szacunków wzięto średnie wynagrodzenia dla przedsiębiorstw zatrudniających powyżej dziewięciu osób.

„Po podwyższonych poziomach w okresie poprzedniej hossy i w czasie spadków cen, od około ośmiu lat relacja ta jest dość stabilna, na zakup mkw. potrzeba 1,0–1,2 średniej pensji. Oznacza to, że wyższe ceny są efektem wyższej siły nabywczej i rosnących zarobków Polaków i również ten parametr nie wskazuje na odchylenie się cen mieszkań od normalnych poziomów dla naszego rynku” – czytamy w raporcie Baker Tilly TPA.

Odwracając relację, w II kwartale br. pensja pokrywała zakup 0,8 mkw. przy średniej cenie liczonej dla 17 miast. Tak rozumiana siła nabywcza jest mniejsza od tej tuż przed rozpoczęciem trendu wzrostowego w 2013 r. (0,9 mkw.). Daleko nam jeszcze do szczytu poprzedniej hossy, kiedy średnia pensja pokrywała zakup mniej niż 0,6 mkw. Największą siłą konsumenci dysponowali w latach 2016–2017, kiedy wskaźnik sięgał 1 mkw.

Eksperci sprawdzili też, jak wypada siła nabywcza w największych polskich aglomeracjach na tle innych krajów UE (nieco poniżej średniej, czyli 1,7 pensji na zakup mkw.).

„Patrząc łącznie na wnioski, można przyjąć, że obecne ceny mieszkań w Polsce są na zrównoważonym poziomie, nie wykazując przewartościowania ani niedowartościowania. Dlatego duże spadki są mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę rosnące dwucyfrowo pensje i inflację” – konkludują eksperci. Jednak w krótkim terminie mogą przeważyć czynniki prowadzące do powstania nierównowagi między popytem a podażą, w szczególności drastyczny spadek dostępności kredytów hipotecznych, co może sprzyjać stabilizacji cen, a może nawet lekkim spadkom w horyzoncie najbliższych miesięcy.

– Perspektywę transakcyjną na rynku mieszkaniowym należy oceniać w dwóch wymiarach: liczbowym i cenowym. Liczba zawieranych transakcji zapewne znacząco spadnie ze względu na trudność w dostępie do kredytów hipotecznych – mówi Tomasz Manowiec, dyrektor zespołu corporate finance w Baker Tilly TPA. – Skutkiem tego jest skurczenie się puli kupujących do osób o dość wysokich dochodach oraz klientów gotówkowych. Mniejsza liczba nabywców teoretycznie powinna prowadzić do spadku cen. Będzie to widoczne zdecydowanie bardziej na rynku wtórnym, gdzie sprzedający często są pod presją lub po prostu zależy im na czasie sprzedaży, co może tworzyć sporadyczne okazje cenowe – dodaje.

Zdaniem eksperta znaczące spadki, w szczególności na rynku pierwotnym, są mało prawdopodobne z kilku powodów. – Przede wszystkim szybki wzrost czynszów w ostatnich miesiącach zdecydowanie poprawił rentowność najmu mieszkań, która teraz osiąga dość wysokie historycznie poziomy i posiadanie lokali jest atrakcyjną inwestycją. Utrzymujące się zapotrzebowanie Ukraińców oraz jesienny powrót studentów będą wzmacniać ten efekt – mówi Manowiec. – Po drugie, cały czas mamy do czynienia z wysoką inflacją, która sprzyja wzrostowi cen realnych aktywów, takich jak nieruchomości. Pociąga to za sobą wzrost płac będących wyznacznikiem mieszkaniowej siły nabywczej oraz wzrost kosztów wytworzenia nowych lokali, determinujących w znacznym stopniu ceny na rynku pierwotnym. Koszty usług budowlanych na razie nadal rosną, a drogo kupione grunty nie dają dużo przestrzeni do obniżki cen. Przy dwucyfrowych wartościach inflacji oraz wzrostu płac możemy ewentualnie zakładać spadek cen w ujęciu realnym (skorygowanym o inflację), natomiast nominalnie przestrzeń do spadków jest niewielka – dodaje.

Ekspert wskazuje, że rynek pierwotny dodatkowo wzmacniany jest potencjalnym popytem instytucjonalnym (PRS): pakiety mieszkań lub całe budynki mogą być sprzedane w jednej transakcji, więc deweloperzy nie będą skorzy do obniżek cen w sprzedaży indywidualnej.

– Powyższe wnioski potwierdzane są w najnowszych danych NBP: w II kwartale br. ceny transakcyjne zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym rosły prawie we wszystkich miastach – konkluduje Manowiec.

Dwa bieguny

Sile nabywczej przyjrzeli się też eksperci portalu RynekPierwotny.pl, biorąc pod lupę dziesięć miast z największą ofertą mieszkań deweloperskich. Sprawdzili m.in., jak wygląda relacja cen lokali i wysokości zarobków oraz jaki metraż przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach.

W czerwcu najkorzystniejszy stosunek cen mieszkań do zarobków odnotowano w Bydgoszczy i Katowicach – za przeciętne miesięczne wynagrodzenia brutto liczone dla tych miast można było kupić 0,76 mkw. Najgorzej wypadła Warszawa, gdzie zarabia się nominalnie najwięcej, ale i ceny lokali są nominalnie najwyższe – dlatego też wskaźnik dostępności wyniósł w stolicy tylko 0,57 mkw. Jeśli chodzi o posiłkowanie się kredytem, średnio zarabiający singel w czerwcu najwięcej mógł nabyć w Bydgoszczy: 26,9 mkw., a najmniej w Warszawie, 19,9 mkw. W przypadku rodziny „2+1” było to odpowiednio 51,1 i 38,2 mkw.