Z wejściem na rynek PRS w Polsce czekamy na dobry moment

Wraz ze spadkiem sprzedaży na rynku detalicznym i rosnącym oprocentowaniem kredytów deweloperzy mogą być bardziej otwarci na rozmowy w sprawie transakcji hurtowych – mówi Anna Duchnowska, dyrektorka zarządzająca w Invesco Real Estate.

Jaka jest struktura nieruchomościowego portfela Invesco i jakie miejsce ma w nim Polska?

Jesteśmy częścią większej organizacji, IVZ, firmy, która jest notowana na giełdzie w Nowym Jorku. IVZ to niezależna platforma inwestycyjna zarządzająca pieniędzmi klientów instytucjonalnych i detalicznych w różnego rodzaju aktywa – ich łączna wartość to 1,5 bln USD. Inwestycje w nieruchomości stanowią poniżej 8 proc. całości aktywów. Największy portfel nieruchomości ulokowany jest w USA, a w Europie to ponad 13 mld USD i blisko 190 obiektów. Tym ogromnym zdywersyfikowanym portfelem zarządzamy międzynarodowym zespołem 600 ekspertów zlokalizowanych na całym świecie. Jeśli chodzi o Polskę, to mamy zainwestowane około 10 proc. wartości europejskiego portfela, czyli ok. 1,4 mld USD.

Klientami Invesco Real Estate w Europie są przede wszystkim inwestorzy instytucjonalni: fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, a także kapitał prywatny. Nasi inwestorzy są bardzo różnorodni: to m.in. kapitał amerykański, niemiecki, holenderski, skandynawski, ale także azjatycki. Bardzo różne jest też podejście do ryzyka, niektórzy klienci mają profil tzw. core, czyli chcą inwestować bezpiecznie, w najlepsze budynki, dobrze wynajęte na długie okresy. Z drugiej strony mamy inwestorów skrajnie oportunistycznych, którzy oczekują zwrotów kilkunastoprocentowych lub nawet wyższych w skali roku.

Inwestujemy we wszystkie klasy aktywów, dominującą pozycję portfela stanowią biura, potem logistyka, handel i hotele. Od pięciu lat aktywnie działamy w sektorze mieszkań na wynajem (PRS), głównie w Niemczech, Wielkiej Brytanii, sporo robimy także we Włoszech, Hiszpanii, Danii, a ostatnio również w Czechach.

Dlaczego nie w Polsce? Przecież nasz młody rynek przedstawiany jest jako ziemia obiecana – a kto pierwszy, ten lepszy, tym większą premię zgarnie za bycie pionierem...

Cały czas patrzymy na Polskę, osobiście jestem fanką PRS-u i wierzę głęboko w jego rozwój u nas – zgodnie z trendem, jaki widzimy w Europie Zachodniej. Zamiast brać kredyty na 30 lat, szczególnie w obecnych warunkach, coraz więcej ludzi, zwłaszcza młodych, woli wynajmować mieszkania. Zyskały na znaczeniu mobilność oraz elastyczność.

W Europie jesteśmy właścicielami kilku tysięcy mieszkań, w tym w budowie, i bardzo pozytywnie patrzymy na ten sektor nieruchomości. Naturalnie, zwroty w sektorze PRS nie są bardzo spektakularne, ale jest pewność i stabilność: najemcy płacą czynsz na czas, a większość nieruchomości jest wynajęta praktycznie w 100 proc. Tak więc w horyzoncie długoterminowym jest to bardzo bezpieczna inwestycja.

Jeśli chodzi o sam polski rynek, to w ostatnich latach deweloperzy mieli prawdziwe eldorado, praktycznie wszystkie lokale sprzedawane były przed zakończeniem budowy nabywcom indywidualnym, ryzyko więc było dla nich niewielkie, a marże bardzo dobre. Fundusze inwestycyjne nie były więc postrzegane jako atrakcyjni kontrahenci, bo oczekiwały zniżki przy zakupie wszystkich mieszkań w danym projekcie. Takie oczekiwania to nic dziwnego, bo przy cenach płaconych przez Kowalskich trudno byłoby osiągnąć zwrot, który uwzględniałby premię za ryzyko wejścia w projekt na etapie deweloperskim, na rynku wschodzącym, gdzie PRS nie ma praktycznie jeszcze udokumentowanej historii. Dodatkowy czynnik ryzyka to oczywiście waluta, bo czynsze w PRS w Polsce płacone są w złotym – inaczej niż w biurach, magazynach czy obiektach handlowych, gdzie denominowane są w euro. Co prawda istnieje opcja hedgingu, ale jest ona bardzo droga i sprawia, że zwroty z takiej inwestycji tracą mocno na atrakcyjności.

Wszystkie te czynniki z naszego punktu widzenia powodowały, że do tej pory nie byliśmy w stanie zainwestować w PRS w Polsce. Mam nadzieję, że ta sytuacja może się zmienić w przyszłości. Wraz ze spadkiem sprzedaży na rynku detalicznym i rosnącym oprocentowaniem kredytów deweloperzy mogą być teraz bardziej otwarci na rozmowę z funduszami w sprawie transakcji hurtowych. To może być katalizator rozwoju rynku PRS w Polsce i impuls do napływu kapitału z regionu.

W co zatem inwestujecie w Polsce?

Nasza aktywność zaczęła się w 2002 r. W tej chwili w portfelu mamy m.in. warszawskie biurowce klasy A: Q22 i Plac Unii, w Krakowie hotel Sheraton i Galerię Kazimierz. W ostatnich czterech latach szczególnie mocno skupiliśmy się na logistyce, mamy w portfelu wiele magazynów wynajętych przez światowe firmy, kontynuujemy także z naszymi partnerami projekty deweloperskie.

I półrocze pod względem wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wypadło bardzo dobrze, brokerzy liczą na powtórkę z zeszłego roku, czyli wynik w okolicach 5 mld euro. Jak w pani przekonaniu postrzegana jest Polska przez pryzmat rosyjskiej agresji na Ukrainę?

Generalnie globalni inwestorzy instytucjonalni kładą duży nacisk na dywersyfikację lokowania kapitału. Nikt raczej nie specjalizuje się w inwestycjach w danym regionie, nie mówiąc o kraju. Polska w portfelach globalnych graczy będzie mieć zawsze niewielki udział, kapitału jest bardzo dużo, więc nawet ten niewielki udział to są miliardy euro.

Polska jest postrzegana wciąż jako rynek rozwijający się, emerging market, dający szansę na trochę wyższy zwrot, ale przy wyższym ryzyku związanym ze stabilnością waluty i płynnością transakcji.

W momencie wybuchu wojny rynek inwestycyjny praktycznie zamarł, wielu inwestorów zawiesiło podejmowanie decyzji i czeka na rozwój sytuacji. W I półroczu zamykane były głównie transakcje negocjowane już od jakiegoś czasu. Nie jest oczywiście tak, że właściciele rzucili się do panicznego wyprzedawania nieruchomości w Polsce, ale napływ nowego kapitału jest wyraźnie ograniczony.

Obecnie mamy ryzyko różnego rodzaju: makroekonomiczne, geopolityczne, te związane z ocieplaniem klimatu. W takiej sytuacji inwestorzy core’owi szukają bezpiecznych przystani, a takimi są USA czy Niemcy. My prowadzimy w Polsce rozpoczęte projekty, ale z nowymi także się wstrzymujemy. Liczę, że ten trend zmieni się w ciągu kilkunastu miesięcy.

Rynek nie znosi próżni, dlatego widzimy zwiększoną aktywność w Polsce inwestorów z regionu: węgierskich, słowackich, czeskich. Można się też spodziewać zwiększonej aktywności funduszy oportunistycznych, choć myślę, że nie znajdą one tak wielu okazji, przecen rzędu 30 proc., bo właściciele dobrych nieruchomości w Polsce zachowują się bardzo racjonalnie. Otoczenie geopolityczne jest trudne, ale obiekty cały czas są wynajęte, najemcy płacą czynsze, generowane są przepływy pieniężne.

To, czego brakuje naszemu rynkowi, to przede wszystkim rodzimych inwestorów instytucjonalnych. Pod tym względem jesteśmy ewenementem na świecie. Jest wiele instytucji, które spokojnie mogłyby inwestować polskie pieniądze w polskie nieruchomości, zwłaszcza w PRS, gdzie czynsze są denominowane w złotym.

Dlaczego tak nie jest? Mijają lata i m.in. nie udało się przyjąć przepisów o REIT–ach...

Trudno mi to zrozumieć, dlaczego tak się dzieje i dlaczego ustawodawcy do tej pory nie opracowali żadnego mechanizmu umożliwiającego instytucjom emerytalnym i ubezpieczeniowym inwestowanie w nieruchomości. Na przestrzeni dziesięcioleci, w sytuacjach kryzysowych, inflacyjnych, nieruchomości okazywały się najstabilniejsze, zawsze są w stanie dostarczyć te 4–6 proc. zwrotu – to pokazują badania prowadzone od lat 70. w USA i Europie. Poza tym większy udział rodzimych inwestorów poprawiłby płynność naszego rynku, a tym samym jego atrakcyjność w oczach zagranicznych graczy.

Rodzime fundusze typu private equity czy inwestorzy indywidualni szukają możliwości lokowania oszczędności w nieruchomościach. Widzieliśmy, jak dużo mieszkań w ostatnich latach było kupowanych z myślą o wynajmie – zasoby na wynajem w prywatnych rękach to już ponad 1,2 mln lokali. Tak więc potencjał jest, i to ogromny. Pozostaje mi mieć nadzieje, że odpowiednie regulacje i rozwiązania podatkowe, pozwalające na systemowy rozwój sektora mieszkań na wynajem, to kwestia czasu.

Macie dużą ekspozycję na biura, jak oceniacie perspektywy tej części rynku?

Po wybuchu pandemii nie brakowało opinii, że biura nie będą już nikomu do niczego potrzebne. Taka percepcja pochodziła w dużej mierze z USA i było to spowodowane zwiększonymi pustostanami, np. w San Francisco było to blisko 30 proc. W Europie ten trend nie do końca jest widoczny. Oczywiście, mniej ludzi pojawia się statystyczne w biurze, ale firmy, walcząc o najlepsze talenty, pracowników, tworzą przestrzenie bardzo atrakcyjne, zachęcające do codziennego korzystania. Rynek się redefiniuje – firmy będą nadal mieć swoje biura, tylko ich funkcja będzie inna, modele hybrydowe i elastyczność będą królować. Podaż biur będzie w najbliższym czasie mniejsza, ale nie z powodu spadku popytu najemców, tylko nieprzewidywalnych kosztów budowy.

Na rynku następuje polaryzacja między produktami najlepszymi a starszymi, które nie były remontowane i nie do końca spełniają oczekiwania obecnych najemców. Zakładam, że tu będziemy mieli do czynienia z repozycjonowaniem budynków. Z punktu widzenia inwestora długofalowo budynek biurowy w najlepszych lokalizacjach, dobrze skomunikowany i spełniający najwyższe wymogi ESG to bardzo dobry produkt.

A co z hotelami? Pandemia mocno je poturbowała.

Wielu inwestorów oportunistycznych oczekiwało, że pojawią się fantastyczne okazje, głębokie przeceny w sektorze hotelowym w Europie. Ale mimo że hotele były zamknięte i przez długi czas przynosiły straty, do takich sytuacji nie dochodziło. Potencjał odbudowy wzrostu branży jest bardzo duży. Nasz europejski portfel hotelowy wrócił już praktycznie do przed pandemicznych poziomów, wyceny się poprawiają. Ludzie nadal będą podróżować i wyjeżdżać czy to w sprawach biznesowych, czy prywatnie. Dużo zależy od lokalizacji hotelu, jego przeznaczenia i operatora. My raczej nie inwestujemy w obiekty typowo turystyczne, wypoczynkowe. Stawiamy na połączenie turystyki i biznesu, w głównych miastach Europy – i ta strategia bardzo dobrze się sprawdza.

CV

Anna Duchnowska jest związana z Invesco Real Estate od 2014 r., odpowiadała za uruchomienie biura w Warszawie i nadzorowanie inwestycji w Polsce. Od 2020 r. jest dyrektorką zarządzającą aktywami w Europie. Wcześniej pracowała m.in. w Colliers, Polonia Property Funds i KPMG. Absolwentka Szkoły Głównej Handlowej.