Biznes w centrach miast kusi inwestorów. Jest drogo

Za najlepsze lokale usługowe w stolicy trzeba zapłacić miesięcznie nawet 100 euro za metr. Wynajmują je głównie marki premium. Wiele biznesów na powierzchnię ze świetnym adresem jest w stanie czekać nawet kilka lat. W centrach miast można też szukać lokali komunalnych.

Lokal usługowy to w ocenie wielu ekspertów dobry pomysł na biznes. A punkt w sercu miasta może być strzałem w dziesiątkę.

Renata Kamińska, szefowa działu ulic handlowych w firmie doradczej CBRE, zauważa, że pandemia tylko w niewielkim stopniu wpłynęła na oczekiwane przez właścicieli lokali czynsze. Wynajem najlepszych lokali w stolicy kosztuje ok. 100 euro za mkw. Ich dostępność nie jest imponująca. – Często są przeznaczone dla marek premium, branży jubilerskiej czy szeroko pojętych akcesoriów mody – mówi Renata Kamińska. – Nie dla każdego biznesu wszystkie najdroższe lokalizacje są odpowiednie. Branża gastronomiczna wybierze miejsca z cenami od 20 do 40 euro za mkw.

Przemyślana polityka

Ekspertka CBRE zwraca uwagę, że dla większości biznesów lokal w centrum miasta jest niejednokrotnie „być albo nie być” danego konceptu. – Wiele marek, które przyglądają się rynkowi warszawskiemu, na idealną lokalizację jest w stanie czekać nawet dwa–trzy lata – mówi Kamińska. Chętni na lokal usługowy w sercu miasta mogą się też zainteresować nieruchomościami komunalnymi.

– W kluczowych dla dzielnic ciągach komunikacyjnych i mieszkaniowych pandemia nie spowodowała znaczącego wzrostu pustostanów, choć oczywiście one są – mówi ekspertka CBRE. – Zjawiska nie należy traktować wyłącznie w negatywny sposób. Wiele niewynajętych lokali to efekt przemyślanej polityki właścicieli, którzy nie chcą wynajmować powierzchni niestabilnym podmiotom czy mało interesującym konceptom, które nie pasują do lokalizacji i sąsiedztwa – wyjaśnia. Większość lokali jest wynajmowana na pięć lat lub dłużej. Należy więc dokładnie przemyśleć model biznesowy, zakładając, że będą i dobre, i gorsze czasy.

W warszawskim Śródmieściu lokale należące do m.st. Warszawy i administrowane przez dzielnicowy Zakład Gospodarowania Nieruchomościami są oferowane na wynajem w konkursie ofert i poza konkursem. Dostępnych jest 40 lokali – w tym 29 przeznaczonych na działalność handlowo-usługową (stan na 20 czerwca).

Jak informuje Paweł Siedlecki, rzecznik śródmiejskiego ratusza, oferta jest różnorodna. Są i bardzo małe lokale – np. 6,94 mkw. przy ul. Jasnej, i lokale bardzo duże – np. 1305,6 mkw. przy ul. Waryńskiego. – Są też lokale takie jak przy ul. Świętokrzyskiej – o powierzchni 184,30 mkw., i mniejsze – mówi Paweł Siedlecki.

Stawki są zróżnicowane ze względu na rodzaj działalności – np. od 13 zł za mkw. lokalu przeznaczonego na magazyn, poprzez 25 zł za lokal biurowy do 120 zł za lokale handlowo-usługowe.

Jeśli w dwóch konkursach nie znajdzie się chętny na wynajem, lokal jest oferowany poza konkursem ze stawką obniżoną o 15 proc. – Od stycznia do końca maja było zorganizowanych 20 konkursów ofert na wynajem lokali użytkowych, w których wystawiono 64 pustostany – informuje Paweł Siedlecki. – 47 z nich było przeznaczonych na działalność handlowo-usługową.

Z pomocą miasta

W zasobach administrowanych przez Gdańskie Nieruchomości jest ponad 1,6 tys. miejskich lokali użytkowych, z czego w Śródmieściu – 371. Do wynajęcia w ścisłym centrum jest np. 29-metrowy lokal przy ul. św. Ducha. Do oferty ma też trafić 350-metrowy lokal przy głównym ciągu komunikacyjnym Śródmieścia, a przy Targu Rybnym/Tobiasza będzie można wynająć 153 mkw. Wyjściowe stawki zależą od adresu i standardu lokalu. Najemcy są wyłaniani w pisemnym konkursie ofert i ustnych licytacjach. Stawki za lokale w Śródmieściu Gdańska wahają się od 10 do ponad 300 zł za mkw. – Miejskie lokale cieszą się niesłabnącym powodzeniem. Na zainteresowanie ofertą wpływ ma lokalizacja przestrzeni biznesowych, niezależność działania także w czasie pandemii, możliwość dostosowania powierzchni do rodzaju działalności, wsparcie przedsiębiorców – podkreśla Aleksandra Strug ze spółki Gdańskie Nieruchomości.

W czasie lockdownu miasto obniżało czynsze za lokale komunalne. W tym roku w Śródmieściu oraz w bezpośrednio sąsiadujących z centrum miasta lokalizacjach wynajęto pięć lokali. Kolejny został przeznaczony dla młodych przedsiębiorców. – Młodzi przedsiębiorcy mogą rozwijać działalność dzięki programowi „Lokal na Start za 1 zł” – wskazuje Aleksandra Strug. W Gdańsku nowe biznesy rozwijają się w 14 lokalach.

Miasto Katowice w strefie centrum ma 148 lokali użytkowych, z czego wolne są tylko dwa. 20,55-metrowy lokal przy ul. Mielęckiego jest do wynajęcia w drodze przetargu. Poza przetargiem – 22,54-metrowa nieruchomość przy tej samej ulicy. We wszystkich strefach miasta w przetargach jest wystawianych 17 lokali komunalnych, poza przetargiem – 24.

Większa ostrożność

– Z uwagi na stan techniczny i funkcjonalny komunalnych lokali ich ogólna liczba nieznacznie maleje – mówi Dariusz Czapla z katowickiego urzędu miasta. Dodaje, że wyjściowe stawki w przetargach i negocjacjach w strefie centrum wynoszą: 30 zł netto za mkw. lokali parterowych, frontowych i 16 zł netto za pozostałe lokale. – Realne, komercyjne czynsze zależą od branży i lokalizacji w strefie – tłumaczy Dariusz Czapla. – W okresie po pandemii zaobserwowaliśmy dużą ostrożność wśród potencjalnych najemców (osoby fizyczne rozpoczynające działalność lub przedsiębiorcy). Liczba złożonych ofert w porównaniu z latami poprzedzającymi pandemię zmalała – zauważa.

W Krakowie aukcje na najem lokali użytkowych przeprowadzane są raz w miesiącu, a przetargi – nie rzadziej niż raz na dwa miesiące. – Centrum Krakowa objęte jest strefą Ex i A. Dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą minimalne wyjściowe do licytacji stawki za najem mkw. powierzchni użytkowej wahają się od 25,20 zł do 75,40 zł (strefa Ex) oraz od 12,70 do 40,10 zł za mkw. (strefa A) – podaje Patrycja Piekoszewska z krakowskiego urzędu. – Dla organizacji pozarządowych prowadzących działalność statutową minimalne czynsze wahają się od 6,40 zł do 15,20 zł za mkw. (strefa Ex) oraz od 6,40 do 12,70 zł za mkw. (strefa A). Najwyższa stawka osiągnięta w licytacji to 241 zł za mkw.