Chcemy wejść w segment biurowy.

Z Shragą Weismanem, prezesem spółki Ronson Europe rozmawia Anna Koper.

W 2011 r. informowaliście, że w tym roku chcielibyście przedsprzedać około 500 mieszkań. W pierwszym półroczu sprzedaliście zaledwie 168 lokali. Czy w związku z tym te prognozy są aktualne? Rynek mieszkaniowy boryka się raczej ze spadkiem niż ze wzrostem popytu...

Podtrzymujemy wcześniejsze założenia nawet mimo tego, że rynek nie jest prosty. Odchylenia od naszych szacunków nie powinny przekroczyć 10 proc. w którąkolwiek ze stron. Naszym atutem jest to, że w Warszawie dzielimy inwestycje na kilka etapów. Dzięki temu w zależności od preferencji cenowych klienci mogą wybrać mieszkania gotowe lub w trakcie budowy. Mogą też zobaczyć, w jakim standardzie wykonujemy mieszkania. Naszym atutem jest też to, że w ciągu ostatnich dwóch lat większy nacisk położyliśmy na rozwój w segmencie średnim i popularnym, a nie w  wyższych segmentach, jak to miało miejsce wcześniej. Budujemy też mniejsze mieszkania. Dzięki temu nasza oferta jest wciąż dopasowana do potrzeb klientów. Nie obawiałbym się też dalszego spadku popytu, gdyż ceny są już na bardzo niskim poziomie.

To dobry czas na zakupy, gdyż WIBOR nie może ciągle znajdować się w pobliżu 4–4,5 proc., podczas gdy LIBOR jest bliski zera. WIBOR też w końcu spadnie, a wtedy ceny mieszkań pójdą w górę.

A co z ograniczeniem akcji kredytowej przez banki?

Obecna restrykcyjna polityka kredytowa banków idzie w parze z niechęcią Polaków do zadłużania się, a sprzyja temu generalna niepewność panująca na całym rynku. Efekt jest taki, że proces decyzyjny kupujących wydłuża się ponieważ obawiają się wysokiego zadłużenia, mając przed sobą niestabilną przyszłość. Taka sytuacja trwa już jednak od ponad roku i deweloperzy mieli czas na dostosowanie swojej oferty do aktualnych możliwości zakupowych klienta.

Jest pan spokojny o popyt. Mimo to w pierwszym półroczu Ronson zanotował spadek sprzedaży. Z czego on wynika?

W Warszawie sprzedaż mieszkań przebiega mniej więcej zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Nasze założenia powinniśmy zrealizować również we Wrocławiu i Poznaniu. Trudniej może być z osiągnięciem planów w Szczecinie.

Jakie nowe projekty mogą niebawem trafić do sprzedaży?

W tym roku chcemy uruchomić jeszcze trzy–cztery projekty. Dwa z nich powstaną w Poznaniu. W pierwszym z nich wybudujemy około 400–500 mieszkań, z czego około 150 w pierwszym etapie. Prace budowlane zamierzamy zacząć w połowie sierpnia. Dzięki cenom mieszkań zbliżonym do 5,3 tys. zł za mkw. projekt spełnia kryteria programu „Rodzina na swoim". Budowa drugiej inwestycji powinna rozpocząć się również w III kwartale tego roku. Dwa projekty chcielibyśmy uruchomić również w Warszawie. Przy ul. Magazynowej powstanie około 400 mieszkań. W listopadzie lub grudniu rozpoczniemy budowę połowy z nich. Nieduży luksusowy projekt zrealizujemy przy ul. Tamka. Powstaną tam lokale o powierzchni 7 tys. mkw.

W ostatnim raporcie dotyczącym Ronsona analitycy DM IDMSA prognozowali, że spółka zakończy ten rok z 45,3 mln zł zysku netto przy 338,8 mln zł przychodów ze sprzedaży. Jak pan ocenia te szacunki?

W tym roku w wynikach uwzględnimy projekt Gemini II, który został już prawie ukończony i jest niemal całkowicie sprzedany. Będzie to nasze główne źródło zysków w tym i w przyszłym roku. Najpóźniej w październiku zaczniemy przekazywać mieszkania z inwestycji Verdis. Wpływ na wyniki będą też mieć zakończona w maju Sakura oraz oddany w czerwcu wrocławski projekt Impressio. Podobnie sprawa wygląda w przypadku innych inwestycji, które niedługo zostaną zakończone, jak np. Naturalis czy Panoramika. Dlatego szacujemy, że osiągnięcie w tym roku ponad 40 mln zł zysku netto, które prognozuje DM IDMSA, jest jak najbardziej możliwe. Analitycy podobne zyski prognozują również na 2013 r. i 2014 r. Myślę, że są to szacunki, które możemy zrealizować.

Czy w najbliższym czasie możecie poinformować o przejęciach gruntów?

W zeszłym miesiącu podpisaliśmy przedwstępną umowę kupna nieruchomości przy ul. Jaśminowej w Warszawie. Powstaną tam mieszkania o łącznej powierzchni około 50 tys. mkw. Sprzedaż i realizacja inwestycji ruszą w 2014 r. Jesteśmy również na ostatnim etapie negocjacji umowy zakupu działki na Woli. Te projekty dobrze odzwierciedlają naszą strategię. Chcemy być zaliczani do grona największych deweloperów, dlatego musimy mieć zróżnicowaną ofertę. Mieszkania w nowych projektach będziemy sprzedawać za około 7 tys. zł za mkw., będą zatem przeznaczone dla średnio zamożnych osób. Mimo wejścia w segment popularny nadal utrzymujemy jednak dotychczasową jakość.

A co z transakcjami, o których jeszcze nie informowaliście?

Jesteśmy w trakcie rozmów dotyczących trzech-czterech nieruchomości w Warszawie. Chodzi głównie o inwestycje ze średniego i popularnego segmentu. Wartość gruntów, o których wspominałem wcześniej, wynosi w sumie około 100 mln zł. Kolejne przejęcia chcemy finansować w sposób bardziej wyrafinowany. Będziemy płacić pieniędzmi, które otrzymamy od klientów kupujących mieszkania w tych inwestycjach. To oznacza, że nie będziemy musieli wydawać gotówki. Ułatwi nam to dalszy rozwój, gdyż dużym problemem branży jest to, że banki nie chcą finansować zakupów ziemi, przez co trzeba na to przeznaczać własny kapitał.

Powiedział pan, że chcecie zwiększać skalę działalności. W tym roku zamierzacie sprzedać 500 mieszkań. Jakie są plany na 2013 r.?

Jeśli spojrzy się na nasze wyniki sprzedaży mieszkań, to widać, że co roku osiągamy coraz wyższe wolumeny. Nie są to na pewno dramatyczne wzrosty, ale skalę udaje nam się powiększać systematycznie. Naszym celem jest utrzymanie tej tendencji. W 2013 r. będziemy chcieli sprzedać więcej lokali niż w 2012 r. Myślę, że może to być około 600 mieszkań. W dłuższym okresie chcielibyśmy utrzymywać sprzedaż na poziomie ponad tysiąca lokali rocznie. Myślę, że ten poziom uda się osiągnąć w ciągu czterech-pięciu lat. Mamy też inny pomysł na zwiększenie skali działalności.

Jaki?

Rozważamy wejście w segment biurowy. W mojej opinii duże firmy deweloperskie muszą bowiem być zdywersyfikowane nie tylko geograficznie, ale też działać w różnych segmentach. Liczę, że w 2012 r. uda nam się kupić jakiś grunt pod budynek biurowy w jednej z najlepszych lokalizacji w Warszawie i wejść w ten segment. Chcielibyśmy przejąć projekt średniej wielkości – o powierzchni użytkowej 15–20 tys. mkw. Rozważamy wejście w ten projekt, jego budowę i sprzedaż w 2013 r. Jeśli się nam powiedzie, to będziemy poszerzać działalność w tym segmencie.

Zrealizowane projekty będziecie sprzedawać?

Na początku moglibyśmy je raczej wynajmować, gdyż działalność w tym segmencie pozwala generować stabilne przepływy gotówki. Jeśli jednak pojawią się jakieś dobre oferty, to projekty mogą trafić na sprzedaż.

W jaki sposób zamierzacie dalej finansować działalność? Jak pan przyznał, banki niechętnie pożyczają pieniądze na zakup nieruchomości.

Naszą intencją jest rozszerzenie działalności, dlatego na początku 2013 r. chcielibyśmy sprzedać obligacje za około 100 mln zł. Mamy nadzieję, że do tego czasu sytuacja na rynku się unormuje. Jesteśmy jednak świadomi, że w tej chwili moglibyśmy mieć problemy z uplasowaniem tej emisji. Obecnie rynek jest w trudnej sytuacji, lecz wierzę, że to się zmieni.

Jaki macie plan na wypadek, gdyby emisji nie udało się przeprowadzić?

Emisja obligacji, którą rozważamy, pomoże w realizacji naszych planów zwiększenia skali działalności. W przypadku gdyby nie doszła do skutku, wpłynie to po prostu na nasz potencjał wzrostu.

Czy Ronson wypłaci dywidendę z zysku za 2012 r.?

Nie mamy żadnej strategii dotyczącej płacenia dywidendy. Gdyby to jednak zależało ode mnie, to zysk pozostałby w spółce. Dla akcjonariuszy dywidenda jest być może bardziej korzystna, ale firma potrzebuje pieniędzy, żeby zwiększać skalę działalności.