Jakie kredyty hipoteczne preferują Polacy? Przeważa jedna opcja

Kredyt ze stałym oprocentowaniem czy ze zmiennym? Wybór nie jest prosty, obie formy mają swoje zalety i wady. Ale z naszych badań wynika, że choć cięcia stóp procentowych wydają się nadchodzić wielkimi krokami, Polacy wciąż stawiają na raty o stałej wysokości.

Choć koszty pożyczania utrzymują się w Polsce na wysokim poziomie i popyt na kredyty mieszkaniowe spada, to ich nowa sprzedaż wydaje się całkiem spora. W trzecim kwartale tego roku, jak wynika z danych BIK, banki udzieliły ponad 47 tys. hipotek o łącznej wartości niemal 20 mld zł. Pytanie, jakie to są kredyty – takie z okresową stałą stopą procentową? Czy może w nadziei na spadek stóp procentowych Polacy już zaczęli preferować zmienne oprocentowanie?

Oprocentowanie stałe kontra zmienne

Tego typu pytanie zadaliśmy największym bankom w Polsce. Z ich odpowiedzi wyłania się dosyć jednoznaczny obraz – wciąż największym zainteresowaniem cieszą się kredyty z okresową stałą stopą, zwykle na pięć lat. Nawet po tym, jak całkowicie zakończył się rządowy program tanich, stałoprocentowych kredytów z dopłatami z budżetu państwa (czyli program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”), który był hitem sprzedażowym na przełomie 2023 i 2024 r.

We wszystkich bankach, które udzieliły nam informacji, udział kredytów ze stałą stopą w nowej sprzedaży był dominujący. W Banku Millennium, VeloBanku czy BNP Paribas to nawet 100 proc., bo tu akurat w ofercie nie ma w ogóle kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Santander Bank Polska informuje, że przez cały 2024 r. nawet 95 proc. nowych hipotek to te z okresowo stałym oprocentowaniem. W Credit Agricole Bank Polska w październiku tego roku było to aż 82 proc., w ING Banku Śląskim – 85 proc. w III kwartale.

Dalej, największy bank w Polsce PKO BP podaje, że w III kw. br. 75 proc. to kredyty stałoprocentowe, Alior – że było to 79 proc. udziału, a mBank – 77 proc. w październiku.

Oczekiwania na obniżki stóp

Jednocześnie bankowcy zauważają, że relatywnie duży popyt na kredyty mieszkaniowe z okresowo stałą stopą utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie. Wielkich zmian w tych trendach nie widać, choć przecież na horyzoncie widać już cięcia stóp procentowych, a w ślad za tym – również obniżki WIBOR i kosztów pożyczania ogółem.

Z czego to wynika? Czy Polacy na dobre zmienili swoje preferencje, i po tym jak sparzyli się w okresie dużych wahań stóp procentowych w krótkim okresie, teraz stawiają na bezpieczne, o stałej racie do spłaty, formy zadłużania?

A może to efekt polityki banków, które potencjalnie mogłyby promować tego typu kredyty? Bo przykładowo dają one większą pewność zarobku w okresie luzowania polityki pieniężnej?

Stała rata to ważny argument

Odpowiedzi wbrew pozorom wcale nie są takie proste. – To filozoficzne pytania, jaka powinna być rola banków w tej sprawie i który produkt jest lepszy – komentował ostatnio Cezary Stypułkowski, prezes Banku Pekao.

Bankowcy zgodnie przyznają bowiem, że zasadniczo z punktu widzenia stabilności systemu, jak i stabilności portfela klientów, lepszym produktem wydają się być kredyty ze stałą stopą procentową.

– Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe – w tym czasie poziom stóp procentowych może kształtować się na różnym poziomie. Klienci, decydując się na produkt z okresowo stałym oprocentowaniem, zyskują przewidywalność finansową i mogą bezpieczniej planować budżet domowy – zwraca uwagę Damian Radomski z departamentu marketingu klientów detalicznych Banku Millennium.

Bez ryzyka zmiany stóp procentowych

– Najważniejszym argumentem za kredytami z okresową stałą stopą jest stałość rat i ograniczona skłonność do ryzyka. Kredyt hipoteczny nie powinien być traktowany jak narzędzie spekulacyjne, i najwyraźniej coraz większa grupa klientów to rozumie – zaznacza też Daniel Iwin, kierujący wydziałem oferty kredytów hipotecznych w mBanku.

Agnieszka Nachała, odpowiedzialna za kredyty hipoteczne w Santander Bank Polska, wylicza, że wybierając ofertę kredytu mieszkaniowego ze stałą stopą, klienci zwracają uwagę na kilka czynników. To przede wszystkim dostępność kredytu, a także jego wartość i wysokość raty. Przy założeniu, że stałoprocentowe hipoteki są tańsze niż te zmiennoprocentowe, sam kredyt może być zaś wyższy, a rata – niższa.

Z drugiej strony, jak przyznaje Cezary Stypułkowski, trudno uciec od tematu spodziewanego spadku stóp procentowych w Polsce. – Sami w swoich prognozach przewidujemy takie spadki – mówił Stypułkowski. Ekonomiści Pekao oczekują, że na koniec 2025 r. stopa referencyjna wynosić będzie 4,75 proc. wobec 5,75 proc. obecnie, a wedle tzw. konsesusu rynkowego na koniec 2026 r. stopy mogą wynosić 3,75 proc.

Klienci patrzą na cenę kredytu

– Ale sparzeni konsekwencjami boomu kredytów walutowych, jesteśmy powściągliwi, jeśli chodzi o sugestie doradcze dla klientów czy promowanie takiego czy innego produktu – zaznaczył Stypułkowski. – Dlatego wybór formy kredytu zależy od jego dostępności i ostatecznie od decyzji klienta – podsumował Stypułkowski.

Przy czym często ten wybór jest też uzależniony od bieżącej ceny produktu – wskazują równocześnie bankowcy. – O wyborze rodzaju wariantu oprocentowania decydują indywidualne preferencje, niemniej obecne różnice w wysokości stóp mogą sugerować, że decyzja jest w dużej mierze wyborem między ofertą tańszą a droższą – przyznaje Piotr Rosłan, dyrektor działu kredytów hipotecznych w Alior Banku.

– To decyzja indywidualna każdego klienta, uzależniona od sytuacji gospodarstwa domowego. Na pewno istotna jest stabilność w płatności rat – zaznacza Małgorzata Lener, menedżerka ds. produktów hipotecznych w Credit Agricole Bank Polska. – Ale klienci decydują „tu i teraz”, często na podstawie wysokości danego oprocentowania – zaznacza.

Co tańsze – stała czy zmienna stopa

Według informacji podanych nam przez banki kredyty z okresowo stałą stopą mają obecnie niższe oprocentowanie niż te ze zmienną. Przykładowo w Santander BP średnie oprocentowanie kredytów ze stała stopą procentową na pięć lat w październiku wynosiło 7,3 proc., natomiast kredytów ze zmienną stopą – 8,7 proc. W mBanku to odpowiednio 7,07 proc. oraz 7,95 proc., a w Credit Agricole BP – 6,64 proc. oraz 7,83 proc.

PKO BP podaje, że do końca tego roku dla kredytów ze stałą stopą obowiązuje oferta z niższym oprocentowaniem o 0,5 p.p. przez pierwsze pięć lat, i klienci chętnie korzystają z tej promocji. Z kolei w Pekao (według stanu na 6 listopada br.) oprocentowanie tych pierwszych było o ok. 0,7 proc. niższe.

Trzeba też pamiętać, że w razie czego posiadacze kredytów stałoprocentowych mogą dokonać wcześniejszej spłaty, refinansując go poprzez inny, tańszy kredyt. Ciekawe, że z punktu widzenia banków to właśnie pewna elastyczność i brak możliwości pobierania opłat za przedpłatę jest największym ryzykiem związanym z kredytami z okresową stałą stopą procentową.

Który bank sprzedał najwięcej kredytów mieszkaniowych w III kwartale?

Osiem największych banków giełdowych w III kwartale udzieliło kredytów hipotecznych o łącznej wartości 19 mld zł. To mniej więcej tyle ile w II kwartale, co jest bardzo dobrym wynikiem, biorąc pod uwagę gwałtowny spadek popytu na hipoteki, po tym jak z rynku zniknęły tanie kredyty z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Który z banków w tych trudnych warunkach poradził sobie najlepiej? Z analizy „Parkietu” wynika, że liderem w III kwartale był PKO BP, który sprzedał hipoteki o wartości 5,7 mld zł, co dało mu 30 proc. udziału w łącznej sprzedaży.

Taka pozycja PKO BP może nie jest wielkim zaskoczeniem, bo to największy bank w Polsce. Ale warto zauważyć, że w odróżnieniu od większości konkurentów sprzedaż nowych kredytów wzrosła tu o 20–30 proc. w ujęciu kwartalnym i rocznym. Jednym z elementów, które przyciągają klientów do PKO BP może być uruchomienie nowatorskiego produktu – w pełni cyfrowych hipotek. Pilotaż tego programu ruszył w kwietniu, a od września wdrażany jest on dla pierwszej grupy klientów – pracujących na etat singli, którzy chcą kupić mieszkania na rynku wtórnym.

Sporę pulę klientów zgarnęły też ING BSK oraz mBank (po 18 proc.). W przypadku ING BSK oznacza to powrót do jego zwykłej pozycji rynkowej, utraconej w okresie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, a którego bank nie miał w swojej ofercie. Z kolei w przypadku mBanku można mówić o dużym awansie, bo w ostatnich czterech latach zwykle plasował się poza pierwszą trójką.

Ciekawe, że mBank brał udział w programie „Bk2”, ale nawet po jego zakończeniu udaje się mu sprzedawać coraz więcej kredytów mieszkaniowych. W III kwartale było to aż 3,3 mld zł, czyli o 47 proc. więcej niż w II kwartale.

Za to Pekao bez „Bk2” jakoś specjalnie sobie nie radzi. Rok temu Pekao przyciągał niemal co czwartego klienta chętnego na hipotekę (jego udziały w rynku w III kwartale 2023 r. wynosiły 23 proc.), obecnie zaś – mniej więcej co dziewiątego (11 proc. w III kwartale 2024 r.).

Zauważalnym udziałem w rynku – 11,5 proc. – pochwalić się jeszcze może Santander Bank Polska – wynika z analizy „Parkietu”. W przypadku Banku Millennium to 7,5 proc., a Alior Banku – 3,2 proc. Stawkę zamyka BNP Paribas BP, z udziałem na poziomie zaledwie 1,6 proc. Swego czasu ten bank postanowił udzielać kredytów hipotecznych tylko swoim klientom, teraz zmieniał politykę, ale powrót do wcześniejszej pozycji rynkowej jest powolny.