Dobiegający powoli końca sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań w IV kwartale i całym 2024 r. przez deweloperów z rynku kapitałowego przynosi skrajnie odmienne dynamiki – od spadków znacznie mocniejszych niż na szerokim rynku po solidne wzrosty. Również kursy giełdowych deweloperów mieszkaniowych zachowują się bardzo różnie – obok dwucyfrowych wzrostów w skali roku są głębokie spadki. Jakie perspektywy są przed branżą w 2025 r.?
Czekając na cięcie stóp
– Perspektywy deweloperów mieszkaniowych w 2025 r. zależą od momentu rozpoczęcia cięć stóp procentowych oraz skali tych cięć – mówi Tomasz Duda, szef działu analiz BM Pekao. W naszym dorocznym rankingu ekspert zajął właśnie drugą lokatę w kategorii analityk rynkowy i trzecią w kategorii analityk sektora budownictwo i deweloperzy.
– Obecny kwartał będzie już czwartym z rzędu, gdy deweloperzy mierzą się z niskim popytem, dlatego tak kluczowy dla nich jest moment rozpoczęcia cyklu obniżek stóp. Brak obniżek w tym roku oznaczałby, że niski popyt na mieszkania utrzymywałby się siedem kwartałów. Tak długi okres niskiego popytu zwykle skutkował większą elastycznością cenową deweloperów, którzy w takich sytuacjach są zmuszeni obniżyć marżę – mówi Duda. – Jednak jeśli obniżki rozpoczęłyby się w połowie roku, wówczas deweloperzy są w naszej opinii w stanie utrzymać marżę. Warto zauważyć, że jeśli obniżki stóp wyniosłyby około 200 pkt bazowych w ciągu dwóch lat, to w takiej sytuacji popyt na mieszkania wciąż będzie mniejszy niż przed podwyżkami stóp, ponieważ udział raty kredytu hipotecznego w dochodzie rozporządzalnym gospodarstwa domowego spadnie do około 47 proc. z 59 proc. w 2024 r., ale to wciąż znacząco więcej niż średnia 35 proc. w latach 2014–2021. Taki scenariusz oznaczałby, że zdolność zakupowa mieszkań pozostanie zdecydowanie mniejsza, czyli mniej gospodarstw domowych uzyska zdolność zakupową niż było to w latach 2014–2021. W związku z oczekiwaną przez nas szansą na większą skalę obniżek stóp niż to zakłada obecnie konsensus, nasze nastawienie do deweloperów mieszkaniowych jest pozytywne – podkreśla. Makroekonomiści Banku Pekao prognozują stopę referencyjną na koniec tego roku na 4,75 proc., a na koniec 2026 r. na 3,5 proc. wobec 5,75 proc. obecnie.
Makro i polityka
Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zaznacza, że rynek mieszkaniowy czeka na impuls do wzrostu. – Ogłoszono rezygnację z prac nad kredytem 0 proc, ale nie mamy konkretnych perspektyw wprowadzenia kolejnego programu. Przewidywany moment obniżek stóp procentowych oddala się w czasie – przyznaje Mikulska. – Duży potencjał do zmiany sytuacji na rynku ma reforma planowania, zgodnie z którą gminy do końca roku mają uchwalić plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Działalność deweloperska zacznie zależeć od tych planów, co może uprościć procedury i zwiększyć podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Na zwiększenie dostępności gruntów wpływ mogłaby mieć też tzw. ustawa podażowa. Czas wprowadzenia zmian i efekt są jeszcze pod znakiem zapytania – przyznaje.
