Portfel AFI Home wkrótce przekroczy 2 tys. mieszkań

Projekty PRS, które oddajemy, szybko zapełniają się najemcami. Analizujemy, jaki ma być udział PRS w Towarowej 22 – mówi Michał Stępień, wiceprezes AFI Europe Poland.

Na warszawskiej Pradze odbyło się formalne otwarcie projektu Metro Szwedzka liczącego 371 mieszkań na wynajem. Ile lokali liczy platforma AFI Home w Polsce i jakie są plany rozwoju?

W pierwszej fazie portfel AFI Home w Polsce obejmował pięć zrealizowanych projektów: dwa w Warszawie (Złota 83 i Metro Park) i trzy w Krakowie (Bagry, Dajwór i Osiedle Europejskie), liczących w sumie 746 lokali gotowych do zakwaterowania. Teraz jesteśmy w fazie drugiej, oddajemy Metro Szwedzka ze wspomnianymi 371 lokalami oraz projekt w nowym mieście – Wrocławiu (Długa) – liczący 230 lokali i kolejną inwestycję w Krakowie (Czyżewskiego) z kolejnymi 311 lokalami.

Szacujemy, że do końca 2024 r. w portfelu AFI Home w Polsce będzie blisko 1,7 tys. gotowych jednostek zakwaterowania, a w przyszłym roku dodamy ponad 550 lokali w ramach projektu Metro Zachód przy ul. Lazurowej w Warszawie.

Jakie jest obłożenie pracującego portfela?

Obłożenie to niemal 100 proc., umowy są podpisywane na rok, około 80 proc. najemców decyduje się na ich przedłużenie. Jeśli chodzi o inwestycje z drugiej fazy, lipiec–wrzesień to najgorętszy okres na rynku najmu, dlatego rozpoczęliśmy pozyskiwanie klientów jeszcze na etapie wykańczania. We Wrocławiu od sierpnia wprowadzają się pierwsi klienci, a poziom najmu sięga 30 proc. W naszych najnowszych inwestycjach w Krakowie i Warszawie komercjalizacja wynosi 15 proc. zaledwie po dwóch tygodniach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, co jest bardzo dobrym wynikiem.

Kto wynajmuje u was mieszkania – czy również firmy, które biorą większe paczki lokali dla pracowników?

Firmy pojawiają się wśród najemców, ale to poniżej 1 proc. udziału. Głównymi najemcami są klienci indywidualni. Mamy dużo obywateli Ukrainy, ale wyraźnie mniej niż jeszcze dwa lata temu.

Jesteście inwestorem 6-ha działki przy Towarowej 22 na warszawskiej Woli w joint venture z Echem Investment. Powstaje tam inwestycja wielofunkcyjna, której elementem mają być mieszkania platformy AFI Home. Równolegle Echo buduje tam mieszkania premium na sprzedaż i na ostatniej konferencji menedżerowie chwalili się, że uzyskiwane ceny za mkw. są tam bardzo wysokie. Z drugiej strony wiemy, że Echo wyjmuje z własnej platformy PRS Resi4Rent blok w niedalekich Browarach Warszawskich, by sprzedać te mieszkania nabywcom indywidualnym. Zmierzam do tego: czy PRS przy Towarowej to projekt, który się „zepnie”? A może celujecie w segment najmu premium, taki jak inwestorzy Złotej 44?

Złota 44 to produkt luksusowy, który kupił fundusz Catella i ostatecznie sprzedał, uzyskując bardzo dobrą stopę zwrotu – ale pamiętajmy też, że zakup był na atrakcyjnych warunkach, a wyjście w świetnym momencie.

Towarowa 22 to rzeczywiście świetnie położona działka, ale zawsze staramy się celować w szeroki target najemców poszukujących mieszkania, nie chcemy celować w jakąś konkretną półkę. Dlatego myślimy, by część lokali rzeczywiście zaoferować w bardzo wysokim standardzie, ale 90 proc. jednak dla osób, które w tym rejonie – nowym biurowym sercu Warszawy – chcą mieszkać i pracować. I nie mówimy tu o prezesach czy dyrektorach korporacji, tylko osobach, które mogą sobie pozwolić na najem, osiągając przeciętne wynagrodzenie.

W tej chwili przy Towarowej realizowany jest budynek biurowy – Office House, a Archicom stawia budynek mieszkaniowy.

Pokazaliśmy koncepcję zagospodarowania Towarowej, ale nie mamy jeszcze ostatecznej wizji, które konkretnie budynki będą przeznaczone przez nas na PRS. Trwają analizy, jak to poukładać. Pierwotnie planowaliśmy zbudować około 1,8 tys. lokali w dwóch kwartałach: C i E. Oba przylegające do ul. Towarowej, to w około 50 proc. przeznaczone pod zabudowę usługową, a w 50 proc. pod mieszkaniową. W najbliższych miesiącach powinniśmy zakończyć analizy, jak ostatecznie wykorzystać te kwartały.

Więcej można powiedzieć o samej strukturze jednostek zakwaterowania. 45 proc. lokali to będą studia i kawalerki, a 45 proc. z jedną sypialnią – takich układów mieszkań najbardziej poszukują najemcy.

Wspomniał pan o budowie biurowca przy Towarowej 22, to Office House, który ma być gotowy wiosną 2025 r. Na tym terenie są planowane kolejne biurowce. Jak przebiega komercjalizacja Office House i jak ocenia pan kondycję rynku biurowego?

Pozytywnie. Klimat nie do końca sprzyja typowym biurowcom, ale Towarowa 22 spotkała się z bardzo dużym uznaniem najemców. Biorąc pod uwagę toczące się negocjacje, oczekuję, że do końca roku komercjalizacja wyniesie ok. 80 proc. Wkrótce będziemy mogli się pochwalić pierwszymi najemcami. To świetny wynik, jak na budynek w budowie i dzisiejsze czasy. Praca hybrydowa jest faktem, ludzie rzadziej przychodzą do biur. Z drugiej strony widzimy, że firmy przenoszą się do centrum Warszawy, jednocześnie wynajmując mniejsze powierzchnie, czyli całościowe wydatki na najem się nie zmieniają, a najemcy mają siedzibę w atrakcyjnej lokalizacji, w nowoczesnym, ekologicznym budynku, w lokalizacji, która zachęca pracowników do powrotu do biura.

CV

Michał Stępień

Michał Stępień jest związany z AFI Europe od 2008 r.; od marca 2015 r. w randze wiceprezesa, od niedawna jest też szefem platformy AFI Home. Karierę zawodową zaczynał w firmach audytorskich Deloitte i EY. Ukończył finanse i bankowość na SGH, tam też uzyskał stopień doktora. AFI Europe jest m.in. właścicielem 70 proc. w projekcie Towarowa 22 w Warszawie, joint-venture z Echo Investment.