Fundusze PRS na odsiecz najemcom i deweloperom?

Brzmi dobrze, ale relacje deweloperów i nabywców instytucjonalnych są jak opowieść o żurawiu i czapli. Niemniej rynek najmu mieszkań będzie się w Polsce rozwijał, to kwestia tempa i zasięgu.

Według szacunków Savills rynek PRS w Polsce to obecnie około 9100 wynajmowanych mieszkań w ponad 50 projektach w największych miastach. Co najmniej 10 tys. kolejnych lokali jest w budowie, nie uwzględniając projektów na etapie planowania.

Duży popyt na wynajem, spadek sprzedaży mieszkań Kowalskim i tym samym ograniczanie produkcji wydają się idealnym momentem, by na polskim rynku aktywniej zaczęły działać fundusze inwestujące w portfele mieszkań na wynajem (PRS).

Trudno się spotkać

– W obecnej sytuacji, gdy liczba kredytów udzielanych indywidualnym nabywcom dramatycznie spadła, firmy wykazują duże zainteresowanie projektami PRS – mówi Zuzanna Wiak z biura prasowego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Wynika to nie tylko z sytuacji rynkowej, ale też z rozwoju PRS i doświadczeń firm, które takie projekty już realizują. Ci, którzy dotychczas się tym nie zajmowali, widzą, że jest to bardzo perspektywiczny sektor, a fundusze są cały czas zainteresowane zakupami w Polsce i w przyszłości będą realizować kolejne projekty – dodaje.

Dorota Wysokińska-Kuzdra, dyrektor działu corporate finance i living services w Colliers, zgadza się, że deweloperzy są chętni współpracować z nabywcami instytucjonalnymi i wchodzić na rynek PRS, ale nie wszyscy wiedzą, jak to zrobić, i nie zawsze działają w uporządkowany sposób. – Inwestorzy z kolei na razie spowolnili aktywność zakupową, co jest związane przede wszystkim z inflacją oraz wysokimi i rosnącymi stopami procentowymi zarówno w Polsce, jak i strefie euro. Niemniej fundusze mają świadomość potencjału, jaki tkwi w polskim rynku PRS, i atrakcyjności aktywów tego typu. Jest więc kwestią czasu, by aktywność transakcyjna wróciła.

Szansa dla krezusów

PRS kojarzony jest z największymi aglomeracjami. Nic dziwnego, bo fundusze muszą być pewne popytu i skali – i tak ryzykują więcej, bo dopiero zamawiają budowę, zamiast kupować wynajęte bloki z udokumentowaną historią. Czy najem instytucjonalny ma szansę zaistnieć poza „wielką szóstką”? Działający na zachodzie kraju deweloper Budnex właśnie ogłosił, że rozmawia z inwestorami instytucjonalnymi o sprzedaży liczących niemal 800 mieszkań projektach w Poznaniu, Szczecinie, Gorzowie i Zielonej Górze.

Zdaniem Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, partnera zarządzającego w ThinkCo, rynek najmu instytucjonalnego poza największymi aglomeracjami ma bardzo dobre perspektywy wzrostu, musi tylko chcieć z nich skorzystać. – Jest duża liczba miast powyżej 200 tys. mieszkańców, które w skali wojewódzkiej przyciągają nowe osoby miejscami pracy oraz uczelniami. To np. Szczecin, Bydgoszcz, Lublin czy Białystok, a dalej w kolejce Katowice, Gdynia, Częstochowa czy Radom. Jeśli chodzi o minusy, dla funduszy mniejsze miasta to przede wszystkim obawa o poziom chłonności rynku, większe problemy z outsorcowaniem niektórych elementów obsługi (obsługa najemców, zarządzanie) oraz konieczność budowania lokalnych oddziałów zajmujących się niewielką liczbą lokali – dodaje.

– W przypadku mniejszych miast jedynym instytucjonalnym inwestorem jest PFR Nieruchomości – komentuje Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Nie można jednak wykluczyć w przyszłości rosnącego zainteresowania takimi rynkami inwestorów typu family office (instytucje zarządzające majątkami bogatych rodzin – red.) lub HNWI (osoby z majątkiem netto minimum 1 mln USD – red.), którzy np. prowadząc biznes w mniejszym mieście regionalnym, doskonale znają jego mocne strony, szukają źródeł dywersyfikacji majątku i będą w stanie zaakceptować wyższe ryzyko inwestycji przy potencjalnie wyższym zwrocie niż np. w Warszawie – uważa.

Wspomniany przez eksperta PFR Nieruchomości to państwowy podmiot, który kontroluje dwa portfele lokali: ponad 2 tys. w Funduszu Mieszkań na Wynajem w głównych aglomeracjach oraz ponad 3,4 tys. w Funduszu Mieszkań dla Rozwoju rozsianych także po mniejszych ośrodkach, od Białej Podlaskiej po Zamość.