Budowniczowie mieszkań i biur kuszą Kowalskich odsetkami

Obligacje deweloperów zapewniają oprocentowanie wyższe niż poprawiająca się powoli oferta lokat bankowych czy papierów skarbowych. A co z ryzykiem? Inwestorzy z Catalyst postrzegają branżę lepiej niż ci z rynku akcji.

Echo Investment wystartowało z kolejną ofertą obligacji dla inwestorów indywidualnych. Deweloper mieszkaniowo-komercyjny chce zebrać do 40 mln zł. Wartość nominalna jednej obligacji to 100 zł, a minimalny zapis musi opiewać na 50 tys. zł. Zapisy ruszą 27 czerwca i każdego dnia cena będzie rosła, do 100,3 proc.

Odsetki vs. inflacja

Echo ponownie oferuje kupon WIBOR 6M plus 4 pkt proc. marży, czyli obecnie 11,14 proc. w skali roku wobec 13,9-proc. inflacji CPI w maju. W tym roku deweloper sprzedał Kowalskim już trzy serie papierów, w maju stopa redukcji wyniosła 34 proc.

We wtorek ofertę obligacji dla drobnych graczy zakończyła biurowa Cavatina. Kupon wynosił WIBOR 6M plus 6 pkt proc. marży, czyli 13,18 proc.

Na Catalyst do wyboru są m.in. notowane z dyskontem wobec wartości nominalnej deweloperskie obligacje ze stałym kuponem 5–7 proc. Gdyby dziś rozpoczynały się okresy odsetkowe, wyżej od wskaźnika inflacji oprocentowane byłyby tylko papiery BBI Development (14,93 proc.), a większość obligacji miałaby dwucyfrowe kupony w zakresie 10–13,7 proc. (średnia 11,6 proc.). Im lepsze oprocentowanie, tym wyższa wycena – ponad wartość nominalną, chociaż i tu można znaleźć wyjątki. Wnioskując po wycenach, inwestorzy nie przewidują, że bieżące turbulencje zachwieją rynkiem. – Deweloperzy mieszkaniowi wchodzą w fazę spowolnienia po kilku bardzo dobrych latach, które pozwoliły na generowanie rekordowych wyników – komentuje Mateusz Mucha, niezależny analityk rynku nieruchomości. – Rekordowe lata umożliwiły wielu spółkom poprawę struktury bilansu, obniżenie długu netto i lepsze rozłożenie terminów zapadalności. Spowolnienie spowoduje obniżenie podaży mieszkań – ze względu na niższy popyt uruchamianych będzie mniej inwestycji, tym samym banki ziemi będą wystarczały na dłuższy okres, co przełoży się na zmniejszenie zapotrzebowania na grunty. Niższa produkcja mieszkań i mniejsza skala zakupów działek będą oznaczać wyższe stany środków pieniężnych. To z kolei umożliwi wykupy obligacji nawet w sytuacji, kiedy nie będzie możliwości rolowania papierów, m.in. ze względu na odpływy aktywów w funduszach inwestycyjnych – dodaje.

Zdaniem Muchy obligacje deweloperów cały czas można postrzegać jako ciekawą lokatę kapitału z bardzo dobrymi stopami zwrotu. – Zdecydowana większość dużych firm notowanych na Catalyst ma „komfortowe" struktury zapadalności długu i nie spodziewam się w najbliższym czasie problemów z obsługą zadłużenia. Oczywiście najmniej ryzykowne będą papiery o krótszych terminach zapadalności, czyli pierwsze do wykupu przez danych deweloperów. Należy jednak pamiętać, że każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko i zawsze należy przeprowadzić własną analizę danego podmiotu i jego kondycji finansowej – podkreśla Mucha.

Indeks na minimach

Gorsze nastroje panują na rynku akcji. WIG-nieruchomości we wtorek rósł o prawie 2 proc., do 2,51 tys., jednak przed weekendem wartość branżowego indeksu wynosiła 2,41 tys., czyli najmniej od początku 2021 r.