Nieubłagane hamowanie sprzedaży nowych mieszkań

Spadek sprzedaży klientom posiłkujących się kredytem jest faktem. Eksperci nie wieszczą zapaści rynku, ale nie są zgodni, czy inwestorzy będą mieć znaczący udział w utrzymywaniu popytu i co z dalej z cenami lokali.

W I kwartale br. 16 deweloperów, głównie z rynku kapitałowego, sprzedało prawie 5,4 tys. mieszkań, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej.

Dwa punkty odniesienia

Taka skala spadku to efekt otoczenia rynkowego – dalszego wzrostu stóp procentowych i spadku zdolności kredytowej oraz najazdu Rosji na Ukrainę – ale też niezwykle wysokiej bazy. I kwartał ub.r. dla szerokiego rynku był rekordowy, a dla wielu firm z naszej listy co najmniej wyśmienity. Wobec IV kwartału ub.r., kiedy mieliśmy początek końca ery taniego pieniądza, spadek sprzedaży sięgnął 11 proc. Mamy więc kontynuację hamowania: w IV kwartale ub.r. tempo spadku kwartał do kwartału było zbliżone.

Wyniki poszczególnych deweloperów tradycyjnie mocno się różnią, jednak większość zanotowała głębokie spadki rok do roku, a część nawet kwartał do kwartału. Na plus wyróżnia się Murapol, który mocno nadrobił mizerny IV kwartał, a także Develia, z najlepszym wynikiem od I kwartału 2018 r. Echo dynamikę rok do roku zawdzięcza konsolidacji Archicomu od kwietnia ub.r., a skok kwartał do kwartału to efekt nadgonienia z ofertą przez spółkę matkę.

Będzie taniej?

Czego spodziewają się eksperci w kolejnych okresach? Na pewno baza w II kwartale również będzie wysoka.

– Spadki rzędu ponad 50 proc. u niektórych firm świadczą, że klienci wystraszyli się radykalnych podwyżek stóp procentowych i konfliktu w Ukrainie – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – W marcu był wyraźny zastój w biurach sprzedaży. Deweloperzy nie wykonali jednak żadnych panicznych ruchów, typu obniżki cen, mających zwiększyć wolumeny. Trudno się zresztą dziwić, skoro oferta jest mocno wyprzedana, a doświadczenia z okresu pandemii nakazują zachować powściągliwość – dodaje. W kolejnych kwartałach analityk spodziewa się utrzymania trendu spadkowego rok do roku, bo niektórzy chętni na zakup, a dysponujący niskim wkładem własnym, mogą nie mieć wystarczającej zdolności kredytowej. – Wydaje mi się, że dynamika spadków nie będzie już tak duża jak w I kwartale, z uwagi na spory popyt inwestycyjny. Rynek najmu bardzo się zmienił poprzez napływ wielu Ukraińców do Polski. Stawki najmu powędrowały nawet o kilkadziesiąt procent w górę w niektórych aglomeracjach, a oferta mieszkań na wynajem bardzo się skurczyła. To powoduje wzrost atrakcyjności mieszkania jako inwestycji. Do tego rosnące ceny materiałów nie przemawiają za spadkiem cen lokali w średnim terminie, co dodatkowo wpływa na decyzje nabywców – mówi Wewiórski.

Foto: GG Parkiet

Jan Dziekoński, niezależny analityk i bloger (wcześniej Mzuri), podkreśla, że obserwujemy kontynuację trendu spadkowego trwającego od III kwartału ub.r. – Tzw. odłożony popyt z okresu covidu, podbijający wyniki deweloperów w 2021 r., zapewne już nie występuje. Popyt fundamentalny konsumentów nabywających na kredyt został ekspresowo przygaszony przez rosnące stopy, co potwierdzają dane o aktywności sektora kredytowego. Nie można się spodziewać niczego więcej jak dalszych spadków zainteresowania. Wysokie oprocentowanie kredytów i zmiany w sposobie kalkulacji zdolności kredytowej powodują wykluczenie znaczącej liczby osób z rynku. Niewiele pomoże gwarancja wkładu przez BGK – bo tu barierą jest zdolność kredytowa – wskazuje Dziekoński

Zdaniem eksperta należy ostrożnie oceniać siłę inwestorów z rynku mieszkaniowego. – Rekordowa inflacja skłania do kupowania, zwłaszcza że napływ uchodźców i powstały szok popytowy na rynku najmu rozpalił nadzieje na krociowe zyski. Faktycznie, czynsze wzrosły o co najmniej 10–20 proc., ale to za mało, żeby przy obecnych cenach lokali zapewnić pokrycie kosztów kredytu czy atrakcyjną stopę zwrotu przy zakupie gotówkowym. Tymczasem poprzeczka nieubłaganie idzie w górę z każdą podwyżką stóp procentowych. Trudno więc spodziewać się, że inwestorzy zastąpią zmniejszony popyt konsumencki. Tendencję schładzania się rynku potwierdza wzrost dostępnej oferty na rynku pierwotnym i wtórnym – mówi Dziekoński. – Pod względem skali problemu kroczymy drogą podobną do tej z 2007 r. w USA, z tym wyjątkiem, że nie mamy do czynienia z niską jakością bazy kredytowej i możemy mieć nadzieję na znacznie mniejsze konsekwencje ewentualnego tąpnięcia rynku – podkreśla.

Wojciech Matysiak, szef działu analiz nieruchomości w PKO BP, mówi, że widząc niską sprzedaż i ponowny wzrost kosztów wykonawstwa, deweloperzy uświadamiają sobie, że nie uda się im znaleźć nabywców na mieszkania wybudowane przy obecnych kosztach. – Należy więc spodziewać się silnego hamowania inwestycji. Te, które są w realizacji, zostaną ukończone, a część lokali może dłużej pozostawać niesprzedana. Będzie to skłaniało do obniżek cen mieszkań w II połowie 2022 r. i w 2023 r. Warto przy tym dodać, że sytuacja płynnościowa deweloperów jest bardzo dobra. W przeciwieństwie do 2008 r. najczęstszą praktyką firm deweloperskich był zakup gruntu ze środków własnych, a nie z kredytu. Dlatego też skala korekty cen nie powinna być duża. Impulsem do ewentualnie większych spadków cen mieszkań może być rynek wtórny – podsumowuje.