Spółki głównie rolują obligacyjny dług

Spółki mają mniejsze potrzeby, jeśli chodzi o zakup ziemi. Nowe emisje papierów dłużnych służą głównie do spłacania wcześniejszych serii.

3,5 mld zł sięga wartość obligacji, jakie notowani na Catalyst deweloperzy mieszkaniowi muszą wykupić w latach 2020–2024. Jak szacuje DM Navigator, w tym roku zapada dług o wartości 789 mln zł (w styczniu wykupiono już papiery za 24 mln zł), a w przyszłym już 1,27 mld zł. W 2019 r. spółki wykupiły obligacje o wartości 812 mln zł, z czego 252 mln zł stanowiły wykupy przedterminowe. Jednocześnie deweloperzy uplasowali papiery o wartości prawie 971 mln zł.

Powinno być łatwiej

– W 2019 r. na rynku obligacji korporacyjnych, na skutek regularnych napływów do funduszy oraz zmian regulacyjnych, mieliśmy do czynienia z normalizacją po ciężkim 2018 r. – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – W tym roku spodziewamy się kontynuacji trendu, o ile nie dojdzie do niespodzianek. W przypadku dalszych napływów do funduszy obligacji, a nic na dziś nie zapowiada, aby miały się one zakończyć, sytuacja na rynku dla emitentów powinna się poprawiać. W związku z tym solidni emitenci nie powinni mieć problemów z rolowaniem długu oraz lekkim zwiększaniem zadłużenia – dodaje.

Zdaniem eksperta warunki emisji z punktu widzenia spółek powinny się poprawiać – przy braku negatywnych zdarzeń makro czy afer. – Stopniowo powinniśmy dochodzić do niższych marż oraz mniejszych oczekiwań co do zabezpieczeń, jednak będzie to proces długofalowy i powrót do warunków sprzed afery GetBacku wymaga czasu, o ile w ogóle będzie możliwy do osiągnięcia dla mniejszych czy mniej znanych emitentów – ocenia Mucha.

Większość ubiegłorocznych emisji deweloperów na Catalyst miała charakter refinansujący. Ten rok powinien również przebiegać pod znakiem rolowania zadłużenia, firmy mogą też starać się zgromadzić dodatkowe pieniądze na inwestycje. Obligacje służą głównie do finansowania zakupu ziemi, ponieważ banki wolą udzielać kredytów budowlanych. Mucha podkreśla, że udział obligacji w zadłużeniu odsetkowym w 2019 r. zmniejszył się do prawie 70 proc. wobec niemal 76 proc. rok wcześniej – to głównie dlatego, że deweloperzy mają dobrze uzupełnione banki ziemi, poza tym dostępność parceli jest coraz niższa, szczególnie w rozsądnych cenach.

DM Navigator ocenia, że zadłużenie branży jest na bezpiecznym poziomie, podobnie jak struktura zapadalności długu. Na koniec tego roku wartość zobowiązań powinna się utrzymać na podobnym poziomie co w 2019 r.

W ubiegłorocznych edycjach raportu lampka ostrzegawcza paliła się przy Polnordzie i i2 Development z uwagi na kumulację wykupów przy napiętej sytuacji z płynnością. Eksperci nadal zalecają ostrożne nastawienie. Po wynegocjowaniu nowych harmonogramów i2 Development musi w tym roku wykupić obligacje za ponad 40 mln zł, a Polnord za przeszło 100 mln zł.

Co prawda Polnord pozyskał inwestora strategicznego, węgierską Cordię, jednak uchwała zarządu o emisji akcji została zaskarżona przez akcjonariusza mniejszościowego, co stwarza ryzyko opóźnień w emisji akcji (w scenariuszu bazowym Cordia w lutym spodziewa się zielonego światła od UOKiK-u). Wrocławskiemu i2 Development nie udało się pozyskać partnera strategicznego, pod koniec 2019 r. firma ratowała sytuację, emitując 15 mln zł długu przy nieujawnionych parametrach. Mucha podkreśla, że konieczne były zabezpieczenia hipoteką. Zwraca też uwagę, że w tym czasie powiązana z głównymi akcjonariuszami firma BBWK uplasowała dług na surowych warunkach: z 6-proc. dyskontem wobec wartości nominalnej i kuponem 12 proc. rocznie.

Ceny nadal w górę

Foto: PARKIET

Jak DM Navigator ocenia perspektywy rynku mieszkaniowego? – Jest nadzieja, że niska podaż nie będzie już istotnie hamować sprzedaży mieszkań. W II połowie 2019 r. widać było poprawę sprawności urzędów w wydawaniu pozwoleń na budowę. Spodziewamy się zatem wzrostu oferty deweloperów – mówi Mucha. – Nie spodziewamy się spadków cen mieszkań, ewentualnie przejściowych korekt. Wzrost cen ma silne uzasadnienie fundamentalne. Spodziewamy się cały czas dużego popytu i wzrostu cen, choć pewnie bardziej równomiernego i stopniowego, a nie szybkiego jak w ostatnim roku – dodaje.

Potencjalnej podwyżki stóp procentowych czy przełożenia spowolnienia gospodarki na rynek mieszkaniowy DM Navigator spodziewa się raczej w kolejnych latach.

Mucha zwraca uwagę na ostatnie przejęcia dużych deweloperów, co świadczy o dobrej ocenie polskiego rynku w co najmniej średnim terminie.