Deweloperzy wrócili na pełne obroty

Firmy budują już tyle mieszkań, ile stawiały przed pandemią.

W lipcu deweloperzy ruszyli z budową 12,3 tys. mieszkań, o 1,3 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z szacunków GUS. Tym samym branża wróciła do normalnej aktywności: lipiec to najlepszy miesiąc w tym roku, w I kwartale produkcja mieszkań sięgała średnio 10,6 tys. miesięcznie, w objętych lockdownem kwietniu i maju tylko 6,2 tys. W czerwcu wskaźnik wzrósł do 9,3 tys.

Licząc po siedmiu miesiącach, deweloperzy ruszyli z budową 65,8 tys. lokali i jest to o 16,4 proc. mniej rok do roku.

Stabilizację widać również, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. W lipcu deweloperzy uzyskali zielone światło na postawienie 14,1 tys. mieszkań, tyle samo, co rok wcześniej. W „zdrowym" I kwartale dostawali zgody na budowę średnio 12,3 tys. mieszkań miesięcznie, a w kwietniu i maju 10,2 tys. W czerwcu zanotowano odbicie do aż 16,6 tys. mieszkań (wzrost o ponad 19 proc. rok do roku).

Licząc po siedmiu miesiącach, deweloperzy uzyskali pozwolenie na budowę 88,2 tys. lokali, czyli o 4,9 proc. mniej rok do roku.

Dobry poziom trzymają inwestorzy indywidualni, którzy w lipcu ruszyli z budową 9,2 tys. domów i mieszkań, o 4,1 proc. mniej rok do roku. W skali siedmiu miesięcy rozpoczęło się stawianie 53,6 tys. lokali, o 3,8 proc. mniej rok do roku.

Kowalscy w lipcu uzyskali pozwolenia na budowę 10,1 tys. lokali, o 1,4 proc. więcej niż rok wcześniej. W skali siedmiu miesięcy dostali zgodę na postawienie 57,1 tys. domów i mieszkań, o 2,4 proc. mniej rok do roku.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

Największym, pozytywnym zaskoczeniem w danych za lipiec jest fakt, że deweloperzy rozpoczęli budowę właściwie takiej samej liczby mieszkań, jak rok wcześniej. Pokazuje to, że rynek po czterech miesiącach spadków uwierzył, że sytuacja stabilizuje się i powoli można rozpoczynać inwestycje. Wskazuje to również, że po okresie zamrożenia w bankach deweloperzy otrzymali pozytywne decyzje kredytowe. Podtrzymujemy naszą prognozę, że całym roku liczba rozpoczętych mieszkań będzie o kilkanaście procent niższa niż 2019 r., ale wzrasta szansa, że będzie to spadek rzędu 10-15 proc. a nie 15-20 proc.

Liczba pozwoleń na budowę w sektorze deweloperskim jest niemal identyczna, jak w lipcu 2019 r., co po części wynika z nadrabiania zaległości spowodowanych pandemią i dotyczy pozwoleń, które normalnie byłyby wydane poprzedzających miesiącach. Wydaje się, że urzędom udało się większości uporać w zaległymi sprawami i powrócić do typowego toku procesowania.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL:

Dane GUS za lipiec dotyczące rozpoczynanych budów pokazują wyraźnie nadrabianie zaległości z II kwartału. W normalnych latach okres kwiecień – czerwiec to miesiące, w których liczba rozpoczynanych mieszkań jest najwyższa w ciągu roku. W ostatnich latach było to ponad 20 tys. jednostek miesięcznie (deweloperzy plus inwestorzy indywidualni i pozostałe części rynku – red.), podczas gdy w kwietniu 2020 r. było to niespełna 14 tys., a w maju nieco ponad 15 tys. Za to w lipcu było to prawie 21,7 tys.

Liczby mieszkań na wydawanych pozwoleniach (lub zgłoszeniach) wróciły w czerwcu i lipcu do rekordowo wysokiego poziomu około 25 tys. miesięcznie, poprzednio notowanego w czterech miesiącach wiosną i latem 2019 r. Liczba mieszkań, na których budowę wydano od początku bieżącego roku pozwolenia deweloperom to blisko 90 tysięcy, a zatem dużo więcej niż lokali w rozpoczętych budynkach (niecałe 66 tys.). Jeśli urzędy nadal będą wydawać pozwolenia w obecnym tempie, to przeszkody administracyjne nie powinny stanowić przeszkody w uzupełnianiu przez deweloperów podaży.

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE:

Lipcowe wyniki budownictwa mieszkaniowego są bardzo optymistyczne. Przede wszystkim udało się utrzymać tempo prac na zaawansowanych budowach i sprawnie przeprowadzać procedury administracyjne. Liczba mieszkań oddanych w okresie styczeń-lipiec 2020 jest rekordowa, podobnie jak liczba mieszkań oddanych w samym lipcu.

W przypadku mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie i których budowę rozpoczęto, łączne wyniki odnotowane od stycznia do lipca są niższe, niż w poprzednim roku. Gdybyśmy jednak mieli wnioskować tylko na podstawie tych danych, trudno byłoby się domyśleć, że w gospodarce wydarzyło się cokolwiek złego. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto jest porównywalna z analogicznymi wynikami z 2017 r., a jeśli chodzi o liczbę mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie, to niewiele odbiega od rekordowych wyników odnotowywanych w analogicznych miesiącach w poprzednich trzech latach. Sam lipiec jest rekordowy zarówno pod względem liczby mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie, jak i tych które oddano do użytkowania i niemal wyrównał rekord z ubiegłego roku jeżeli chodzi o liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Inwestorzy, w tym również deweloperzy, są w stanie prowadzić aktywną działalność w warunkach zagrożenia epidemicznego i starają się nadrobić czas stracony w kwietniu. Działalność inwestorów indywidualnych wskazuje także na utrzymanie się popytu na własne, nowe miejsca zamieszkania. Najbliższe miesiące pokażą, jak na sytuację zareagują nabywcy mieszkań na rynku deweloperskim. Na razie jednak nie musimy się obawiać o ograniczenia podaży wywołane przez stan epidemii.

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evalaution

Wydawana obecnie liczba pozwoleń na budowę jest w zdecydowanej większości pokłosiem wniosków złożonych jeszcze przed eskalacją pandemii, kiedy wciąż panował na rynku duży optymizm i dopiero następne miesiące pokażą obecne nastroje deweloperów, jeśli chodzi o składanie nowych wniosków o pozwolenia na budowę oraz do rozpoczynania inwestycji.

Ze spadku liczby nowowprowadzanych do sprzedaży mieszkań - większego niż spadek liczby pozwoleń na budowę - można wnioskować, że deweloperzy będą teraz wprowadzać inwestycje do realizacji znacznie ostrożniej niż przed COVID-19 i w konsekwencji podaż na rynku mieszkań zacznie sukcesywnie spadać w kolejnych kwartałach, co przy zmniejszonym popycie, wynikającym głównie z ograniczeń w dostępności kredytów, pozwoli deweloperom w miarę zrównoważyć rynek i utrzymać obecne ceny oraz zachować dotychczasowe marże.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl:

Najnowsze statystyki GUS wskazują na powrót aktywności inwestycyjnej rynku pierwotnego do normalności sprzed okresu pandemii oraz na kolejne bardzo pracowite wakacje inwestorów. Letnie odbicie potwierdza, że COVID-19 w najmniejszym stopniu nie zakłócił porządku harmonogramów prac budowlanych, które nie tylko idą pełna parą, ale nawet wykazują symptomy ponadprzeciętnej dynamiki.

Jeszcze bardziej optymistycznie prezentują się dane dotyczące nowych pozwoleń. Po silnym wybiciu w czerwcu, lipiec przyniósł wprawdzie korektę, ale do poziomu, który koresponduje z rekordowymi wolumenami tego rodzaju miesięcznych statystyk z ostatnich lat. Na pewno nie jest to wyłącznie wynikiem spadku aktywności urzędniczej w czasie lockdownu. Ta zaznaczyła się tylko w kwietniu w postaci zaledwie jednorazowej korekty decyzji administracyjnych.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są naturalnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Bardzo dobry lipcowy wynik, po rekordowym wybiciu w czerwcu, mówi sam za siebie o wciąż niesłabnącym optymizmie inwestycyjnym deweloperów mieszkaniowych.

W sumie mamy więc obraz wciąż silnej koniunktury inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego, który zdaje się ignorować zagrożenia związane z pandemią oraz wysokim prawdopodobieństwem jej eskalacji już w niedalekiej jesiennej perspektywie. Za optymalnymi wynikami budownictwa mieszkaniowego muszą iść analogiczne osiągnięcia sprzedażowe mieszkań deweloperskich, o które w przewidywalnej przyszłości może być coraz ciężej. Tym samym radość z rosnących słupków statystyk GUS wyraźnie zakłóca niepokój o utrzymanie potencjału popytowego rynku pierwotnego. Ewentualna nadpodaż nowych mieszkań w czasach gospodarczego spowolnienia jest bowiem największą zmorą branży deweloperskiej i głównym katalizatorem „efektu domina" rynkowego załamania, do którego miejmy nadzieje nie dojdzie.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator:

Opublikowane przez GUS dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego są zgodne z moimi oczekiwaniami. Kategorią, na którą zwracam szczególną uwagę jest liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli. W okresie I-VII obserwujemy tutaj spadek o niemal 17 proc. rok do roku, ale to spadek mniejszy niż w poprzednich okresach (nawet 21 proc.). Dane te potwierdzają sygnały płynące od deweloperów, którzy wstrzymywali się z rozpoczynaniem nowych budów w okresie największej niepewności, a obecnie stopniowo je rozpoczynają, ale wciąż z dużą dawką ostrożności. Nie bez znaczenia jest tu również nastawienie banków do finansowania nowych projektów deweloperskich, które początkowo bardzo się zaostrzyło, natomiast obecnie banki zaczynają nieco luzować swoje podejście.

Kluczowa dla sytuacji na rynku będzie sytuacja związana z pandemią i jej wpływem na gospodarkę – jeżeli nie dojdzie do drugiego lockdownu i sytuacja na rynku pracy będzie stabilna to spodziewam się, że segment mieszkaniowy będzie w dobrej kondycji. Najnowsze doniesienia deweloperów wskazują, że rynek jest mocno stymulowany zerowymi stopami procentowymi, a w przypadku stabilnej sytuacji na rynku pracy banki powinny również luzować swoją politykę w zakresie kredytów mieszkaniowych, co powinno przełożyć się na dobre wolumeny sprzedaży mieszkań wśród deweloperów.