#WykresDnia: Korekta w niemieckich nieruchomościach?

Stosunek ceny do wartości księgowej niemieckiego giganta rynku nieruchomości Vonovia spadł w tym roku po raz pierwszy poniżej 1 i dalej spada. Sytuacja na wykresie kursu Vonovii sugeruje, że niemiecki rynek nieruchomości zmierza do ostrej korekty.

Foto: Bloomberg

Po tym, jak przed danymi konsumenckimi z USA, akcje wciąż zbliżały się do 20 euro, teraz jest to mniej niż 19 euro. Największa grupa mieszkaniowa w Niemczech notowana jest na najniższym poziomie od 2015 roku.

Ostatnie dane o cenach konsumenckich w USA nie rozwiały obaw przed dalszym wzrostem stóp procentowych. Przeciwnie. Prawdopodobieństwo podwyżki stóp przez Fed na posiedzeniu 2 listopada wynosi obecnie 94 proc. Tydzień temu było to 75 proc.

Po Fed, EBC prawdopodobnie również bardziej podwyższy stopy procentowe. Niektórzy członkowie rady domagają się dwóch ostrych podwyżek na dwóch pozostałych sesjach.

Rosnące stopy procentowe są trucizną dla grup mieszkaniowych, takich jak Vonovia. Wyjaśnia to również gwałtowny spadek od sierpnia 2021 r. W międzyczasie kurs przebił dołek z czerwca 2015 r. na poziomie prawie 19 euro – jeśli to ważne wsparcie nie zostanie szybko odbudowane, należy się obawiać dalszych spadków. Dla przypomnienia: pierwsza cena poprzedniej firmy Deutsche Annington wynosiła 17,10 euro w lipcu 2013 roku. Jeśli Vonovia nadal będzie spadać w tempie z ostatnich kilku tygodni, prawdopodobnie ten poziom zostanie osiągnięty w najbliższej przyszłości. Sytuacja na wykresie kursu Vonovii sugeruje, że niemiecki rynek nieruchomości zmierza do ostrej korekty.

Rynki mieszkaniowe we Frankfurcie i Monachium pozostają znacznie przegrzane, zgodnie z najnowszym indeksem Real Estate Bubble Index banku UBS, ale rosnąca inflacja i niepewność gospodarcza mogą oznaczać, że bańka wkrótce pęknie, powodując spadek cen domów.

Szwajcarski bank był ostatnim z długiej linii ekspertów finansowych, którzy ostrzegali, że rosnące stopy procentowe i rosnące koszty kredytów hipotecznych mogą wkrótce oznaczać koniec lat boomu na niemieckim rynku nieruchomości – a rynki, które osiągnęły najwyższy wzrost są najblliżej do upadku.

Co roku UBS Global Real Estate Bubble Index analizuje ceny nieruchomości mieszkaniowych w 25 największych miastach na całym świecie, aby wskazać, gdzie są one „zasadniczo i trwale źle wycenione” – co definiuje się, patrząc na stosunek cen domów do wynagrodzeń i średniej koszty wynajmu, a także krajowe ceny domów.

Po raz kolejny indeks 2022 wykazał, że ceny domów w dwóch niemieckich miastach – Frankfurcie i Monachium – wykazują „wyraźną charakterystykę bańki” wraz z Toronto, Zurychem, Hongkongiem, Vancouver i Amsterdamem, co oznacza, że mieszkania w tych miastach można uznać za znacznie zawyżone . W tym roku Toronto faktycznie wyprzedziło Frankfurt (który w zeszłym roku znalazł się na szczycie listy) w rankingu miasta o najwyższym „ryzyku baniek” na świecie.

Jak wyjaśnił UBS, niskie stopy procentowe pozwoliły na oddzielenie cen domów od regionalnych dochodów i czynszów w ciągu ostatnich 10 lat. Zarówno we Frankfurcie, jak i Monachium ceny nieruchomości wzrosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatniej dekady, ponieważ niski wskaźnik pustostanów w połączeniu z wysokim popytem inwestycyjnym podniósł ceny. Chociaż migracja do Frankfurtu uległa stagnacji od czasu pandemii koronawirusa, tendencja mniejszych gospodarstw domowych nadal napędza niedobór mieszkań.

Jednak, jak zauważył UBS, widać pewne oznaki ochłodzenia: między połową 2021 a połową 2022 r. wzrost na rynkach nieruchomości we Frankfurcie i Monachium zwolnił do około 5 procent, z dwucyfrowych poziomów. Analitycy zwracają uwagę, że wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych ogranicza przystępność cenową, podobnie jak wysoka inflacja zmniejsza siłę nabywczą gospodarstw domowych.

– Boom dobiega końca – powiedział ARD Maximilian Kunkel, główny strateg inwestycyjny w UBS Germany. UBS powiedział, że spodziewa się poważnych konsekwencji dla cen nieruchomości, zwłaszcza w obszarach, w których są już zawyżone: „należy się spodziewać znaczących korekt cen” w nadchodzących miesiącach, ostrzegają analitycy.

W III kwartale 2022 r. koszt zakupu domu w Niemczech rósł w zawrotnym tempie. Jednak widać, że na horyzoncie może pojawić się spowolnienie na rynku mieszkaniowym.

Średnie ceny sprzedaży domów i mieszkań w Niemczech wzrosły o 10,2 proc. w drugim kwartale 2022 roku w porównaniu do analogicznego kwartału roku poprzedniego. Jak podaje Federalny Urząd Statystyczny (Destatis), jest to piąty kwartał z rzędu, w którym tempo wzrostu utrzymuje się powyżej 10 proc.

Według Destatis, ceny nadal rosną najszybciej na obszarach wiejskich, gdzie ceny domów wzrosły o 13,6 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem poprzedniego roku. Nie oznacza to jednak, że ceny nie rosną również w niemieckich miastach: mieszkania w siedmiu największych miastach kraju (Berlinie, Hamburgu, Monachium, Kolonii, Frankfurcie, Stuttgarcie i Düsseldorfie) kosztują średnio o 12,2 proc. w III kwartale 2022 roku w porównaniu do roku poprzedniego.