Celujemy w sprzedaż 1500 mieszkań w tym roku

Rozmowa: Józef Wojciechowski , szef rady nadzorczej J.W. Construction

J.W. Construction zapewnił najwyższą stopę zwrotu w indeksie WIG-Deweloperzy, licząc od początku roku – 80 proc. Akcje kosztują teraz 4,7 zł, a DM BOŚ wycenia je na 5,6 zł. Czy odpowiada panu taka wycena?

Nie mnie to oceniać, robimy swoje. Jesteśmy oceniani po efektach pracy, a nie z powodu tego, że o czymś opowiadam. Istniejemy na rynku ponad 20 lat, byliśmy jedną z pierwszych spółek z branży notowaną na giełdzie – to jest naszą zaletą.

Jak ocenia pan koniunkturę na rynku?

Nie jestem ekspertem od prognozowania, tylko od budowania, i wiem, że w tej branży zawsze są cykle. Myślę, że w najbliższych latach dobra koniunktura się utrzyma. Byłbym zdziwiony, gdyby w przyszłym roku i kolejnym było jakieś tąpnięcie na rynku mieszkaniowym. Musiałoby się zdarzyć coś naprawdę nadzwyczajnego w makroekonomii.

W I półroczu sprzedaż mieszkań wzrosła o 45 proc., do 723 sztuk. Jakie są plany na cały rok?

Celujemy w 1,5 tys. i biorąc pod uwagę wyniki po I półroczu nie powinno być z tym problemu.

Właśnie ruszamy z budową etapu C osiedla Bliska Wola przy ul. Kasprzaka w Warszawie i wprowadzamy do sprzedaży kolejnych 1000 mieszkań.

Sprzedaż etapu B zamkniemy do końca tego roku – z 1000 lokali wprowadzonych do oferty w ub.r. zostało do wzięcia niecałe 100. III kwartał zapowiada się więc jako mocny.

Ponadto w ostatnim czasie udało się nam również uzyskać pozwolenie na budowę osiedla na Białołęce przy ul. Zdziarskiej. To około 800 mieszkań.

Dzięki tym inwestycjom będziemy mogli być konkurencyjni rynkowo pod względem oferty.

Jakie projekty są w przygotowaniu?

Szykujemy cztery kolejne projekty na Białołęce, spodziewamy się uzyskania pozwoleń na budowę na przełomie tego i przyszłego roku. W sumie to będzie około 1000 mieszkań.

Poza tym rozglądamy się za dobrymi terenami w stolicy, poza Białołęką, z uregulowanymi kwestiami administracyjnymi, aby nie tracić czasu na formalności.

Planujemy także kolejne inwestycje poza Warszawą, interesuje nas wejście do nowych miast – Krakowa i Wrocławia. Właśnie rozglądamy się za działkami, w grę wchodzi kilkaset lokali. Ale na razie za wcześnie na szczegóły.

Jaki poziom sprzedaży mieszkań chcecie osiągać w kolejnych latach?

1,5–1,7 tys. mieszkań to stabilny poziom, jaki mieliśmy w poprzednich latach – pomijając wyjątkowy boom w 2007 r. Liczymy na taką właśnie stabilną sprzedaż, taka jest siła nabywcza rynku w Warszawie, który jest naszym podstawowym rynkiem.

Czy będziecie rozwijać działalność w segmencie hotelowym i biurowym?

Na razie odpuścimy sobie angażowanie się w nowe projekty inne niż mieszkaniowe.

We wrześniu oddajemy do użytku 100-pokojowy hotel Dana w Szczecinie, jeden z najlepszych w tym mieście, który będzie miał dobre obłożenie i rentowność z uwagi na niskie nasycenie rynku. To pierwszy etap projektu, a za moment ruszamy z kolejnym, czyli budową wieży Hanza Tower. Ale tu nastąpi zmiana. Zamiast powierzchni biurowych będzie tam 350–400 mieszkań z opcją wynajmu. Ich obsługą będzie się zajmować hotel Dana. W Szczecinie stacjonuje wielonarodowy korpus NATO. Uznaliśmy, że stworzenie mieszkań dla tego typu klientów będzie atrakcyjniejsze od budowy biur.

Mamy pozwolenie na wzniesienie bryły wieżowca, nad projektem zmieniającym przeznaczenie wnętrz pracuje biuro architektoniczne ze Szczecina. Spodziewamy się, że w tym roku mieszkania wejdą do oferty sprzedażowej.

Co z Czarnym Potokiem – DM BOŚ postrzega go trochę jako kulę u nogi.

Nasze hotele w I półroczu – poza Czarnym Potokiem – miały dobrą rentowność netto, więc nie ma konieczności ich sprzedaży. Nowy hotel w Szczecinie poprawi ten wynik. Dorobiliśmy się personelu, który zajmuje się obsługą segmentu hotelowego. Czarny Potok w tym roku powinien się zbilansować na lekkim plusie, co jak na trzeci rok działalności jest wynikiem satysfakcjonującym. Dajmy mu jeszcze trochę czasu.

Jaki jest budżet inwestycyjny na zakup nowych gruntów i z jakich źródeł będzie pochodzić finansowanie?

Nie mamy określonych kwot, to zależy od nieruchomości. Na pewno z wygospodarowaniem pieniędzy na zakupy nie będzie problemu.

Program „MdM" został rozszerzony o rynek wtórny. Czy program ma duże znaczenie dla J.W. Construction i co oznacza zmiana?

Mieszkanie to produkt niezbędny, a nie jakiś zbytek – to dach nad głową. Tak więc takie programy są jak najbardziej potrzebne, pytanie, czy są optymalnie skonstruowane. Na pewno warto byłoby stworzyć więcej zachęt, np. podatkowych. W Singapurze 20 proc. pieniędzy gromadzonych na emeryturę można wykorzystać na sfinansowanie zakupu mieszkania. Przecież lokal ma wartość i osoba na emeryturze może z niej korzystać – może mieszkanie sprzedać, wynająć, skorzystać z odwróconej hipoteki. Przecież to też forma zabezpieczenia bytu na stare lata. Zamiast wymyślać dobre rozwiązania politycy wszystkich opcji prześcigają się w obietnicach, że sprawią, żeby ludzie więcej zarabiali. Ale nie mówią jak to zrobią. Zmuszą Wojciechowskiego do podnoszenia wynagrodzeń? Wojciechowskiemu działania narzuca rynek, a nie politycy. W latach boomu 2007–2008 musieliśmy praktycznie podwoić stawki – ale tylko dlatego, że takie warunki dyktował rynek.

Wracając do „MdM", nie sądzę, żeby rozszerzenie go na rynek wtórny zaszkodziło deweloperom. W dużej mierze, kiedy ktoś sprzedaje stare mieszkanie to właśnie po to, żeby kupić nowe i większe.

UOKiK chce, aby rachunki klientów wpłacających pieniądze na budowę mieszkania przez deweloperów były wyłącznie zamknięte. Co to oznacza dla branży?

UOKiK trochę mija się z powołaniem. Urząd ma chronić konkurencję, a nie zmniejszać ją, utrudniając funkcjonowanie mniejszym firmom. Obostrzenia już teraz są restrykcyjne i rodzą problemy z kredytowaniem inwestycji. Jeśli rachunki zostaną w pełni zamknięte, kredyty będą musiały opiewać na 100 proc. potrzeb inwestycyjnych. Dużo banków nie będzie miało nawet możliwości udzielania takich pożyczek. Ostatnio aplikowaliśmy o kredyt w wysokości ponad 90 mln zł. Przy rachunkach zamkniętych musielibyśmy na budowę tego osiedla pozyskać 200 mln zł zewnętrznego finansowania. Takiego kredytu byśmy nie dostali w tym banku.

Taki ruch na pewno spowodowałby zmniejszenie dostępności mieszkań i wzrost cen.

CV

Józef Wojciechowski jest założycielem i głównym akcjonariuszem J.W. Construction, mającym 63,5 proc. akcji i głosów. Firma była jednym z pierwszych deweloperów, który rozpoczął w Polsce działalność w pierwszej połowie lat 90. Pomogło w tym doświadczenie Wojciechowskiego, który przez 14 lat prowadził działalność gospodarczą w branży budowlano-deweloperskiej w USA (studiował w Wyższej Szkole Ekonomicznej w Sopocie, Florida Real Estate Academy i State Construction College Florida). Dziś J.W. Construction to największy polski deweloper mieszkaniowy, budujący głównie w Warszawie, ale też w Łodzi, Gdyni, Katowicach, Poznaniu, Szczecinie. Do tej pory wybudował i ma w trakcie realizacji ok. 25 000 mieszkań i 350 domów jednorodzinnych.