Monika Kulawińska, CBRE: Pierwsza obniżka stóp dobrym sygnałem

W tym roku liczymy jeszcze na dwie obniżki stóp w eurolandzie. Ten rok nie będzie spektakularny, jeśli chodzi o wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, odbicie rozpocznie się w przyszłym – mówi Monika Kulawińska, dyrektorka w CBRE.

Za nami pierwsza od lat obniżka stóp procentowych w strefie euro, z 4,5 do 4,25 proc. Od 2022 r. stopy poszły w górę z poziomu zero, co miało swoje konsekwencje dla rynku nieruchomości komercyjnych: w 2023 r. wartość transakcji na świecie mocno spadła, w Polsce o 66 proc., do 2 mld euro. Oczywiście trudno oczekiwać, żeby ta pierwsza obniżka o 0,25 pkt proc. bardzo mocno zmieniła sytuację, więc pytanie, do jakiego poziomu stopy musiałyby spaść, żeby można było mówić o prawdziwym ożywieniu – pewnie powrót do zera w najbliższym czasie nie jest możliwy...

To pytanie, które wymaga szklanej kuli, by odpowiedzieć. Trudno stwierdzić, jaki musiałby być ten spadek, żeby rzeczywiście ożywienie było bardzo znaczące i żebyśmy wrócili do wartości transakcji takich jak na początku lat 20. Ważne jest to, że dla rynku obniżka to dobry znak i miejmy nadzieję, że 0,25 pkt proc. to początek i w dalszej części roku zobaczymy jeszcze przynajmniej dwie obniżki, co rzeczywiście zaktywizuje rynek nieruchomości.

Wydaje mi się, że teraz wartość inwestycji będzie wynikać z tego, na ile sprzedający i kupujący są w stanie dopasować się z oczekiwaniami cenowymi. Na początku będziemy mieć pewnie więcej transakcji bardziej oportunistycznych (szukanie okazji, nastawienie na wyższy zwrot wynikający ze wzrostu wartości, ale i wyższe ryzyko – red.), które są obecnie negocjowane. Żeby dojść do dużych obrotów, potrzebujemy, żeby ten kapitał core’owy, czyli kupujący najdroższe nieruchomości (nastawiony na niskie ryzyko, głównie na stabilny zwrot z czynszów – red.), był aktywny – a do tego rzeczywiście potrzebne są znacznie większe obniżki. Nie oczekiwałabym więc, że 2024 r. będzie spektakularny, myślę, że odbicie rozpocznie się dopiero w przyszłym roku.

Rynek nieruchomości komercyjnych to bardzo dużo segmentów. Zacznijmy od biur, które przeżywają chyba najmocniejszy kryzys i jest to nie tylko kwestia wysokich stóp procentowych. Jakie tutaj są perspektywy?

Dokładnie tak, rynek biurowy został najmocniej poturbowany w tym kryzysie, mówimy o 70-proc. spadku wartości transakcji w stosunku do lat poprzednich. Wiąże się to także z  ogólnym postrzeganiem biur po tym, co wydarzyło się z pracą elastyczną, pracą w domu, z wykorzystaniem powierzchni biurowej. Polski rynek biurowy był bardzo aktywny w miastach regionalnych, jak Gdańsk, Kraków, Łódź, Wrocław i Katowice, tam często realizowana była połowa transakcji. W tej chwili rynki regionalne prawie w ogóle nie są w kręgu zainteresowania inwestorów, ostatnie transakcje dotyczyły Warszawy, były wybiórcze, oportunistyczne.

Widzimy obecnie, że negatywne nastawienie do sektora trochę się zmienia, jest więcej inwestorów poszukujących nieruchomości typu core+ – jednak cały czas mówimy tylko o Warszawie i to raczej centrum miasta. Inwestorzy oczekują, że jeżeli kupują już produkt biurowy, to ma być produkt, który będzie naprawdę odporny na kolejne fale jakichkolwiek kryzysów – a więc potrzebują nieruchomości świetnie zlokalizowanych, świetnie wynajętych – przez firmy, które ściągają ludzi do biur. W przypadku call centers w miastach regionalnych trudniej jest ściągnąć pracowników.

Żeby biurowce były kupowane, inwestorzy muszą widzieć ekonomiczne powody, dla których firmy lokują się w budynkach jako najemcy. Warszawa jest w stanie to moim zdaniem zaoferować, miasta regionalne jeszcze są trochę z tyłu. Nie spodziewam się, że wartość transakcji na rynku biurowym podskoczy.

Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o PRS? Wydawało się, że w 2022 r. było okienko na zakupy, bo popyt nabywców detalicznych na mieszkania mocno spadł. Teraz znów widzimy spadającą sprzedaż. Przeszkodą było jednak – i pozostaje – drogie finansowanie. Czy są szanse, żeby rozwój tego rynku przyspieszył?

Sprzedaż mieszkań nabywcom indywidualnym była tak mocna, że deweloperzy nie musieli się nawet zastanawiać, czy dostarczać produkty dla PRS. Obecnie spowolnienie sprzedaży detalicznej wzbudza zainteresowanie na rynku komercyjnym, ale poza kosztami finansowania inwestorzy borykają się z innymi kwestiami. W mieszkaniach na wynajem instytucjonalny w Polsce czynsze są pobierane w złotych, co naraża inwestorów na ryzyko walutowe. Żeby ten rynek mocniej ruszył, potrzebny jest korzystny splot czynników: kosztów budowy, finansowania i  wynajmu.

Magazyny najłagodniej przeszły kryzys, ale pytanie, jaki jeszcze mają potencjał w Polsce.

Pytanie, jak długo będzie utrzymywać się wzrost handlu w internecie, zakupów online, który wymaga przechowywania produktów w magazynach. Boom, który widzieliśmy w pandemii, wygasa. Zatem na radarach będą dobre magazyny, czyli dobrze zlokalizowane i z dobrymi najemcami. Zakładam, że nie będzie już aż takiego dużego boomu budowlanego, co jest też plusem dla rynku inwestycyjnego i cen nieruchomości – bo nie będzie walki o najemcę.

Na koniec handel – rynek dwóch prędkości. Zainteresowaniem cieszą się mniejsze formaty, parki handlowe, ale ostatnio mieliśmy dużą transakcję obejmującą galerie handlowe...

Wzrost odwiedzin konsumentów i obrotów najemców oznacza, że galerie są jednak dobrym i stabilnym produktem inwestycyjnym. Coraz więcej inwestorów wraca z zapytaniami o większe centra. Oczywiście największy boom, zarówno jeśli chodzi o podaż, jak i zainteresowanie inwestorów, jest na parki handlowe. Inwestorzy jednak bardzo wybiórczo podchodzą do tego, co kupują, potencjał jeszcze się nie wyczerpał, ale trzeba bardzo ostrożnie podchodzić do nowych projektów, do ryzyka kanibalizacji.

Od inwestorów zachodnich słyszymy, że Polska jest krajem, który będzie wzrastać gospodarczo, i ilość pieniędzy, które będziemy przeznaczać na zakupy, będzie rosnąć. Inwestowanie w handel zaczyna być dużo atrakcyjniejsze, w szczególności że wyceny, które mamy, są korzystne. Nie oczekuje, że już w tym roku będzie boom, ale już w 2025 r. zobaczymy więcej dużych transakcji.