Europejski rynek nieruchomości w tarapatach

W ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny nieruchomości w wielu europejskich krajach spadały w najszybszym tempie od kryzysu finansowego w 2008 roku. Perspektywy na najbliższe kwartały również są dalekie od optymistycznych, aczkolwiek recesja równie drastyczna co 15 lat temu wydaje się mało prawdopodobna.

Największe spadki odnotowano w Szwecji. Według danych banku SBAB, tamtejsze ceny nieruchomości zaliczyły siedemnastoprocentowy spadek w stosunku do najwyższych poziomów odnotowanych wiosną. Jest to największe tąpnięcie od lat dziewięćdziesiątych.

Jednak nie tylko szwedzki rynek nieruchomości doświadcza korekty. W sąsiedniej Norwegii dwa kolejne kwartały spadków sprowadziły ceny nieruchomości do poziomów z drugiego kwartału 2021 roku. Duński indeks cen nieruchomości odnotował najwyższy spadek od 11 lat. Podobnie w Wielkiej Brytanii indeks Halifax spada od czterech miesięcy, co jest najdłuższą passą od 2008 roku. Z kolei w Holandii po dwucyfrowych wzrostach cen domów, które miały miejsce w 2021 i pierwszej połowie 2022 roku, nastąpiły gwałtowne spadki.

Taki gwałtowny zwrot sytuacji następujący po kilku kwartałach wzrostów jest w dużej mierze spowodowany globalnymi podwyżkami stóp procentowych, które negatywnie oddziaływają na popyt oraz zwiększają ryzyko niewypłacalności kredytobiorców. Efekt zacieśniania polityki monetarnej jest widoczny najwyraźniej w Szwecji ze względu na fakt, że około 80% mieszkańców tego kraju posiadających nieruchomość ma kredyt hipoteczny. Wyższe stopy procentowe są odpowiedzią na inflację, która, uszczuplając dochód rozporządzalny obywateli, zmniejsza skłonność do zakupu nieruchomości.

Prognozy

Z wypowiedzi wielu analityków i ekonomistów wynika, że perspektywy na najbliższy rok są pesymistyczne. Paul Hollingsworth, główny ekonomista na Europę w banku BNP Paribas, podsumowuje prognozy dla brytyjskiego rynku nieruchomości jednym słowem: posępne. Opinia ta jest zbieżna z tymi wyrażanymi m.in. przez JP Morgan Chase, który przewiduje dziesięcioprocentowy spadek cen w 2023. Kim Kinnaird, dyrektor w banku Halifax, podkreśla, że ośmioprocentowy spadek cen prognozowany w jej raporcie „oznaczałby powrót do wartości z sierpnia 2021, czyli wciąż znacząco powyżej poziomów przedpandemicznych”. Z kolei Niraj Shah z Bloomberga zaznacza, że pomiędzy obecnymi rynkowymi cenami domów a poziomem cen uzasadnionym przez fundamenty istnieje dwudziestoprocentowa luka, co musi doprowadzić przynajmniej do korekty.

Pomimo wysokiego prawdopodobieństwa spadków, głęboka recesja podobna do tej, która nastąpiła po pęknięciu bańki nieruchomości w 2008 roku, jest mało prawdopodobna. Adam Slater, główny ekonomista w firmie badawczej Oxford Economics, wskazuje w swoim raporcie na istotne różnice między obecną sytuacją makroekonomiczną a tą z czasów kryzysu finansowego. Są to przede wszystkim: niższy poziom zawieranych transakcji w warunkach wysokich cen, lepsze standardy regulacyjne dotyczące udzielania kredytów, niższa podaż domów na sprzedaż oraz lepsza sytuacja na rynkach pracy.

W Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii liczba zawartych transakcji w 2021 roku była o ok. 10% mniejsza niż w 2006, co zmniejsza wrażliwość rynku na spadki cen. Podobna sytuacja występuje w Hiszpanii i Grecji, gdzie liczba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości nigdy nie powróciła do poziomów sprzed 2008 roku. Natomiast największy wzrost zawieranych transakcji od roku 2006 został odnotowany w Danii i Szwecji, co może wpływać na wzrost liczby ryzykownych kredytobiorców. W obu tych krajach spadki cen są niezwykle dotkliwe.

W Grecji alarmująca jest ilość kredytów z wartością LTV (dług do wartości) powyżej 80%. Również inne gospodarki europejskie, np. Niemcy, mają większy odsetek kredytów o podwyższonym poziomie ryzyka (LTV>80%) niż w 2006 roku. Największa poprawa pod tym względem wystąpiła w USA, od których zdrowsze proporcje ma jedynie Szwecja.

Mniejsza ilość domów na sprzedaż i silniejszy rynek pracy mogą nastrajać optymistycznie, jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa nie są to czynniki wystarczające dla poprawy sytuacji, wziąwszy pod uwagę wysokie poziomy dźwigni występujące w szczególności w krajach anglosaskich i Holandii. W Wielkiej Brytanii ilość kredytów o DTI (dług do zarobków) większym niż 3 powiększyła się dwukrotnie od 2007. Podobnie w Holandii 40% wszystkich zaciąganych pożyczek ma DTI wyższe niż 4.5.

Jedno jest niemal pewne: spadki nie zakończą się na tych dotychczasowych. Przed nami trudny rok na rynku nieruchomości europejskich.