Polacy kupują coraz więcej mieszkań i domów w Hiszpanii

„Nieruchomości to bezpieczna przystań” – w dzisiejszym otoczeniu inwestorzy starają się to wdrożyć w dwóch wymiarach: ochrony wartości pieniędzy i oddalenia od agresywnej Rosji. Te czynniki napędzają wzrost transakcji na hiszpańskich riwierach. A czynniki ryzyka?

Temat zakupów nieruchomości za granicą przez Polaków jest w ostatnim czasie nośny, ale twarde dane dostarcza jedynie rynek hiszpański. Według Stowarzyszenia Sekretarzy Rejestrów Gruntów, Działalności Gospodarczej i Mienia Ruchomego Hiszpanii (Colegio de Registradores) w III kwartale po raz pierwszy zanotowano czterocyfrowy wynik: Polacy kupili 1015 mieszkań i domów, prawie trzy razy tyle, co rok wcześniej.

III kwartał w Hiszpanii był szóstym z kolei, gdy udział cudzoziemskich zakupów w transakcjach ogółem rósł: nowy rekord to 16 proc.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy Polacy nabyli blisko 2,3 tys. domów, dwa razy tyle, co w całym 2021 r. Najwięcej kupili obywatele Wielkiej Brytanii (7,3 tys.), Niemcy (6,3 tys.) i Francuzi (4,7 tys.). Z naszego regionu więcej kupują tylko Rumuni (3,3 tys.). Ukraińcy kupili 1,1 tys. W raporcie podkreślono, że transakcje Polaków i Ukraińców rosną dynamicznie z powodu „sytuacji wojennej”.

Komfort i bezpieczeństwo

– Rynek nieruchomości w Hiszpanii po kilkumiesięcznym załamaniu spowodowanym pandemią odbił się, a przyczyna załamania stała się jego siłą napędową. Inwestorzy zagraniczni wrócili i od ponad półtora roku rosną w siłę – mówi Tatiana Pękala, właścicielka biura Dream Property. – Polacy chętnie kupują mieszkania, domy szeregowe oraz domy wolno stojące. Niewielu decyduje się na działki budowlane, co jest zrozumiałe przy tak szerokiej ofercie deweloperskiej. Istotna różnica w stosunku do polskiego rynku pierwotnego jest taka, że tu domy i mieszkania są wykańczane pod klucz. To zachęca wielu do sięgnięcia po nieruchomości z rynku pierwotnego, mimo że często trzeba na nie poczekać i z reguły są również droższe niż te z rynku wtórnego – dodaje.

Jak podkreśla, nabywców do Hiszpanii przyciąga kilka czynników. Nieruchomości to w czasie rozchwiania wycen innych aktywów znów bezpieczna przystań. Nie tylko kapitału: istotne jest oddalenie od Rosji i to, że gaz dostarczany jest z Afryki Północnej. – Ponadto pocovidowe zmiany stylu życia: praca online i potrzeba spędzania czasu na świeżym powietrzu oraz wzrost kosztów, który sprawia, że relatywnie tanie kraje, takie jak Hiszpania, wyglądają atrakcyjniej – mówi Pękala.

Grzegorz Wojciechowski, założyciel agencji Calacosta, mówi, że hiszpańskie słońce i pogoda przyciągają nabywców nieruchomości od zawsze. Polacy zaczęli kupować wyraźnie więcej w 2021 r., po zakończeniu pandemii, dodatkowym impulsem był najazd Rosji na Ukrainę i chęć posiadania mieszkania na dalekich rynkach „na wszelki wypadek”, gdyby agresja miała się rozszerzyć. Kolejny czynnik to bardzo wysoka, obecnie kilkunastoprocentowa inflacja w Polsce, podczas gdy w Hiszpanii to okolice 5 proc.

Polacy zainteresowani są głównie apartamentami z dwiema sypialniami i łazienkami, dużym tarasem i widokiem na morze. Ci zamożni szukają penthouse’ów, domów i willi. Króluje gotówka, ale zdarza się zaciąganie kredytu w hiszpańskim banku.

– Nie obawiamy się o przyszłość rynku nieruchomości w Hiszpanii. W latach 2008–2018 liczba nowych inwestycji była bardzo niska. Na Costa del Sol, gdzie głównie pracujemy, były to naprawdę pojedyncze projekty, w związku z tym pojawił się duży popyt na nowe nieruchomości. Stare mieszkania nie spełniają oczekiwań dzisiejszego klienta. Zmienił się także typowy nabywca, jest zdecydowanie młodszy, aktywniejszy, ważne są dla niego nowoczesna architektura, udogodnienia. Na rynku brakuje nowych inwestycji, popyt na rynku pierwotnym przewyższa podaż, dobre projekty znajdują nabywców już na etapie przedsprzedaży. Bardzo mało inwestycji jest do odbioru w 2023 r., zwykle trzeba czekać do 2024 lub nawet 2025 r. – mówi Wojciechowski. Zaznacza, że w Hiszpanii ceny nieruchomości w ostatnich latach nie rosły tak jak w Polsce, więc rynek jest dla rodaków nadal atrakcyjny, a nawet na Costa del Sol ceny są porównywalne lub niższe niż nad Bałtykiem.

– Hiszpański rynek nieruchomości rządzi się trochę swoimi prawami, przez co opiera się skutkom kryzysu. Warto pamiętać, że średnie ceny nieruchomości są tutaj nadal atrakcyjne, o około jedną trzecią niższe niż w rekordowym 2007 r. – wskazuje Michał Ćwierzyk, prezes Vela Poland, właściciela platformy Tripinvest rozwijającej się dzięki corwdinvestinkowi i z ambicjami debiutu na NewConnect. – Przyzwyczailiśmy się do tego, że pierwsze miejsca w rankingach kupujących zajmują klienci z Wielkiej Brytanii i Niemiec. Ostatnio jednak rośnie aktywność Rumunów. Sami niedługo planujemy wejście na rynek klienta rumuńskiego. Dokładnie go przeanalizowaliśmy i znamy oczekiwania kupujących. Podobnie jak w przypadku klientów w Belgii oraz Niderlandach – dodaje.

Widmo dzikich lokatorów

W kontekście kupowania mieszkań w Hiszpanii często można usłyszeć o ryzyku, jakim są ocupas – dzicy lokatorzy zajmujący puste mieszkania, których trudno się pozbyć.

– To jedna z bolączek hiszpańskiego rynku, choć trzeba podkreślić, że bezprawne zajęcie nieruchomości jest tam uznawane za przestępstwo – mówi Tatiana Pękala. – W medialnej dyskusji na ten temat pojawia się dużo mitów i zbyt mało faktów. Jeśli tylko dobrze wybierzemy nieruchomość i będziemy nią umiejętnie zarządzać, nie spotka nas żadna przykra niespodzianka. Ocupas najczęściej zajmują nieruchomości, których właścicielami są banki lub duże firmy, np. fundusze inwestycyjne. Zdarzają się przypadki, że dzicy lokatorzy zajmują nieruchomość podczas nieobecności prywatnych właścicieli, ale są to rzadziej spotykane sytuacje. W ciągu 12 lat nasza agencja pośredniczyła w setkach transakcji i żaden z klientów nie miał dotychczas problemu z ocupas – zapewnia.

Jeśli jednak nieruchomość stała się obiektem zainteresowania nieproszonych gości, w pierwszej kolejności zaleca się wejście na drogę cywilną. – Dzięki zmianie ustawy o postępowaniu cywilnym, wprowadzonej w 2018 r., niechcianego lokatora można szybciej usunąć. Kluczowym narzędziem jest tzw. ekspresowa eksmisja. Należy tutaj jednak zaznaczyć, że ustawa ma zastosowanie tylko w przypadku właścicieli nieruchomości będących osobami fizycznymi – mówi Pękala. Zaznacza, że trzeba się trzymać kilku wskazówek. Po pierwsze, kupować w odpowiedniej okolicy, w osiedlach zamkniętych i najlepiej strzeżonych. Po drugie, współpracować ze sprawdzonym pośrednikiem. Po trzecie, starać się wynajmować lokum, kiedy się z niego nie korzysta. Warto nawiązać kontakt z sąsiadami i zadbać o zabezpieczenia.

Norbert Liziński, szef ds. rozwoju i sprzedaży w spółce Vela Poland, również podkreśla, że ocupas wybierają głównie budynki należące do banków i firm, bo te nieruchomości najczęściej nie są wynajmowane, a właściciele mają mniej narzędzi prawnych do pozbycia się intruzów. Na ich celowniku są pustostany w dużych aglomeracjach, głównie w Katalonii, gdzie jest praca, za którą ludzie chcą migrować.

– W turystycznych nadmorskich miejscowościach Costa Blanca czy Costa del Sol problemu ocupas praktycznie nie dostrzegamy, te lokalizacje nie kuszą migrantów. Osoby fizyczne mogą skorzystać z ekspresowej eksmisji, choć w praktyce, ze względu na pracę sądów, nie jest ona szczególnie ekspresowa. Jednak pozwala pozbyć się niechcianej osoby do 48 godzin od decyzji sądu. Prawo coraz bardziej zmienia się na korzyść właścicieli nieruchomości. Ocupas nie zainteresuje się apartamentem, w którym coś się dzieje: aby skorzystać ze swoich „przywilejów”, musi przez odpowiedni okres „zasiedzieć” nieruchomość. Sytuacja staje się prostsza, gdy wynajmujemy mieszkanie. Pamiętajmy też, że agent nieruchomości będzie znał historię dzielnicy, na której działa – pomoże w wyborze bezpiecznej okolicy – podsumowuje Liziński.