Polska staje się prawdziwą biurową potęgą

To będzie przełomowy rok na rynku biur. Firmy ukończą wyczekiwane spektakularne obiekty. W całej Polsce na rynek trafi ponad 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. W planach są kolejne inwestycje.

Mennica Legacy Tower przy ul. Prostej w Warszawie – 45,6 tys. mkw. zajmie tam mBank.

Foto: Lamus Antykwariaty Warszawskie

 

Rekordową w historii polskiego rynku biur transakcję najmu 45,6 tys. mkw. zawarła w 2019 r. Grupa mBank. Ponad 3 tys. pracowników banku czeka przeprowadzka do warszawskiego kompleksu Mennica Legacy Tower. Na walizkach są już najemcy także innych powstających biurowców.

Ten rok, jak ocenia Tomasz Węglarz, ekspert Biura na Miarę, zapowiada się bardzo ciekawie. – Wynajmowanie całych budynków, jak np. stołecznej Chmielnej 89 przez PKO, nie będzie już nikogo dziwiło – mówi. – 2020 rok może przynieść więcej spektakularnych transakcji nie tylko w Warszawie. Wielu najemców będzie migrowało w następnych latach ze starszych biurowców do przeszklonych drapaczy chmur.

Nowoczesne biurowce rosną w Polsce jak na drożdżach. W całym kraju jest już ponad 10,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni (dane firmy Savills za III kw. 2019 r.), z czego w stolicy niemal 5,6 mln mkw.

W 2020 r., jak podaje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja wynajmującego) w Savillsie, stołeczny rynek powiększy się o ok. 411,4 tys. mkw. biur. Oddane mają być m.in. wspomniana Mennica Legacy Tower (Golub GetHouse i Mennica Polska, ul. Prosta, 48,1 tys. mkw.), Warsaw Hub (Ghelamco, rondo Daszyńskiego/Towarowa, 90,3 tys.), Varso Place I & II (HB Reavis, al. Jana Pawła II/Chmielna, 35, 6 tys. mkw.), DSV HQ (Marynarska/Taśmowa, 33 tys. mkw.), Widok Towers (S+B & Commerz Real, Al. Jerozolimskie, 28 tys. mkw.), Chmielna 89 (Cavatina, 24,5 tys. mkw.).

Przeprowadzki i remonty

– To będzie przełomowy rok na rynku biur – komentuje Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL, zwracając uwagę, że ukończone zostaną spektakularne, jedne z najnowocześniejszych w Europie budynki. Warszawski rynek biur może urosnąć nawet do 6 mln mkw.

– A biorąc pod uwagę bardzo duże zainteresowanie firm Polską, możemy się spodziewać kolejnych dużych transakcji najmu – przewiduje. – Stolica jest jednym z najbardziej chłonnych rynków biurowych w Europie. Nowa oferta nie zachwieje równowagą pomiędzy podażą a popytem. Już 40 proc. budowanych obiektów znalazło swoich najemców. To najlepszy wynik w historii warszawskiego rynku. Nie wszystkie też budynki zostaną oddane w tym samym czasie. Prowadzone inwestycje (790 tys. mkw.) będą kończone stopniowo do 2022 roku.

A Daniel Czarnecki dopowiada, że wraz z przeprowadzką najemców do nowych budynków zwolni się powierzchnia w starszych obiektach, co wiąże się z koniecznością ich rekomercjalizacji, wspartej często modernizacjami. Potwierdza to Tomasz Węglarz. – Biurowce z lat 1990–2010 czekają na nowe życie, aby móc odpowiadać na potrzeby rynku – mówi. Z drugiej strony, jak dodaje, niższe czynsze w takich obiektach zawsze będą przyciągać tych najemców, dla których adres i prestiż nie są najważniejszymi kryteriami wyboru siedziby.

Biur przybywa i w stolicy, i w regionach. Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska, przewiduje, że w 2020 r. na rynek w całej Polsce trafi ponad 800 tys. mkw. nowej powierzchni. – Znaczna część jest wynajęta. Deweloperzy już mogą liczyć zyski – podkreśla.

Kraków ma już ponad 1,3 mln mkw. biur. W tym roku, jak podaje Savills, ma być oddanych 152,6 tys. mkw. To m.in. High 5ive 4 (Skanska Property Poland, Pawia, 20,3 tys. mkw.), Podium Park II (Decon Investment, Jana Pawła II / Stella-Sawickiego, 16,1 tys. mkw.), Zabłocie Business Park II (IMS Budownictwo, Romanowicza, 12,8 tys. mkw.).

Wrocław, drugi co do wielkości biurowy rynek regionalny, oferuje ponad 1,1 mln mkw. biur. W 2020 r. powiększy się o 49 tys. mkw. (m.in. Centrum Południowe, Skanska, Powstańców Śląskich, 23,7 tys. mkw). Trójmiejski rynek biurowy to już 798,5 tys. mkw. W tym roku firmy ukończą 91,5 tys. mkw. W Poznaniu jest to odpowiednio 555,1 tys. mkw. istniejących biur (24,8 tys. mkw. do oddania w br.), w Katowicach – 531,2 tys. mkw. (49,7 tys. mkw.), a w Łodzi – 517,7 tys. mkw. (61,4 tys. mkw).

Kolejne duże transakcje najmu będą więc zawierane nie tylko w stolicy. – Coraz więcej dużych graczy, na przykład z sektora bankowego, ubezpieczeniowego i usług finansowych, podejmuje decyzję o konsolidacji, rezygnując z działalności w kilku lokalizacjach – zauważa Mateusz Polkowski.

Bardzo pracowity 2020 r. będzie dla Ghelamco Poland. Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju tej firmy, mówi, że spółka przygotowuje projekty na ponad 400 tys. mkw. – Planujemy wyjść z kolejnymi inwestycjami w regionach: z Nowym SOHO w centrum Łodzi i biurowcami w Krakowie i Katowicach – zapowiada. – Niezmiennie ważnym rynkiem pozostaje dla nas Warszawa. W przygotowaniu mamy tu kolejne projekty.

Rynek jest rozgrzany do czerwoności. Jak jednak przewiduje Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank, w tym roku deweloperzy mogą rozpocząć nieco mniej inwestycji (choć nadal poszukują gruntów). – Pomimo bardzo dużego popytu absorbcja netto, która pokazuje zapotrzebowanie na nową powierzchnię, spadła w porównaniu z poprzednimi latami – zauważa. – Transakcje najmu są zdominowane przez renegocjacje umów i nowe umowy, które w znaczącej części są tylko zmianą adresu. Niewiele jest nowych podmiotów przenoszących działalność do Polski, i które poszukują dużych powierzchni. Deweloperzy, po kilku latach ożywionej aktywności, z nieco większą ostrożnością będą rozpoczynać nowe projekty – ocenia.

– Do wyhamowania dynamiki firm prowadzących biznes nad Wisłą mogą się przyczynić sygnały o spowolnieniu gospodarki, także w Niemczech, które są odbiorcą ponad 25 proc. polskiego eksportu – dopowiada Andrzej Szczepanik, ekspert Colliers International. Ale, jak dodaje, obok gorszego scenariusza są też optymistyczne prognozy. – Spowolnienie może skłonić globalne firmy do poszukiwania dobrej jakości usług w Polsce w relatywnie korzystnych cenach – tłumaczy. – Tak było dziesięć lat temu. Niewykluczone, że powtórzy się także w nowej dekadzie, mimo że nasz rynek diametralnie się zmienił. Także inwestorzy, w obliczu rosnącej inflacji i coraz większych trudności z uzyskaniem atrakcyjnych stóp zwrotu na świecie przy relatywnie niskim ryzyku, mogą spoglądać na Europę Środkową i największego gracza regionu, czyli Polskę.

Z kolei Bolesław Kołodziejczyk uważa, że pomimo prognozowanego spowolnienia gospodarczego warunki ekonomiczne umożliwią firmom dalszy rozwój, więc popyt powinien się utrzymać na dobrym poziomie. – Największym wyzwaniem dla rozwoju rynku będzie dostęp do pracowników – zarówno tych doświadczonych, jak i nowych absolwentów uczelni – twierdzi ekspert Cresy. – Największy potencjał mają Warszawa, Kraków i Wrocław. Te rynki będą najbardziej odporne na niekorzystne trendy na rynku pracy. Deweloperzy są jednak optymistyczni i myślą o nowych projektach. Problemem jest ograniczona podaż działek.

Powierzchnia na krótko

Eksperci zwracają też uwagę na elastyczne biura, które można wynająć, nie wiążąc się długoletnimi umowami. Popyt na nie generują m.in. startupy. – Są one coraz bardziej popularne także wśród globalnych korporacji, co wiąże się z niespodziewaną ekspansją ze względu np. na tymczasowy projekt biznesowy – tłumaczy Mateusz Polkowski. – Ten rok będzie ważnym testem dla takich powierzchni.

Z analiz Cresy wynika zaś, że udział powierzchni coworkingowych w całkowitych zasobach biur na świecie to 1–7 proc. – W Polsce jesteśmy bliżej dolnej części tego przedziału – mówi Bolesław Kołodziejczyk. – Popyt na takie biura jest i będzie, ale ze względu na specyfikę i preferencje firm, które z nich korzystają, wielkość rynku nie powinna przekroczyć średnich wartości dla rynków europejskich.

Z optymizmem na przyszłość tej branży patrzy Maciej K. Król, dyrektor ds. sprzedaży w Business Link. – Dobra koniunktura i stabilna sytuacja gospodarcza pozwalają nam oczekiwać dalszych systematycznych zwyżek – mówi.

Business Link – część grupy Skanska – daje klientom możliwość wynajmu powierzchni i na krótko, i na długo. – Efektywny i rentowny operator powinien być równie elastyczny co biura, które oferuje – podkreśla Maciej K. Król.

Zdaniem Moniki Szelenberger, ekspertki Adgar Poland, sukces coworków i pojawienie się biur hybrydowych to jedne z najważniejszych trendów. – Nowoczesne organizacje doskonale rozumieją, że funkcjonalnie zaprojektowana i kreatywna przestrzeń do pracy wspiera biznes i ma znaczenie w procesie pozyskiwania talentów – mówi. – Wiele firm zdecydowało się na przeniesienie do biur coworkingowych lub wynajęcie dodatkowej przestrzeni w takim modelu.