Ostrożność nie zawadzi

Jakie tendencje panują na rynku nieruchomości? W co inwestować, by odnosić zyski z wynajmu? Czego unikać? Jednoznacznych odpowiedzi oczywiście nie ma, ale obserwując rynek na co dzień, można zauważyć, że nie zawsze potoczne opinie znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistości.Duże mieszkaniai apartamentyWarszawski rynek wynajmu mieszkań przeżywa obecnie załamanie. Ceny wynajmu spadły w ciągu ostatnich dwóch lat o 20?30%. Na rynku pojawiło się dużo nowych dużych mieszkań, budowanych z wykorzystaniem ulg budowlanych i z myślą o ich wynajmie. Przybyło budynków o wyższym standardzie, z dużymi lokalami w ciekawych lokalizacjach. Duże mieszkania i apartamenty wynajmować jest bardzo trudno, bowiem krąg klientów zainteresowanych takimi propozycjami raczej się nie powiększa. Są to z reguły pracownicy średniego lub wyższego szczebla w dużych firmach, obcokrajowcy na kontraktach oraz zamożni biznesmeni. Koszty wynajmu mieszkań są u nich z reguły w części refundowane przez macierzyste firmy, ale ostatnio widać wyraźne tendencje rezygnowania z drogich mieszkań w stolicy na rzecz dojazdów z innych aglomeracji.Małe mieszkaniaLiczba osób poszukujących małych i tanich mieszkań stale rośnie. Właściciele rzadko decydują się na korzystanie z pośrednictwa biur obrotu nieruchomościami, gdyż z reguły mają kolejki chętnych. Szczególnie dotyczy to małych mieszkań jednopokojowych i kawalerek. Klientami z reguły są osoby młode, podejmujące pracę lub studia w Warszawie, które zadowalają się nawet niskim standardem.Ceny zakupu mieszkań jednopokojowych są w przeliczeniu na metr kwadratowy wyższe od lokali dwu- i trzypokojowych. Wiąże się to z bardzo dużym popytem na małe mieszkania, rosnącym co roku dodatkowo na początku września. Tendencje te nie ulegają zahamowaniu ze względu na brak dopływu nowych lokali na rynek. Obecnie nie buduje się praktycznie lokali mniejszych niż 40-metrowe, stąd ceny kawalerek mogą sięgać obecnie nawet 5500 zł za metr. Zakup tego typu mieszkań jest opłacalny również z innego względu. Angażowane są bowiem kwoty nieduże ? rzędu 80 000?100 000 zł, a zbycie tego typu mieszkania ? z reguły bez straty wartości ? nie stanowi obecnie żadnego problemu. Z reguły wystarcza na to kilkanaście dni. Pod względem bezpieczeństwa jest to więc jedna z najpewniejszych inwestycji na rynku nieruchomości.Typowe mieszkaniao średnim standardzieMieszkanie trzy- i czteropokojowe o niewysokim standardzie, z kilkunastoletnim wyposażeniem, zalegają w biurach nieruchomości setkami. Wynajęcie takiego mieszkania bez jakichkolwiek inwestycji, takich jak odmalowanie, wymiana urządzeń sanitarnych, umeblowanie w sposób w miarę nowoczesny, nie jest praktycznie możliwe. Z drugiej strony, angażowanie poważnych kwot w remont w sytuacji, gdy podaż tego typu lokali jest największa spośród wszystkich typów nieruchomości, w ciemno, bez gwarancji wynajęcia, wydaje się bardzo ryzykowne.Biurao najwyższym standardzieTrudno w ich przypadku mówić o opłacalności inwestowania, bowiem koszty inwestycji w przypadku biurowców kategorii A sięgają dziesiątków milionów dolarów, ale warto zwrócić uwagę na tendencje panujące na rynku. Powszechnie wiadomo, że i w tym sektorze wynajmu ceny spadają. Choć komercjalizacją wolnej przestrzeni zajmują się głównie firmy zagraniczne, coraz częściej zwracają się one do lokalnych pośredników o pomoc w wynajmie mniejszych wolnych powierzchni. Kilka polskich firm skutecznie konkuruje już z sieciowymi gigantami, przyjmując również na wyłączność propozycję znalezienia klientów do realizowanych inwestycji biurowych ? czasem na zasadach współpracy z innymi polskimi pośrednikami.ANDRZEJ KAŹMIROWSKIdokończenie na str. IVdokończenie ze str. IIBiura o niższym standardziei powierzchnie magazynoweObserwujemy zupełny brak podaży niewielkich kompaktowych powierzchni biurowo-magazynowych rzędu 1000?2000 m2. Klientami takich powierzchni są głównie polskie firmy zajmujące się dystrybucją swoich produktów, wymagające poza ciekawą i niedrogą powierzchnią biurową (wyposażoną zgodnie ze standardami klasy A lub B) także ogrzewanych magazynów lub salonów sprzedaży.Oferty to z reguły wolnostojące nieruchomości, nierzadko adaptowane z obiektów mieszkalnych lub przemysłowych poprzez ich rozbudowę, co skraca znacznie proces inwestycyjny, usytuowane poza centrami dzielnic, za to dobrze skomunikowane, z możliwością eksponowania symboli najemcy, firmowych flag, z własnymi parkingami. Z reguły stawka czynszu nie przekracza 15 USD za metr kwadratowy i jest atrakcyjna dla firm, które dotychczas mieściły się w kilku miejscach (osobno biura i magazyn) płacąc wysokie stawki czynszowe. Tego typu powierzchnie są atrakcyjne także dla klientów zagranicznych, otwierających przedstawicielstwa lub centra serwisowe lub zaopatrzeniowe w dużych miastach lub na ich obrzeżach.Architektura powinna stać się dominującym elementem dla inwestorów planujących realizację obiektów biurowych zlokalizowanych poza centrum miast. Brakuje na rynku obiektów o podwyższonym standardzie (odpowiadającym klasie B) położonych przy głównych ciągach komunikacyjnych. Optymalna powierzchnia takich biurowców to około 3000?5000 m2, ze względu na rozmiary działek, specyfikę planów zagospodarowania przestrzennego, a przy tym wygodę najemców. W tego typu obiektach nie ma anonimowości najemców, z reguły jest ich maksymalnie kilku, każdemu przy okazji zależy, by właściwie wyeksponować informację o obecności w obiekcie lub by pokazać swoim klientom elegancką siedzibę.Przykładem rodzącej się świadomości wśród inwestorów może być ciąg ulicy Puławskiej między Warszawą a Piasecznem. W ostatnim okresie powstaje tam wiele nowych obiektów biurowych, niestety, ciekawych architektonicznie raptem kilka. Na ich tle takie obiekty, jak biurowiec firmy informatycznej Rodan System może być przykładem godnym naśladowania. Firma zdecydowała się na realizację obiektu zdecydowanie przekraczającego jej potrzeby pod względem powierzchni, podnajmując wolną część najemcom. Zabezpieczyła w ten sposób swoje potrzeby na przyszłość, obecnie zaś rozważa powstanie kolejnych budynków i stworzenie małego office parku, by komercyjnie świadczyć usługi wynajmu. Przyjęte rozwiązania podziału kubatury obiektu na moduły rzędu 150 m2 ? 300 m2 zarówno w pionie, jak i w poziomie, gwarantuje możliwość dopasowania się do specyficznych wymagań i ewentualnego rozwoju przyszłych użytkowników budynku, którymi dzięki temu mogą być firmy początkowo małe z rozwijającego się sektora IT, telefonicznej obsługi klienta czy też doradcze, którym najtrudniej znaleźć nieduże powierzchnie o wysokim standardzie.W co inwestowaćW co zatem inwestować? Przy niedużych kwotach, atrakcyjny wydaje się rynek małych mieszkań, ze względu na ciągły dopływ klientów i zyski z samej odsprzedaży lokali. W przypadku większych mieszkań i apartamentów warto zastanowić się, czy zyski z ulgi budowlanej to nie przypadkiem rozwiązanie doraźne i faktyczny zysk ? ale dla developera. Co począć z lokalem, na który nie ma zbyt wielu chętnych do najmu, a nie zamierzamy sami w nim mieszkać? Pamiętajmy, że mieszkanie to inwestycja wieloletnia, wymagająca wyposażenia, konserwacji. Przy większych inwestycjach warto... obserwować rynek i szukać na nim luk. Wystarczy lektura ogłoszeń z kilku miesięcy, by wiedzieć, czego klienci szukają najdłużej, a jakich ofert na rynku jest najwięcej. Warto śledzić trendy, warto kontaktować się z biurami obrotu nieruchomościami, zwłaszcza że ich poziom obsługi powinien stale wzrastać ze względu na wprowadzone już obowiązkowe licencje zawodowe dla pośredników.

ANDRZEJ KAŹMIROWSKIwspółwłaściciel Capital Nieruchomości,Warszawa