Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Stawiamy na liniowy wzrost, nie fajerwerki

W 2024 r. zawarliśmy rekordowe umowy najmu. Biznes rozwija się dobrze, czynsze rosną. Analizujemy możliwość wcześniejszego rozpoczęcia wypłacania dywidend – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

W 2024 r. wynajęliście 305 tys. mkw. powierzchni magazynów, z czego ponad 90 tys. w IV kwartale. To rekord w historii MLP Group. Odsetek pustostanów skurczył się z 8 proc. do 5 proc. Kto te magazyny wynajmuje?

Mamy dwa rodzaje klientów. Po pierwsze, firmy dystrybucyjne, wcześniej e-commerce, supermarkety, firmy, które dostarczają żywność czy firmy transportowe. Druga grupa to firmy produkcyjne. Widzimy w Polsce i w Europie bardzo duży napływ inwestycji. Jeżeli przychodzi nowy inwestor i buduje fabrykę, to ma dwie opcje. Kupić działkę i wybudować swoją fabrykę lub wynająć od nas magazyn i wstawić tam maszyny. Ten popyt na dziś to około 50 proc. W Polsce i w Niemczech duża grupa nowych projektów, które podpisujemy, to fabryki chińskie, które przenoszą dużą część operacji do Europy. Większość umów jest na grubo powyżej dziesięć lat.

Jesteśmy zadowoleni, ten biznes idzie bardzo dobrze w Polsce, Niemczech, Austrii i Rumunii. Na starych powierzchniach czynsze wzrosły o ok. 20 proc. Inwestujemy, będzie nam łatwiej budować i podwyższać jeszcze stawki najmu.

Polski rynek bardzo mocno rozwijał się w ostatnich latach. Jest już ponad 30 mln mkw. powierzchni magazynowych. Gdzie jest sufit?

Rynek niemiecki to ponad 100 mln mkw. magazynów i każdego roku przybywa 7–8 mln. W Polsce jest 30 mln, przybywa 2–3 mln i pewnie tak będzie przybywało, bo Polska staje się logistyczno-produkcyjnym hubem Europy.

Rozmawiamy z naszymi najemcami. Są projekty, które podpiszemy w tym lub w 2026 r. To jest bardzo długofalowy popyt i on będzie. Do lat 2026–2027 widzimy duży wzrost popytu w Polsce i w Niemczech. Jest dużo inwestorów azjatyckich, którzy chcą inwestować w Niemczech. Biznesy technologiczne azjatyckie wybierają częściej Niemcy, więc popyt jest i nie wydaje mi się, żeby przez najbliższe lata był mniejszy. To jest popyt liniowy. Od 15 lat każdego roku jest pozytywny trend.

Jesienią od inwestorów pozyskaliście 300 mln euro z emisji obligacji. Jak zostały spożytkowane te pieniądze?

W dużej mierze poszły na spłatę lokalnego długu, który był wiele droższy. Mamy duże oszczędności, jeśli chodzi o koszty finansowe, bo spłaciliśmy i spłacamy praktycznie do zera całość długu, który był w Polsce.

Niewielka część poszła na spłatę kredytów, a druga część idzie przede wszystkim na inwestycje, na rozwój w Niemczech. Chodzi o finansowanie naszych trzech flagowych projektów. Drugiego projektu w Berlinie, we Frankfurcie i przy Schalke Arena w Gelsenkirchen. To są duże projekty, których budowa i najem idą bardzo dobrze. To było główne przeznaczenie pieniędzy z euroobligacji.

Plan, żeby zasoby niemieckie były mniej więcej równe temu, co macie w Polsce w latach 2028–2029, jest podtrzymany?

Tak. On się nic nie zmienia od długiego czasu. Te plany są realne. W latach 2028–2029 Niemcy będą stanowiły około połowy wartości naszego portfela. Projekty idą zgodnie z planem, najem jest nawet po wyższych stawkach, niż zakładaliśmy.

Kupiliśmy nową działkę w Castrop-Rauxel, za chwilę kupimy działkę w Monachium, gdzie popyt to 0,5 mln mkw. każdego roku. Znalezienie działki z pozwoleniami w Monachium to jest stuprocentowa gwarancja sukcesu. I my taki projekt znaleźliśmy niedaleko lotniska w Monachium.

Jakie są perspektywy rozwoju części rynku magazynowego, którym są centra danych?

Ten rynek jest silny w Stanach Zjednoczonych, bo tam jest Dolina Krzemowa i tania energia. Tam ten rynek się przede wszystkim rozwija. W Niemczech Frankfurt jest dużym ośrodkiem finansowym, tam są bardzo duże centra danych. W Berlinie tworzy się duży rynek AI i firm bardzo innowacyjnych. Te firmy potrzebują tak samo centrów danych.

Centra danych rozwijają się bardzo mocno w Niemczech, ale też w Warszawie pewnie nam się uda jeden projekt zrealizować, bo mamy odpowiednie przyłącze energetyczne w dobrej skali i odpowiednią działkę. To są bardzo dobre projekty, bo to długofalowe umowy, więc bardzo atrakcyjne dla nas, które jeszcze zwiększą długość portfela naszych najemców.

Koszty energii w Polsce nie są czynnikiem, który utrudnia tego typu inwestycje?

Oczywiście, że są. To jasna sprawa, że Polska nie będzie największym rynkiem na świecie, jeśli chodzi o centra danych. Nie ma co do tego wątpliwości, ale musimy mieć zdywersyfikowaną infrastrukturę. Chcemy kawałek tego rynku, aby stanowił około 10 proc. naszego portfela. Przede wszystkim to będą Niemcy, pewnie jakieś projekty zrealizujemy też w Austrii, ale w Polsce także.

Jak pan skomentuje rozbieżności między planem, który pokazaliście, a przypuszczeniami, że może być przejściowy dwuletni dołek w wynikach w latach 2024–2025?

Nie zakładamy dołka. Wyniki wyglądają lepiej, niż prognozowaliśmy. Zakładamy scenariusz, że cele zostaną osiągnięte. Nie przewidujemy dołka, bo projekty zaczynają generować bardzo dobry cashflow, do tego jeszcze like for like nam urosło 20 proc., co daje nam dodatkową poduszkę. Nie zakładamy, żeby FFO nam w jakiś sposób spadało. W tym roku będzie na takim poziomie, jak zakładaliśmy, i od tego roku powinno rosnąć.

Nie zakładamy żadnego dwuletniego przejściowego dołka. Pustostany zmalały, więc większa część portfela jeszcze dodatkowo generuje cashflow. Wyniki są lepsze, niż zakładaliśmy. Nie widzimy żadnych negatywnych scenariuszy na horyzoncie.

Wraca temat REIT-ów. Jak ustawa miałaby wyglądać, żeby was to zainteresowało?

Jestem sceptyczny, bo te dyskusje trwają już wiele lat. Jeżeli będzie jakikolwiek projekt, to na pewno na niego popatrzymy, ale dzisiaj dla nas głównym punktem jest myślenie o polityce dywidendowej. Segro, CTP, każdy wypłaca dywidendy, nie chcemy odstawać od tego standardu. Wcześniej 100 proc. pieniędzy było reinwestowanych, ale dzisiaj przy naszej skali widzimy, że powoli powinniśmy się zastanowić nad tym aspektem. Jak przepisy o REIT-ach się pojawią, popatrzymy. Jak ich nie będzie, to nic się nie zmieni dla nas.

Kiedy możemy spodziewać się pierwszych dywidend?

Nie chciałbym podawać jeszcze terminu, bo pracujemy na tym. Wcześniej mówiliśmy, że do 2028 r. nie będzie dywidendy. Dzisiaj zaczynamy analizować politykę dywidendową, bo generujemy więcej gotówki, niż zakładaliśmy. Na pewno szybciej niż po 2028 r., tyle mogę powiedzieć.

Notował Grzegorz Balawender