Rynek mieszkaniowy czeka na obniżki stóp. To okazja?

Sprzedaż lokali w ostatnich miesiącach nie powala, ale jest solidna – biorąc pod uwagę koszt kredytów i brak programów wsparcia popytu. Obniżki stóp zwiększą dostępność mieszkań – i to scenariusz, który warto wziąć pod uwagę z inwestorskiego punktu widzenia.

Według wstępnych danych Otodom Analytics sprzedaż mieszkań w listopadzie można określić jako stabilną. Biorąc pod uwagę całkowite ceny sprzedawanych lokali i rekordową średnią wartość kredytów, nabywcami są dziś osoby zamożne.

O ile nie wejdzie w życie program dopłat, oczekiwane w 2025 r. obniżki stóp mogą rozruszać rynek. I to daje duży potencjał wzrostu przynajmniej trzem giełdowym deweloperom – uznali analitycy DM mBanku.

Duży potencjał wzrostu

W udostępnionym w poniedziałek raporcie z 26 listopada analitycy wydali zalecenia „kupuj” dla Murapolu, Atalu i Develii oraz „trzymaj” dla Domu Development. Kolejność nieprzypadkowa. Dwie pierwsze firmy mogą najbardziej skorzystać z odbicia sprzedaży, Develii i Domowi będzie trudniej, bo nie notowały spadków, więc sprzedaż nie ma od czego dobijać, ponadto Dom polega na zamożnych nabywcach, więc poprawa sytuacji w segmencie popularnym nie jest dla niego dopalaczem.

Cena docelowa dla Murapolu została oszacowana na 46,17 zł przy kursie 33,32 zł (potencjał wzrostu 38,6), dla Atalu 73,59 zł przy kursie 55,2 zł (potencjał wzrostu 33,3 proc.), Develii 7,12 zł przy kursie 5,97 zł (potencjał wzrostu 19,3 proc.), a Domu 210,2 zł przy kursie 196,2 zł (potencjał wzrostu 7,1 proc.).

Zdaniem analityków, sprzedaż w III i IV kwartale będzie dołkiem obecnego cyklu. Ceny mieszkań ustabilizowały się w ostatnich miesiącach, ale wynagrodzenia idą w górę. Przy zachowaniu trendu, biorąc jeszcze pod uwagę spodziewane obniżki stóp, dostępność mieszkań powinna się poprawiać. Program dopłat do kredytów dodatkowo ożywiłby popyt, ale analitycy DM mBanku nie przewidują, że taki program wejdzie w życie.

Stabilne koszty wykonawstwa i stabilne ceny mieszkań powinny przełożyć się na utrzymanie przez deweloperów wysokich marż w latach 2025 i 2026.

Co dzieje się na rynku?

Według wstępnych szacunków Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3,4 tys. mieszkań. Ostateczny wynik sięgnie prawdopodobnie 3,3 tys. W październiku wstępny wynik był szacowany na 3,7 tys., a ostateczny na 3,4 tys.

Na rynku z jednej strony mamy powakacyjny optymizm i wyraźny wzrost sprzedaży wobec lipca i sierpnia (sprzedaż rzędu 2,5 tys. mieszkań). Z drugiej strony utrzymuje się niepewność, która studzi gotowość klientów do finalizowania transakcji – stąd sięgające nawet kilkuset lokali korekty sprzedaży. Sam listopad wypadł słabiej od oczekiwań – mimo stosowanych przez deweloperów promocji, ofert, rabatów wynikających m.in. z chęci zawalczenia o zabudżetowany wynik roczny. Szefowa działu badań rynku w Otodom Analytics Katarzyna Kuniewicz zaznacza jednak, że w przeliczeniu na dzień „handlowy” sprzedaż w listopadzie była lepsza niż w październiku.

Ponadto skumulowany wynik za wrzesień, październik i listopad to 10 tys. sprzedanych lokali – i jest to poziom solidny, zbliżony do okresu luty–kwiecień, kiedy udzielane były jeszcze pożyczki z programu „Bezpieczny kredyt”. W tej chwili popyt nie ma żadnego wsparcia, a kredyty komercyjne są drogie.

W ciągu 11 miesięcy br. sprzedaż wyniosła 34,8 tys. lokali, o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Listopad był 11. z rzędu miesiącem, kiedy liczba lokali wprowadzonych do oferty była większa od liczby lokali sprzedanych. Do sprzedaży weszło 5,4 tys. mieszkań. To znaczny wzrost względem poprzednich miesięcy. Zdaniem Otodom Analytics, deweloperzy zwiększyli skalę inwestycji po tym, jak po słabych wakacjach popyt we wrześniu i październiku się poprawił. Biorąc pod uwagę nowe inwestycje i zwroty lokali na koniec listopada, oferta w siedmiu największych miastach ustanowiła nowy rekord – 56 tys. mieszkań.

W ciągu 11 miesięcy deweloperzy wprowadzili do oferty 51,1 tys. lokali, o 26 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Należy pamiętać, że na wyższe obroty produkcja wróciła dopiero w II połowie 2023 r.

Listopad przyniósł lekką korektę cen miesiąc do miesiąca na większości rynków. Wzrost rok do roku były już jedno- a nie kilkunastoprocentowe (poza Łodzią i Wrocławiem: odpowiednio 16,3 i 11,6 proc.).

– Przez kilka ostatnich miesięcy obserwowaliśmy na siedmiu największych rynkach wyraźną stabilizację cen mieszkań oferowanych przez deweloperów, w danych listopadowych widzimy zmianę dotychczasowego trendu. Bez wątpienia na większości rynków mamy do czynienia z korektą cen. Jednak z odpowiedzią na pytanie czy to jedynie charakterystyczne dla końcówki roku akcje promocyjne, czy może nowa tendencja, będziemy musieli poczekać do lutego 2025 r. – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Średnie to jedno, dużo o rynku mówią całkowite ceny sprzedanych mieszkań, a one świadczą o tym, że w istocie dziś kupuje bogatsza część gospodarstw domowych. W 2024 r. średnia cena całkowita kupionego lokum oscyluje w przedziale 750–800 tys., podczas gdy w 2023 r. rosła z 600 tys. do 700 tys., a w 2022 r. wynosiła 550–600 tys. zł.