Huśtawka nastrojów na pierwotnym rynku mieszkaniowym

W listopadzie sprzedaż mieszkań była stabilna, deweloperzy wciąż dużo wprowadzali do oferty, która ustanowiła nowy rekord. Jest i korekta cen, ale mieszkania dostępne są dla zamożnych.

- Po listopadzie obraz rynku pierwotnego jest dość pozytywny dla kupujących, oferta mieszkań w siedmiu największych miastach jest rekordowa i rośnie, tym samym rośnie wybór. Deweloperzy wciąż wprowadzają miesięcznie więcej lokali niż sprzedają, ale sama sprzedaż jest dość dobra, biorąc pod uwagę, że popyt nie jest wspierany żadnym programem – tak bieżącą sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Popyt na mieszkania. Optymizm miesza się z niepewnością

Według wstępnych szacunków Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3,4 tys. mieszkań, w tym 1 tys. w Warszawie. Ostateczny wynik sięgnie prawdopodobnie 3,3 tys. (i około 900 w stolicy). W październiku wstępny wynik był szacowany na 3,7 tys., a ostateczny na 3,4 tys.

Na rynku z jednej strony mamy powakacyjny optymizm i wyraźny wzrost sprzedaży wobec lipca i sierpnia (sprzedaż rzędu 2,5 tys. mieszkań). Z drugiej strony, utrzymuje się niepewność, która studzi gotowość klientów do finalizowania transakcji – stąd sięgające nawet kilkuset lokali korekty sprzedaży. Sam listopad wypadł słabiej od oczekiwań – mimo stosowanych przez deweloperów promocji, ofert, rabatów wynikających m.in. z chęci zawalczenia o zabudżetowany wynik roczny. Kuniewicz zaznacza jednak, że w przeliczeniu na dzień „handlowy” sprzedaż w listopadzie była lepsza niż w październiku.

Ponadto skumulowany wynik za wrzesień, październik i listopad to 10 tys. sprzedanych lokali – i jest to poziom solidny, zbliżony do okresu luty-kwiecień, kiedy udzielane były jeszcze pożyczki z programu „Bezpieczny kredyt”. W tej chwili popyt nie ma żadnego wsparcia, a kredyty komercyjne są drogie.

W ciągu 11 miesięcy br. sprzedaż wyniosła 34,8 tys. lokali, o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Deweloperzy utrzymują dużą produkcję mieszkań

Listopad był jedenastym z rzędu miesiącem, kiedy liczba lokali wprowadzonych do oferty była większa od liczby lokali sprzedanych. Do sprzedaży weszło 5,4 tys. mieszkań. To znaczny wzrost względem poprzednich miesięcy. Zdaniem Otodom Analytics, deweloperzy zwiększyli skalę inwestycji po tym, jak po słabych wakacjach popyt we wrześniu i październiku się poprawił. Biorąc pod uwagę nowe inwestycje i zwroty lokali na koniec listopada oferta w siedmiu największych miastach ustanowiła nowy rekord – 56 tys. mieszkań.

W ciągu 11 miesięcy deweloperzy wprowadzili do oferty 51,1 tys. lokali, o 26 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Należy pamiętać, że na wyższe obroty produkcja wróciła dopiero w II połowie 2023 r.

Rynek mieszkaniowy jest w Polsce mocno zróżnicowany. Wskaźnik wyprzedaży oferty mówi ile czasu zabrałaby deweloperom sprzedaż wszystkich lokali, gdyby tempo transakcji się utrzymało, a nic nie wchodziło do produkcji. W skali ogólnopolskiej ten wskaźnik to 5,5 kwartału, podczas gdy 4-5 kwartałów przyjmuje się za wynik charakteryzujący rynek w równowadze.

Jednak w Katowicach, Łodzi i Poznaniu jest gorzej. W Katowicach wskaźnik to aż niemal 11 kwartałów, w Łodzi 8,3, a w Poznaniu 6,8. Pocieszeniem jest to, że w listopadzie sytuacja poprawiła się w Łodzi i Poznaniu wobec października, kiedy wskaźniki sięgały odpowiednio 9,1 i 7,4. Na drugim biegunie są Warszawa i Trójmiasto ze wskaźnikami 4 i 4,2.

Stabilizacja i korekty cen

Listopad przyniósł lekką korektę cen miesiąc do miesiąca na większości rynków. Wzrosty rok do roku były już jedno- a nie kilkunastoprocentowe (poza Łodzią i Wrocławiem: odpowiednio 16,3 i 11,6 proc.).

– Przez kilka ostatnich miesięcy obserwowaliśmy na siedmiu największych rynkach wyraźną stabilizację cen mieszkań oferowanych przez deweloperów, w danych listopadowych widzimy zmianę dotychczasowego trendu. Bez wątpienia na większości rynków mamy do czynienia z korektą cen. Jednak z odpowiedzią na pytanie czy to jedynie charakterystyczne dla końcówki roku akcje promocyjne, czy może nowa tendencja, będziemy musieli poczekać do lutego 2025 r. – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Średnie to jedno, dużo o rynku mówią całkowite ceny sprzedanych mieszkań, a one świadczą o tym, że w istocie dziś  kupuje bogatsza  część gospodarstw domowych. W 2024 r. średnia cena całkowita kupionego lokum oscyluje w przedziale 750-800 tys., podczas gdy w 2023 r. rosła z 600 tys. do 700 tys., a w 2022 r. wynosiła 550-600 tys. zł.