Kazimierz Kirejczyk, JLL Poland: Kryzys rozleje się na wiele branż

Zapaść popytu i podaży mieszkań będzie mieć poważne konsekwencje dla gospodarki, a im będzie dłuższa i głębsza, tym więcej czasu zabierze odbudowa rynku – mówi Kazimierz Kirejczyk, szef strategicznego panelu doradczego JLL Poland.

Za nami kolejna podwyżka stóp procentowych, popyt na kredyty mieszkaniowe pikuje, produkcja mieszkań wyraźnie się kurczy, transakcji jest coraz mniej i kupują głównie posiadacze gotówki. Dokąd zmierza rynek?

Powiedziałbym, że mamy bardzo poważny problem, który wykracza już poza wąsko rozumiany rynek mieszkaniowy – czyli układu tych, którzy mieszkania chcą sprzedać, i tych, którzy chcą je kupować. To, co w tej chwili dzieje się z rynkiem – mocny spadek popytu, a w ślad za tym podaży – grozi nam bardzo gwałtownym wyhamowaniem skali budownictwa wielorodzinnego w kraju na dość długo. Będzie to mieć wiele negatywnych konsekwencji, jak kurczenie się zatrudnienia w sektorze deweloperskim, a także uderzenie w branżę budowlaną, wykończeniową, w sektor bankowy – sprzedający kredyty. I te konsekwencje będą trwać dość długo, bo to nie jest kwestia kilku kwartałów. Jak cały ten potencjał skurczy nam się o ponad połowę, to odbudowa tego zajmie bardzo długo. Popatrzmy, co się wydarzyło w sektorze lotniczym i jak długo trwa dochodzenie tego sektora do siebie.

Rynek zwalnia, a potrzebujemy więcej mieszkań niż jeszcze pół roku temu: po pierwsze, do Polski napłynęli uchodźcy z Ukrainy i pewna część będzie u nas chciała zostać dłużej, a po drugie, rośnie zapotrzebowanie na wynajem, bo część osób nie stać już na zaciągnięcie kredytu lub jego obsługę.

Mamy zatem zwiększone zapotrzebowanie na wynajem, a ten rynek to wciąż domena inwestorów indywidualnych, z których część wypadła z rynku jako kupujący. Czy PRS może w takiej sytuacji mocniej zaistnieć? W czasie boomu na rynku detalicznym deweloperzy nie za bardzo chcieli budować dla inwestorów instytucjonalnych – a teraz?

Rzeczywiście, mamy silny popyt na najem, który będzie się utrzymywać, dopóki sytuacja na rynku kredytów się nie poprawi – i byłoby dobrze zwiększyć podaż mieszkań. Problem polega na tym, że przy tak wysokich kosztach finansowania funduszom te transakcje się nie spinają finansowo. Inwestorzy korzystają częściowo z własnego kapitału, a częściowo długu, którego oprocentowanie jest już dwucyfrowe, nie wspominając, że dziś w bankach rządzą działy ryzyka.

Zawirowania rynkowe zawsze podbijają oczekiwania, że w końcu będzie taniej. Deweloperzy sprzedają jednak mieszkania na etapie budowy, nie mają wielkich zapasów. Nawet po 2008 r. ceny spadały, ale było to rozłożone na lata i było efektem wprowadzania nowych inwestycji z niższymi cenami. Czy teraz może być podobnie?

Zapewne tak, to znaczy firmy deweloperskie, które będą się starały utrzymać możliwie jak największą skalę produkcji, będą wykazywały większą elastyczność. Pamiętajmy o jednej rzeczy: jeśli myślimy o nabywcy gotówkowym, który przychodzi do dewelopera, jego głównym „zmartwieniem” jest to, żeby nie popełnić błędu w ocenie wartości mieszkania. On może powiedzieć: „Kupiłbym, ale boję się, że ceny spadną”. Deweloper może odpowiedzieć: „Jakiego spadku się spodziewasz? 5 proc.? Możemy spróbować się na tym poziomie ceny dogadać: dam ci taki rabat albo np. opcję dodatkowego wykończenia”. Dla klienta kredytowego, którego zdolność skurczyła się o połowę, 5 proc. upustu nie ma żadnego znaczenia. Mogą się więc pojawiać różne okazje cenowe, ale w szerszym kontekście nie. Mamy teraz do czynienia z bardzo istotną redukcją podaży.

Sprzedaż mieszkań spada, bo rynek kredytów został zdławiony z powodu tempa i skali wzrostu stóp, swoje dokłada rekomendacja S nakazująca bankom sprawdzać, czy klient wytrzymałby stopy o jeszcze 5 pkt proc. wyższe od bieżących. Czy wystarczyłoby złagodzić rekomendację S, by rozruszać rynek, czy musimy poczekać na cykl obniżek stóp?

Nie wydaje mi się, by tak duża zmiana, jak likwidacja rekomendacji S, była możliwa, jednak w ostatnich dniach głośno było o pomyśle, trzeba przyznać, odważnym czy wręcz rewolucyjnym. Chodzi o wprowadzenie kredytów oprocentowanych na 2 proc. w skali roku. Tak niskiego oprocentowania kredytów mieszkaniowych nie mieliśmy nigdy. To przyniosłoby dużą zmianę i bardzo wyraźne pobudzenie popytu.

Na razie zdawkowe informacje przekazał prezes PiS: 2 proc. rocznie, „dopłata różnicy” przez BGK, 50 tys. młodych rodzin rocznie. Resort rozwoju przyznaje, że analizuje temat, ale jest to na bardzo wstępnym etapie...

Kluczową rzeczą, jak się wydaje, jest to, czy preferencyjne kredyty objęłyby wyłącznie nowe budownictwo, czy także rynek wtórny. Moim zdaniem, jeśli to ma być działanie antycykliczne i wspierające gospodarkę i politykę społeczną w perspektywie kilkuletniego kryzysu, to program powinien objąć tylko nowe mieszkania. Tym bardziej że miałoby to duży sens z perspektywy arytmetyki podatkowej, m.in. każde nowe mieszkanie oznacza przychody z PIT, CIT. Ponadto likwidujemy zagrożenia, o których wspominałem na początku: nie redukujemy zatrudnienia w branży budowlanej, wykończeniowej, meblarskiej, AGD itd.

Oczywiście, żeby w pełni ocenić program, musielibyśmy znać jego dokładne założenia.