Wyższe zadłużenie i niższa płynność gotówkowa deweloperów

Podwyżki stóp procentowych mocno dały się we znaki deweloperom, którzy dali się złapać na wykroku. Uchwalili dywidendy za rekordowo zyskowny 2021 r., ale później sprzedaż mieszkań się załamała.

Sytuacja deweloperów nie jest zła, ale jest po prostu gorsza niż przed rokiem, a przyczyny tego pogorszenia udało ująć się w leadzie. Jeśli przyjrzymy się liczbom bliżej, odkryjemy, że choć średnio dług netto w relacji do kapitału własnego wzrósł o 27 proc. w porównaniu z czerwcem 2021 r., a wskaźnik płynności gotówkowej spadł o 32 proc., to nadal nie są to liczby z pogranicza być albo nie być przedstawicieli branży. Wskaźnik długu netto na średnim poziomie 0,54x kapitałów własnych w większości branż uznano by za bardzo niski, a zapasy gotówki pozwalające przeżyć osiem miesięcy bez dopływu świeżej gotówki mogłyby zostać uznane za nadmierne. Przy czym trzech deweloperów z Catalyst, którzy opublikowali już wyniki półroczne, nadal nie wykazuje długu netto (dysponuje przewagą gotówki nad zobowiązaniami finansowymi), a trzech (częściowo innych) ma więcej gotówki niż zobowiązań do zapłaty w ciągu 12 miesięcy. Przy czym ze zobowiązań wyłączyliśmy zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań.

Perspektywy niezbyt przyjemne

Kłopot w tym, że rosnące wskaźniki zadłużenia i spadającej płynności nie są prawdopodobnie zjawiskiem przejściowym, a deweloperzy, choć utrzymywali wskaźniki zadłużenia na niskich poziomach, ostatecznie dali złapać się w pułapkę, której uniknęli w 2020 r., powstrzymując się od wypłaty dywidend. Tym razem, mimo wzrostu stóp procentowych i mimo wybuchu wojny, decyzje o wypłacie dywidend zapadły, co oczywiście obniżyło kapitały własne (a więc podniosło relację długu do kapitałów) i uszczupliło zapasy gotówki (co wpłynęło na spadek wskaźników płynności i również podniosło zadłużenie netto).

Do pewnego stopnia jest to zjawisko cykliczne. W drugiej części roku klienci wracali z urlopów i podejmowali decyzje o zakupie mieszkań, a do tego deweloperzy kończyli wcześniej rozpoczęte projekty, przekazywali mieszkania, dzięki czemu uzupełniali stan kasy i ponownie podnosili kapitał własny. Jednak obecna sytuacja różni się od tej znanej z ubiegłych lat i nie chodzi tym razem o wojnę i ceny energii, choć one też mają pewne znaczenie.

Księgowanie zysków ze sprzedaży przestało być sprawą trywialną ze względu na wzrost kosztów materiałów, wykonawstwa i finansowych. Oznacza to spadek marż operacyjnych i netto. Deweloperom trudno będzie przerzucić rosnące koszty na klientów, bo tych klientów dziś zbyt wielu nie ma. Rynek hipotek przechodzi wszak głębokie załamanie, a klienci gotówkowi mają inne możliwości lokowania środków. Pewne pole poprawy istnieje wobec kosztów odsetkowych – sposobem ich zmniejszenia jest spłata zobowiązań względnie ulokowanie gotówki na dobrych warunkach.

Testowe półrocze

W tej sytuacji, kluczowym dla losów części deweloperów staje się właśnie owo drugie półrocze. Przedstawiciele branży jak dotąd zachowywali spokój i zapewniali, że ostatnie miesiące roku jak zwykle przyniosą poprawę. Na rachunki trafią pieniądze z realizowanych obecnie projektów, a kolejnych będzie mniej lub w ogóle zostały wstrzymane. Pozyskana gotówka zostanie więc przeznaczona na spłatę zobowiązań, co obniży wskaźniki zadłużenia, a jeśli zyski zostaną zatrzymane, poprawi się cała struktura bilansu.

To ten optymistyczny scenariusz. W tym gorszym klienci zerwą zawarte już umowy, bo nie będą w stanie uzyskać kredytów na zapłatę kolejnych transz, a i ci posiadający gotówkę odkryją, że 8 proc. mogą dostać na lokacie w banku, więc 5 proc. z najmu przestaje brzmieć atrakcyjnie. Pozostaną tylko ci, którzy mieszkania kupują nie po to, żeby na nich zarobić, ale żeby nie stracić na inflacji. Ale ta grupa jest za mała, żeby wyżywić wszystkich deweloperów.

Po czym poznać, komu tli się grunt pod nogami? Wskaźniki można obliczać na podstawie sprawozdań, ale one mówią o przeszłości. O teraźniejszości opowiedzą promocje cenowe, których miało przecież nie być. Ich skala podpowie, czy rozpoczęła się gra o płynność.