Nie tylko deweloperzy chcą korzystać z magazynowej hossy

Rynkowi logistyczno-przemysłowemu pandemia nie zaszkodziła – przeciwnie, napędziła popyt na powierzchnie. Magazyny to także ubiegłoroczny hit inwestycyjny. Zdaniem przedstawicieli branży to nie koniec passy.

Na rynku magazynów czeka nas kolejny gorący rok. W 2020 r. wynajęto ponad 5 mln mkw., ustanawiając nowy rekord, najlepszy w historii wynik osiągnęli też inwestorzy, lokując w nieruchomościach logistyczno-przemysłowych 2,6 mld euro – więcej niż w biurach. To efekt pandemii, która zwiększyła rolę handlu przez internet.

Na warszawskim parkiecie nie brakuje spółek z ekspozycją na magazyny. Jak oceniają one perspektywy?

Rosnące zapotrzebowanie

Boom udzielił się deweloperowi MLP Group – jego kurs przed wybuchem pandemii sięgał 40–50 zł, a teraz 80 zł. Prezes Radosław T. Krochta ocenia sytuację chłodnym okiem. – Po wysokiej dynamice rozwoju branży magazynowej w ostatnich latach w tym roku spodziewamy się raczej lekkiego spowolnienia. Nie liczymy na to, że gospodarka nagle mocno odbije, dlatego w tym roku w Polsce zakładamy jednocyfrowy w ujęciu procentowym wzrost podaży nowych powierzchni w porównaniu z wcześniejszym kilkunastoprocentowym tempem rozwoju – ocenia Krochta. – Poza dalszym rozwojem obiektów typu big box (magazynów wielkopowierzchniowych – red.) duży potencjał wzrostu widzimy również w budowie magazynów miejskich. Ze względu na bezpieczeństwo naszych inwestycji nowe projekty będziemy uruchamiać na podstawie zawartych wcześniej umów najmu, ograniczając udział powierzchni spekulacyjnych (budowa bez uprzedniego pozyskania najemców – red.). Chcemy mieć również zabezpieczony odpowiedni bank ziemi, dlatego w tym roku planujemy nabyć kolejne działki w Polsce i za granicą – podsumowuje. MLP, dywersyfikując działalność, buduje magazyny także w Niemczech.

GG Parkiet

Deweloperem magazynowym, ale działającym na mniejsza skalę niż MLP, jest Biuro Inwestycji Kapitałowych. Potencjał spółki dostrzegł skandynawski fundusz NREP, który ogłosił wezwanie do sprzedaży wszystkich akcji. Oferuje 14,5 zł za papier, o 9 proc. więcej od średnich notowań z trzech i sześciu miesięcy.

Magazyny to jedna z dwóch nóg, na których stoi Marvipol. Deweloper inwestuje w ramach joint-venture z branżowym potentatem Panattoni Europe. Według spółki 2021 r. będzie najwyraźniej kolejnym udanym rokiem dla rynku magazynowego, zarówno jeśli chodzi o popyt na powierzchnie, jak zainteresowanie inwestorów. Pandemia wzmocniła bowiem zapotrzebowanie na powierzchnie, co ma związek z przyspieszonym rozwojem e-commerce i m.in. wybranych formatów stacjonarnych sklepów spożywczych, np. convenience, których rozwój stymuluje popyt.

GG Parkiet

Z perspektywy inwestorów rynku nieruchomości magazyny są bezpiecznym wyborem: rynek jest w fazie dynamicznego wzrostu, a pandemia i towarzyszące jej obostrzenia nie wpłynęły na spadek zapotrzebowania na powierzchnie. Wszystko to przekłada się na zainteresowanie funduszy: w 2020 r. magazyny odpowiadały za 50 proc. transakcji inwestycyjnych w Polsce. Marvipol spodziewa się, że popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie w 2021 r.

Na magazyny postawił też państwowy Polski Holding Nieruchomości. – Grupa zrealizowała dotychczas trzy projekty o łącznej powierzchni 80 tys. mkw., w przygotowaniu mamy kolejne o łącznej powierzchni około 500 tys. mkw. – mówi Magdalena Kacprzak, rzeczniczka PHN. – Nieruchomości logistyczne cechują się potencjałem wzrostu m.in. ze względu na dynamiczny rozwój usług e-commerce. Spodziewamy się dalszego intensywnego rozwoju tego rynku, szczególnie w wyniku zmiany zachowań konsumenckich spowodowanych epidemią. Możliwa jest także relokacja części fabryk do Europy, bliżej docelowych miejsc zbytu i konsumpcji. Wzrostowi rynku nieruchomości logistycznych sprzyja również rosnąca zamożność społeczeństwa, zaostrzająca się konkurencja na rynku usług e-commerce oraz inwestycje w rozbudowę sieci dróg. Nie bez znaczenia jest też strategiczne położenie Polski na mapie Europy i perspektywy wzrostu krajowej gospodarki w najbliższych latach. Od lat magazyny są w centrum zainteresowania największych funduszy inwestycyjnych, co zapewnia stabilne finansowanie kolejnych projektów – podkreśla.

Pełne ręce roboty

Z magazynowego boomu korzystają nie tylko deweloperzy.

Spółka Reino Capital zaangażowana jest w tworzenie platformy logistycznej we współpracy z brytyjskimi graczami: IO Asset Management i Grosvenor. Reino, w joint-venture z IO, ma czerpać zyski z zarządzania portfelem magazynów w Polsce.

– Rynek magazynowy będzie się dalej rozwijać, ale zwiększy się udział projektów BTS i BTO (budowane odpowiednio na wynajem i na własność dla konkretnego najemcy – red.) w stosunku do dominujących przed pandemią obiektów dla wielu najemców – mówi Joanna Pilich, asset manager w Reino IO Logistics. – Znikną projekty budowane spekulacyjnie i generalnie liczba projektów się zmniejszy z uwagi na zwiększone wymagania banków przy udzielaniu kredytów, jeśli chodzi o przedwstępne umowy najmu – podkreśla.

Zdaniem ekspertki e-commerce będzie dalej napędzał rozwój branży. – Wszystkie firmy obecne w galeriach handlowych zwiększają obroty w internecie; również wiele marek, które zlikwidowały swoje sklepy stacjonarne w Polsce, chce pozostać na naszym rynku przez sprzedaż internetową. Przeniesienie handlu do internetu spowoduje dalsze zwiększenie zapotrzebowania na magazyny: e-commerce potrzebuje trzy razy więcej powierzchni niż standardowy handel – mówi Pilich.

Ręce zacierają także generalni wykonawcy. Współpraca z deweloperami magazynowymi to znacząca część portfela Grupy Dekpol. – Mamy kolejny rok wzmożonego zainteresowania inwestycjami w magazyny przez naszych zleceniodawców. Sprawne działanie łańcuchów dostaw w pandemicznej rzeczywistości jest kluczowym wyzwaniem zarówno dla dystrybutorów handlu e-commerce, jak i producentów. Obecnie wyceniamy i realizujemy wiele projektów, od dużych centrów logistycznych, przez obiekty wysokiego składowania, obiekty towarzyszące zakładom produkcyjnym, do magazynów ostatniej mili – mówi Michał Skowron, prezes spółki Dekpol Budownictwo. Menedżer spodziewa się, że w perspektywie najbliższych kilku lat rynek powierzchni magazynowych będzie dalej rósł, z uwagi na prognozowane kilkudziesięcioprocentowe zwyżki obrotów co najmniej do 2025 r., jak również trend skracania drogi do klienta ostatecznego.

Magazyny w wykorzystaniem prefabrykatów buduje z kolei Pekabex. – Otrzymujemy bardzo dużo zapytań, z punktu widzenia wykonawcy na pewno szczególnie szybko rosną inwestycje związane ze sprzedażą internetową i logistyką produktów – mówi Tomasz Seremet, członek zarządu Pekabeksu. Spółka dostrzega, że na rynku jest dużo pieniędzy do zainwestowania, z uwagi na rosnący popyt firma opracowała System Hal, który pozwala postawić standardowy obiekt o powierzchni 20 tys. mkw. w mniej więcej dwa tygodnie.

Wzmożone zainteresowanie dostrzega również Paweł Bruger, rzecznik Grupy Mirbud.

– Na skutek pandemii obserwujemy znaczny wzrost liczby planowanych i realizowanych inwestycji magazynowych, co zapewne przełoży się na wysokość naszego portfela zamówień, jak i innych wykonawców w 2021 r. Pandemia pokazała, zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce rośnie – mówi Bruger.

W 2020 r. deweloperzy oddali do użytkowania ponad 2 mln mkw. magazynów, przez co zasoby wzrosły do niemal 21 mln mkw. Na koniec grudnia roku w budowie było ponad 2 mln mkw. – Można prognozować, że w tym roku podaż będzie podobna do minionego, a popyt będzie się utrzymywał. Firmy chcące rozszerzać sprzedaż online będą musiały zabezpieczać więcej przestrzeni. Zwiększy się nacisk na budowanie łańcuchów dostaw odpornych na zakłócenia gospodarcze, zwiększanie zapasów i dywersyfikację dostawców. Będziemy obserwować dalszy spadek pustostanów. Rynek nadal będzie intensywnie się rozwijał, a Polska może być jednym z głównych beneficjentów w Europie Środkowo-Wschodniej ze względu na niskie koszty operacyjne i wysokie zwroty z inwestycji – mówi Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i logistyki w firmie doradczej CBRE.