Gorączka zakupów na rynku nieruchomości

Ceny nieruchomości rosną na całym świecie. Analitycy podkreślają, że dopóki podaż się nie zwiększy, a finansowanie będzie tanie, sytuacja się utrzyma. Banki centralne zaczynają przyglądać się sytuacji na rynku i ostrzegają przed nadmiernym zadłużaniem, bowiem stopy procentowe w końcu wzrosną.

Największy wzrost od lat

Indeks cen domów S&P/Case-Shiller dla 20 metropolii w Stanach Zjednoczonych w marcu wzrósł o 13,3 proc. Ale wzrost nie jest równomierny. Przykładowo w Phoenix, największym mieście Arizony, ceny mieszkań poszły w górę o 20 proc.

Jednak sytuacja nie dotyczy wyłącznie aglomeracji. Oddzielny indeks krajowy, który mierzy ceny mieszkań w całych Stanach, pokazał wzrost o 13,2 proc., co jest najwyższą wartością od grudnia 2005 r.

Foto: GG Parkiet

Podobnie jest na Starym Kontynencie. W wielu dużych europejskich miastach ceny rosną od lat, pchane w górę przez połączenie niskich stóp procentowych i niedobór gruntów. Jak wynika z danych Global Property Guide, w Berlinie ceny wzrosły o 11 proc. w ciągu ostatniego roku. Sztokholm, Luksemburg, Moskwa i Bratysława również odnotowały dwucyfrowe zwyżki w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

– W zeszłym roku obawialiśmy się, że będziemy mieć powtórkę z 2008 r., czyli że ceny spadną, tak jak spadały w okresach innych kryzysów gospodarczych. Nic takiego się jednak nie stało – stwierdziła niedawno Kate Everett-Allen, szefowa działu analiz międzynarodowych rynków nieruchomości mieszkalnych w firmie Knight Frank.

Foto: GG Parkiet

Szwajcarski bank UBS wskazuje Monachium, Frankfurt, Amsterdam, Paryż i Zurych jako miasta zagrożone bańką na rynku nieruchomości. Według UBS ceny w czterech z 12 europejskich miast w Global Real Estate Bubble Index są przeszacowane. Bank wskazuje też, że tylko w Warszawie, Mediolanie i Madrycie ceny nieruchomości są na rozsądnych poziomach.

Według danych NBP w I kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce wzrosły o 7,7 proc. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 6,5 proc.

Foto: GG Parkiet

Galopujące ceny domów odstraszają nabywców na całym świecie. Sprzedaż domów na rynku wtórnym w USA spadała przez trzy ostatnie miesiące z rzędu w ujęciu miesięcznym. – Rosnące ceny domów mogą zniechęcać niektórych potencjalnych nabywców – powiedział Sal Guatieri, starszy ekonomista w BMO Capital Markets.

Trzeba więcej budować

Specjaliści są zgodni, że ceny nieruchomości będą na całym świecie szły w górę, dopóki podaż nie nadąży za popytem. Efekt będzie taki, że część osób nie będzie w stanie kupić mieszkania.

– Jeśli podaż nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż nie wzrośnie w celu zaspokojenia popytu, to wynikająca z tego nierównowaga może spowodować wzrost cen, zmniejszając szanse niektórych na dokonanie zakupu, dopóki nie nastąpi równowaga – mówi David Hollingworth, dyrektor L&C Mortgages.

– Dopóki nie będziemy mieli nadmiaru nowych mieszkań dostępnych dla osób, które chcą je posiadać, będziemy nadal odczuwać presję na ceny nieruchomości i czynsze. Może upłynąć od pięciu do dziesięciu lat, zanim podaż mieszkań wzrośnie na tyle, aby zaspokoić obecne zapotrzebowanie – mówi Joseph Edgar, prezes TenantCloud, firmy oferującej w internetowej chmurze systemy zarządzania nieruchomościami.

Widząc duże zapotrzebowanie na nieruchomości, wybrane kraje dążą do zwiększenia podaży. Rząd Szwecji planuje zamknąć lotnisko Bromma na zachodnim krańcu Sztokholmu, a jego teren wykorzystać do budowy około 30 tys. nowych domów, co może pomóc złagodzić niedobory.

Z kolei na dawnym berlińskim lotnisku Tegel, zamkniętym w listopadzie ubiegłego roku, władze miasta planują wybudować ponad 5 tys. mieszkań. Politycy zastanawiają się również, czy mogą zbudować mieszkania socjalne na dawnym lotnisku Tempelhof w centrum miasta.

Pod lupą decydentów

Rosnące ceny domów powodują, że na rynek z niepokojem zaczynają patrzeć banki centralne.

– Ważne jest, aby zrozumieć, że niedawny gwałtowny wzrost cen domów nie jest normalny – powiedział Tiff Macklem, prezes Banku Kanady. – Oczekiwanie na coraz wyższe ceny domów w celu zbudowania kapitału, który można wykorzystać do refinansowania kredytów hipotecznych w przyszłości, to zły pomysł – dodał.

Christine Lagarde, prezes Europejskiego Banku Centralnego, powiedziała, że wpływ drożejących mieszkań na rosnące koszty utrzymania stał się kluczowym punktem strategicznego przeglądu polityki banku, który będzie ujawniony w tym roku. EBC przyznał, że istnieją lokalne bańki na rynku nieruchomości, ale argumentuje, że nie jest to systemowe zagrożenie.

Efektem wyższych cen nieruchomości jest wzrost wartości nowo udzielanych kredytów hipotecznych i ogólnego zadłużenia gospodarstw domowych. W otoczeniu niskich stóp procentowych raty kredytów są bardzo przystępne, jednak Tiff Macklem ostrzegł gospodarstwa domowe przed zaciąganiem zbyt dużych kredytów, ponieważ stopy procentowe ostatecznie wzrosną. Obawy ma również Bank Szwecji.

– Na krótką metę jedynym rozwiązaniem dla ludzi jest coraz większe zadłużanie się, co jest zmartwieniem nie tylko dla jednostek, ale i dla całego społeczeństwa – powiedział niedawno Stefan Ingves, prezes szwedzkiego banku centralnego.

Rosnąca liczba zaciąganych kredytów hipotecznych w USA już w IV kwartale 2020 r. spowodowała, że całkowite zadłużenie gospodarstw domowych przekroczyło rekordowe 14 bln USD. Jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, część społeczeństwa przyzwyczajona do ultrataniego finansowania może wpaść w tarapaty.

Na początku maja także bank centralny Finlandii ostrzegł przed rosnącym zadłużeniem gospodarstw domowych, przyłączając się do innych głosów, że z czasem może to stanowić zagrożenie dla systemu finansowego.

Według danych OECD poziom zadłużenia gospodarstw domowych w krajach skandynawskich należy do najwyższych na świecie w odniesieniu do dochodu rozporządzalnego.

Inflacyjna presja

Ceny mieszkań są również skorelowane z inflacją. Ta w ostatnim czasie mocno rośnie w większości krajów. Według specjalistów gwałtowny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych może być zwiastunem przyspieszającej inflacji w kolejnych okresach.

Stymulacja wprowadzona przez rządy na całym świecie sprawia, że ceny wielu surowców drożeją. Przekłada się to na koszty budowy domów i mieszkań przez deweloperów, a skutki tego widocznie są w cenach nieruchomości.

Drożejące domy wraz z rosnąca inflacją mogą wywierać presję na decydentów w sprawie podwyżki stóp procentowych.