Aleksandra Gawrońska, JLL: Jeśli korekta cen mieszkań, to punktowo

Nie ma silnych podstaw do tego, by ceny mieszkań szły generalnie w dół. Ewentualne korekty, bardziej w postaci promocji, są możliwe w przypadku pojedynczych projektów – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Wykres kwartalnej sprzedaży mieszkań przez 16 deweloperów z rynku kapitałowego, jak i w 6 głównych aglomeracjach, które obserwuje JLL, przypomina w ostatnich kilku latach sinusoidę. III kwartał br. to czwarty z kolei spadkowy, ale do dołka z III kwartału 2022 r. daleko. Pytanie, co będzie dalej, jak wykres się ułoży?

Deweloperzy giełdowi w III kwartale br. poradzili sobie jako grupa trochę lepiej niż rynek, to znaczy spadki sprzedaży były łagodniejsze. Spółki można jednak podzielić. Na te z głębszymi spadkami, w których ofertach przeważał niższy segment, w którym klientów brakuje, bo mają problem z kredytami i nie ma nowego programu dopłat. Lepiej poradziły sobie firmy, które miały w ofercie więcej mieszkań dla klientów, którzy są teraz aktywni, czyli z nieco grubszymi portfelami.

III kwartał br. w naszej ocenie jest dołkiem sprzedaży w tym roku, kolejne miesiące, czyli IV kwartał, powinny być nieco lepsze. Mamy oczywiście cały czas dyskusję, chaos związany z nowym programem rządowym, ale jeżeli on zaistnieje, to powinniśmy zobaczyć już więcej rezerwacji mieszkań w końcówce roku. Poza tym część klientów zachęcona ofertą banków z nieco niższym teraz oprocentowaniem również może przyspieszyć decyzje.

Na pewno spółkom giełdowym będzie zależało na tym, żeby ten rok zamknąć najlepiej, jak się da. Deweloperzy będą więc walczyli o klientów – i będą podejmować różne działania marketingowe, będą się wykazywać większą elastycznością cenową – oczywiście, w zależności od lokalizacji, od rynku.

Nie brak głosów, że państwo nie powinno wprowadzać żadnego programu, bo to uspokoi rynek i przełoży się na spadek cen. Jak wygląda sytuacja z cenami i co się może wydarzyć?

Widzimy pewną stabilizację cen w ostatnich dwóch, trzech kwartałach. W III kwartale, w zależności od miasta, zmiany kwartał do kwartału wynosiły od -0,8 po +2 proc., co można określić jako stabilizację.

Co dalej z cenami? Patrzymy na różne czynniki, które mogłyby powodować, że korekta mogłaby się pojawić bądź nie. Jeśli spojrzymy na mieszkania gotowe niesprzedane – nic się nie dzieje, to znaczy deweloperzy mają kilkanaście procent w ofercie na większości rynków, nie ma powodów do tego, żeby ceny tych lokali obniżać. Jak patrzymy na sprzedaż mieszkań w projektach, które mają być oddawane w przyszłym roku, tu również tempo jest bardzo dobre. Może poza Łodzią i Poznaniem, to tam jest znak zapytania, możliwość większej stabilizacji czy korekty – w zależności od lokalizacji.

Ewentualnej korekty można się spodziewać w projektach, gdzie konkurencyjność jest dość duża, natomiast nie ma silnych podstaw do tego, żeby ceny szły generalnie wyraźnie w dół.

Gdyby popatrzeć na rynek szerzej, to punktem zwrotnym nie będzie rządowy program wsparcia dopłat, tylko obniżki stóp procentowych?

Zdecydowanie, jeśli myślimy o popycie, to składają się na niego różne grupy. Jest bardzo silna grupa tych, którzy kupują mieszkania za gotówkę, na własne potrzeby. Ci klienci są cały czas w biurach sprzedaży i u nich raczej będzie poprawiała się sytuacja: wzrost wynagrodzeń, oszczędności powodują to, że chce się zmienić mieszkanie. Jednak przy dużej ofercie lokali na rynku może się pojawić problem ze sprzedażą dotychczas posiadanej nieruchomości na rynku wtórnym.

Niemniej myśl o tym, że jest scenariusz spadku stóp procentowych, pozwala optymistyczniej patrzeć w przyszłość, na lata 2025 i 2026. Nawet jeśli programu „Na start” nie będzie, to duża grupa potencjalnych nabywców dostanie impuls w postaci niższego oprocentowania kredytów, lepszej zdolności. Jeśli przy tym oferta mieszkań będzie większa, ceny powinny zachowywać się raczej stabilnie, wzrosty powinny być bliżej inflacji. Kluczowa jest oferta mieszkań na poszczególnych rynkach.

Jak to zróżnicowanie dziś wygląda?

Na sześciu rynkach łącznie sprzedaż kwartał do kwartału spada o 7 proc., do 9,2 tys. W Warszawie i Krakowie sprzedaż kwartał do kwartału była praktycznie bez zmian, nawet lekko wzrosła – chociaż oczywiście mówimy cały czas o niskich historycznie poziomach. We Wrocławiu i w Trójmieście sprzedaż spadła o odpowiednio 7 proc. i 10 proc., ale wciąż możemy powiedzieć, że oba rynki zachowują się dość stabilnie, choć na niższych obrotach. Najbardziej niepokojące jest to, co dzieje się w Poznaniu i Łodzi, tam spadki sięgnęły odpowiednio 22 proc. i 25 proc., w obu przypadkach poniżej 900 mieszkań. To niepokoi, bo oferta w tych miastach jest rekordowa i wskaźnik wyprzedaży (ile czasu zajęłaby sprzedaż wszystkich lokali w ofercie, gdyby tempo sprzedaży się utrzymało, a deweloperzy nic nowego już nie wprowadzali – red.) sięga ośmiu–dziewięciu kwartałów, podczas gdy stan równowagi to cztery–pięć kwartałów. We Wrocławiu i w Krakowie oferta też mocno wzrosła, ale wskaźnik wyprzedaży to wciąż pięć–sześć kwartałów, czyli tylko nieco powyżej poziomu równowagi. Warszawa i Trójmiasto są najbardziej zbalansowane.

Czy w takim razie ceny w Poznaniu i Łodzi nie powinny jednak spaść?

To jest dobre pytanie i zarazem trudne. W Poznaniu jest więcej mieszkań z segmentu podstawowego i mogą się pojawić zniżki, ale mimo wszystko w konkretnych lokalizacjach, gdzie konkurencja jest większa. Ceny mieszkań zależą od wielu czynników, kosztu zakupu ziemi, generalnego wykonawstwa. Większość firm nie może pozwolić sobie na to, żeby te ceny wyraźnie obniżać. Pewnie znajdą się projekty, gdzie – jeśli sprzedaż będzie zła, to deweloper zejdzie z marży, będzie elastyczniejszy. Z reguły jednak widzimy takie ruchy w postaci promocji, a nie zmiany ceny za metr kwadratowy.