REIT-y będą w stanie rozruszać giełdę? Komentują eksperci i sama zainteresowana.

Rozpoczęły się konsultacje dotyczące ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości. Resort rozwoju widzi ich znaczenie dla rynku mieszkaniowego, warszawskiego parkietu i budowy długoterminowych oszczędności, także emerytalnych.

Ruszyły konsultacje w sprawie projektu ustawy o REIT-ach, czyli spółkach, których powołaniem jest inwestowanie pieniędzy udziałowców w nieruchomości zapewniające dochód i wypłacanie tego dochodu w dywidendach. Ku pewnemu zaskoczeniu pierwsze spotkanie konsultacyjne obyło się w resorcie rozwoju z wiceministrem Jackiem Tomczakiem na czele, choć to minister finansów Andrzej Domański był dotychczas twarzą wskrzeszenia sprawy polskich REIT-ów.

Kluczowe założenia

Resort rozwoju zaprezentował podstawowe założenia. SINN, czyli spółki inwestujące w najem nieruchomości, mają być notowane na GPW, posiadać kapitał zakładowy minimum 100 mln zł, być zarządzane przez profesjonalnych asset managerów. Spółki będą mogły inwestować w pełen przekrój przynoszących dochód nieruchomości zlokalizowanych w Polsce. Będą obligowane wypłacać co najmniej 90 proc. przychodów z najmu pomniejszonych o koszty i podatki. Akcjonariusze nie będą płacić podatku od dywidendy.

W prezentacji podkreślono, że SINN będą mieć pozytywny wpływ na rozwój rynku najmu, w tym segmentu dostępnych cenowo mieszkań czynszowych, a także na rozwój warszawskiej giełdy – przez dodatkowe produkty i napływ nowych inwestorów w nieruchomościach komercyjnych. SINN mają być też zachętą do długoterminowego oszczędzania i nowym instrumentem dla funduszy emerytalnych. Z punktu widzenia budżetu państwa ta forma oszczędzania przez obywateli przyniesie więcej niż podatek od lokat.

Pod względem bezpieczeństwa inwestorów REIT-y ustawiono na skali w prezentacji pomiędzy obligacjami skarbowymi a funduszami mieszanymi.

Atrakcyjność dla inwestorów giełdowych

Izabela Olszewska, członkini zarządu GPW, uczestniczyła w konsultacjach. - Jako GPW jesteśmy zainteresowani wprowadzeniem na polski rynek instrumentów typu REIT, dlatego wspieramy działania regulacyjne, które urzeczywistnią ten projekt. Widzimy potrzebę poszerzenia oferty GPW o produkty oszczędnościowe, będące alternatywą do inwestowania bezpośrednio w nieruchomości. Obserwujemy, że instrumenty typu REIT dobrze rozwijają się na innych rynkach giełdowych i budzą spore zainteresowanie inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i indywidualnych — komentuje Olszewska.

– Na potrzebę wprowadzenia REIT-ów zwracaliśmy już wielokrotnie uwagę. Ten wątek jest również podnoszony w naszych priorytetach na rzecz szybszego rozwoju polskiego rynku kapitałowego i branży funduszy inwestycyjnych. Dlatego rozpoczęcie rozmów z Ministerstwem Rozwoju na ten temat uważamy za ważny krok w rozwoju rynku kapitałowego i nieruchomościowego, który przyniesie korzyści zarówno inwestorom, jak i szerzej gospodarce – mówi Małgorzata Rusewicz, prezeska Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami. – REIT-y są atrakcyjną alternatywą dla inwestycji w fizyczne nieruchomości. Inwestorzy mogliby korzystać przy tym z dodatkowych korzyści podatkowych, a giełda mogłaby cieszyć się nowymi debiutami. Wprowadzenie REIT-ów w Polsce wymaga jednak starannego przemyślenia regulacji prawnych oraz mechanizmów podatkowych, aby zapewnić ich właściwe funkcjonowanie i atrakcyjność dla inwestorów. Dla funduszy inwestycyjnych oznacza to wymóg budowania nowych kompetencji, ale też możliwość dywersyfikacji portfela, ale bez wątpienia jest to rozwiązanie, które może wspomóc rozwój polskiego rynku kapitałowego – podkreśla.

Krzysztof Pado, analityk DM BDM, ocenia, że na początku SINN byłyby raczej uzupełnieniem obecnej reprezentacji WIG-nieruchomości, w której inwestorzy mają do wyboru głównie deweloperów, rzadziej firmy z portfelami nieruchomości. – Trudno określić na tym etapie poziom atrakcyjności SINN, ponieważ byłaby to wypadkowa m.in. jakości portfeli takich podmiotów i wiarygodności osób zarządzających. Nie bez znaczenia byłaby też płynność obrotu, obecność animatora itp. – podkreśla Pado.

Podobnego zdania jest Cezary Bernatek, analityk Erste. - Myślę, że SINN-y byłyby uzupełnieniem. Jest spora rzesza spółek notowanych z sektora, która płaci regularnie satysfakcjonującą dywidendę. Mogłoby to natomiast spowodować napływ nowych podmiotów na GPW — mówi Bernatek.

REIT-y mieszkaniowe

W mediach społecznościowych pojawił się wątek REIT-ów mieszkaniowych jako zagrożenia i dla indywidualnych posiadaczy lokali na wynajem, i dla rynku mieszkaniowego, jako duża siła popytowa. Szefowa Stowarzyszenia REIT Polska Małgorzata Kosińska mówi, że choć podczas spotkania podkreślono rolę SINN dla sektora mieszkaniowego, to nie jest to główny element napędzający powstanie ustawy.

Ekspert portalu Fltr.pl Jan Dziekoński nie podziela obaw. Podkreśla, że większość REIT-ów zachodnich w ogóle nie ma komponentu mieszkaniowego, a jeśli inwestuje w living, to raczej w prywatne akademiki. Ponadto w Polsce nie ma do kupienia gotowych portfeli wynajmowanych lokali, dlatego REIT-y mieszkaniowe musiałyby zająć się budową zasobu, a więc przyczynić się do podaży. – Moim zdaniem SINN pójdą w stronę nieruchomości komercyjnych, gdzie polskiego kapitału jest mało – mówi Dziekoński.