Ostatni rok to dla EPP wielka transformacja. Właściciela największego w Polsce portfela centrów handlowych zdestabilizowała ustawa zwalniająca najemców z czynszów w czasie lockdownów, przy czym właściciele galerii żadnego wsparcia nie otrzymali, a zobowiązania wobec banków i obligatariuszy regulować musieli. EPP zostało ściągnięte z giełdy w Johannesburgu, przeszło w 100 proc. pod kontrolę południowoafrykańskiego REIT-u Redefine. Część nieruchomości wniesiono do spółek joint venture, do których pozyskano partnerów finansowych. Prezes Tomasz Trzósło ocenia, że w połowie przyszłego roku firma powinna wyjść z defensywy i wrócić do gry.
Wielkoformatowe centra handlowe w Polsce znów trafiają na radary inwestorów, pod koniec 2022 r. NEPI Rockcastle wydało 380 mln euro (1,8 mld zł) na zakup dwóch obiektów.
Potrzebna ustawa
– Kluczowym założeniem restrukturyzacji było utrzymanie skali działalności firmy i portfela nieruchomości. Zdecydowaliśmy się więc na znalezienie odpowiednich partnerów zamiast sprzedaży 100 proc. własności części aktywów. Wierzymy bowiem, że po ustabilizowaniu sytuacji EPP będzie mogło dalej się rozwijać, pozyskiwać kapitał na atrakcyjnych warunkach i inwestować w nowe nieruchomości handlowe. Dlatego zależało nam na utrzymaniu skali działalności – mówi prezes Trzósło. – Nadal mamy nad wszystkimi aktywami pełną kontrolę operacyjno-zarządczą. Po oddaniu części kontroli nad udziałami wartość dochodu netto, który generujemy, jest nieporównywalna z tym, co było przed 2020 r. Restrukturyzacja i pozyskanie kapitału od partnerów ze spółek JV pozwoliły nam spłacić zapadające zobowiązania kredytowe, ale sytuacja wciąż jest pełna wyzwań. Z powodu wysokich stóp procentowych nowe finansowanie jest droższe, a inflacja ma swoje negatywne odzwierciedlenie w wynikach firmy. Chciałbym też zwrócić uwagę, że reorganizacja EPP odbywała się w niesprzyjającym rynkowi momencie. Pozyskanie inwestorów do spółek JV wymagało więc nie tylko dużych nakładów pracy, ale i wycena obejmowanych przez nowych inwestorów udziałów musiała uwzględniać dyskonto. Same transakcje zostały sfinalizowane w marcu, tuż po rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Transformacja była więc trudna. Wierzymy jednak, że stworzyła fundamenty do zdrowego, długoterminowego rozwoju – dodaje.
Ten rok upłynie jeszcze na stabilizowaniu biznesu, ale zdaniem menedżera zapewne w II połowie 2024 r. EPP osiągnie gotowość do działań wzrostowych, w tym zakupów następnych projektów. Niewykluczone, że firma powróci na parkiet, pod pewnymi warunkami mogłaby to być giełda w Warszawie, a nie w Johannesburgu.
– Na razie rozwijamy się w oparciu o finansowanie uzyskane od właściciela, czyli Redefine. Giełda to jednak dla nas oczywisty kierunek – powiem więcej, giełda warszawska. EPP jest firmą z portfelem składającym się w 100 proc. z nieruchomości zlokalizowanych w Polsce, działającą tylko na polskim rynku. Dlatego wejście na GPW ma dla nas strategiczny sens – mówi Trzósło. – Potrzebujemy do tego jednak zmian regulacyjnych. Mam nadzieję, że w Polsce zostaną w końcu przyjęte długo rozważane przepisy regulujące funkcjonowanie REIT-ów. Przemyślana ustawa jest w interesie m.in. polskich emerytów. Rodzimy kapitał powinien mieć możliwości inwestowania w stabilny zwrot z nieruchomości, tak jak ma to miejsce na zachodzie Europy. Bardzo często słyszę od zarządzających polskimi funduszami, że gdyby EPP wchodziło na GPW, oni chętnie zainwestowaliby w nasze akcje – podkreśla.
