Jerzy Mirgos, prezes Grupy Mirbud: Mieszkania idą jak woda, ale każdy boom ma kres

#PROSTOZPARKIETU. Jerzy Mirgos: trzeba być ostrożnym: kupujemy grunty , które pozwalają na szybką zabudowę

Na koniec czerwca wartość portfela zamówień grupy wynosiła 5,55 mld zł. Jak sami podkreślacie, jesteście drugim graczem na rynku drogowym i zlecenia takie stanowią ponad 80 proc. backlogu. Czy tak mocne stawianie na rynek drogowy to dobra strategia – zwłaszcza gdy słyszymy o wzroście cen materiałów, kłopotach z pracownikami czy waloryzacji, która działa tylko do pewnego stopnia?

Co prawda w portfelu zamówień roboty drogowe stanowią 70–80 proc., ale to kontrakty rozłożone na trzy–cztery lata, dlatego udział w przychodach to bardziej 60 proc. Projekty infrastrukturalne są dla nas priorytetem w najbliższych latach, w szczególności biorąc pod uwagę plany rządowe. W perspektywie dekady udział kontraktów infrastrukturalnych w naszych przychodach będzie wynosił 50–60 proc. Chcemy utrzymywać taki poziom, bo on daje stabilność.

Problemy z zatrudnieniem i materiałami zawsze występują, nie wszystkie materiały jednak zdrożały. Dziś największym wyzwaniem jest czynnik ludzki, potencjał kadrowy. Z drugiej strony Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad nie realizuje wszystkich założeń zgodnie z harmonogramami i to się trochę rozciąga.

Liczymy się z tym, że ceny już może nie spadną, ale pozostaną na takim wysokim poziomie, on jest jednak jeszcze do zaakceptowania przez firmy wykonawcze.

W I półroczu część budowlana pokazała skokowy wzrost przychodów i poprawę marż. Na kontraktach drogowych rentowność wzrosła z 6,4 do 7,14 proc. Czy to poziom do utrzymania?

Na pewno w jakimś stopniu to, co wydarzyło się w I połowie tego roku, odbije się na rentowności. Drastycznie podrożały wyroby stalowe, ale jeśli weźmiemy pod uwagę zmianę cen innych materiałów, to średni wzrost kosztów nie wygląda już tak tragicznie. Do tego część tego obciążenia rekompensuje mechanizm waloryzacji zapisany w umowach. Gdyby dzisiejszy poziom cen się utrzymał w najbliższych trzech, czterech latach, to powinno się udać utrzymać rentowność, którą dzisiaj pokazujemy. Oczywiście zawsze jest ryzyko, że ceny będą dalej szły do góry.

Takie podejście firm było widoczne we wcześniejszych przetargach: wzrost cen materiałów był kalkulowany w ofertach. Jednak dziś w postępowaniach obserwujemy, że niektóre firmy nie tylko nie uwzględniają ewentualnego przyszłego wzrostu kosztów, ale i tego bieżącego. To mnie niepokoi. Nie wiem, z czego to wynika – może nie wszyscy mają zaufanie, że rząd zrealizuje ambitne plany inwestycyjne, i wolą zabezpieczyć sobie front robót na najbliższe lata. Na razie takich przetargów nie było dużo, około dziesięciu, ale zobaczymy, co będzie dalej.

Poprawiły się też przychody i rentowność w przypadku budynków użyteczności publicznej i logistyczno-przemysłowych...

Tutaj szybciej jesteśmy w stanie reagować na zmiany cen materiałów czy wynagrodzeń podwykonawców, ponieważ średni cykl inwestycji trwa rok. Rynek rośnie – jest dużo inwestycji w magazyny, także samorządy budzą się nieco do życia – a możliwość pozyskiwania przez nie finansowania rządowego też daje pewne nadzieje. Budujemy szkoły, stadiony czy hale sportowe.

W grupie jest też deweloper mieszkaniowy JHM Development. Jesteście aktywni w Gdańsku i Łodzi, ale także w Koninie, Sochaczewie czy Bydgoszczy. Dane GUS świadczą, że mieszkaniowy boom w ostatnim czasie jest raczej zasługą rozwoju mniejszych miejscowości niż kluczowych aglomeracji – w I półroczu zwiększyliście sprzedaż rok do roku o 150 proc., do 299 lokali. Czy sprzedaż będzie dalej rosła?

Planowaliśmy sprzedać w tym roku 500 mieszkań, ale to się raczej nie uda, biorąc pod uwagę opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. Zawsze byliśmy obecni w mniejszych miastach i cały czas się tam utrzymujemy, ale od paru lat staramy się zwiększyć sprzedaż dzięki aktywności w większych aglomeracjach – tylko to może nas doprowadzić do założonego celu, jakim jest sprzedawanie tysiąca mieszkań rocznie w perspektywie trzech, czterech lat. W mniejszych miejscowościach widzimy zwiększone zapotrzebowanie, wzrosły także ceny mieszkań – ale popyt jest jednak strukturalnie ograniczony. W dużych aglomeracjach sprzedaż 200 mieszkań rocznie nie jest żadnym problemem, a w mniejszych uplasowanie 100 jest już wielkim wyzwaniem. Dlatego główny kierunek rozwoju to większe aglomeracje: Trójmiasto, Bydgoszcz, Katowice czy Poznań.

Liczymy się z tym, że grunty będą cały czas drożały, dlatego kupujemy je w takich miejscach, gdzie jest uporządkowana sprawa własności, są plany czy wydane warunki zabudowy. Na koniec lipca w ofercie mieliśmy 655 mieszkań, z uwagi na planowane inwestycje poziom powinien wzrosnąć do 1 tys. W banku ziemi mamy na własność grunty pozwalające zbudować około 2 tys. lokali, zakup kolejnych negocjujemy. Mamy jednak ostrożne podejście. Wszyscy mają świadomość tego, że w którymś momencie rynek mieszkaniowy wyhamuje. Co prawda nie widzimy dziś żadnych symptomów spowolnienia, ale nie chcielibyśmy zostać z gruntami kupionymi za bajecznie wywindowane stawki. Szukamy zatem działek, które można zabudować w perspektywie maksymalnie dwóch lat.

Poza projektami wielorodzinnymi macie w ofercie domy – czy jest wzrost zainteresowania takimi produktami?

Niedawno zakończyliśmy taki projekt w Łodzi i zainteresowanie jest bardzo duże, nastawialiśmy się na sprzedaż w ciągu pięciu lat, a wygląda na to, że zajmie to dwa lata. Nie jest to jednak nasz główny kierunek, tylko uzupełniający. Jeśli trafi się odpowiedni grunt w dobrej cenie, nie wykluczamy kolejnych projektów. Koncentrujemy się na budownictwie wielorodzinnym, bo ono daje skalę. ar