Najwspanialsza amerykańska bańka mieszkaniowa: ceny spadają!

Spadek cen objął 25 z 28 metropolii, z czego 19 poniżej szczytów z 2022 r. Największe spadki: San Francisco, San Jose, Austin, Denver, San Diego, Seattle, Dallas, Salt Lake, Honolulu, Phoenix. Ale analitycy są sceptyczni.

https://pbs.twimg.com/media/GXUdHRnbgAE3Ytr?format=png&name=900x900

Ceny domów w 19 miastach z 28 znajdujących się w indeksie Zillow Home Value Index (ZHVI) spadły w porównaniu z najwyższymi wartościami z 2022 r. i wahały się od -19,8 proc. w Austin do -1,2 proc. w Minneapolis.

W sierpniu ceny domów w 25 miastach spadły w sierpniu w ujęciu miesięcznym, w szczególności w 15:

•     San Francisco: -1.3 proc.

•     San Jose: -1.1 proc.

•     Austin: -1.0 proc.

•     Denver: -0.7 proc.

•     San Diego: -0.6 proc.

•     Seattle: -0.6 proc.

•     Dallas: -0.5 proc.

•     Salt Lake City: -0.5 proc.

•     Honolulu: -0.4 proc.

•     Phoenix: -0.4 proc.

•     Portland: -0.4 proc.

•     Houston: -0.3 proc.

•     Los Angeles: -0.3 proc.

•     Nashville: -0.3 proc.

•     Charlotte: -0.3 proc.

Tylko 3 z 28 metropolii ustanowiły nowe rekordy: Chicago, Nowy Jork i Filadelfia.

Ale domy podrożeją – w tym roku o 4,5 proc.

Jednak  według Goldman Sachs Research ceny domów w USA powinny wzrosnąć, gdy Rezerwa Federalna zacznie obniżać stopy procentowe, podczas gdy gospodarka jest nadal stabilna.

Analitycy podnieśli swoją prognozę aprecjacji cen domów w USA do 4,5 proc. w tym roku i 4,4 proc. w 2025, w porównaniu z wcześniejszymi szacunkami wynoszącymi w kwietniu odpowiednio 4,2 proc. i 3,2 proc. zauważając, że „złe wieści są prawdopodobnie dobrą wiadomością”.

– Jest to odzwierciedleniem faktu, że rynki pracy wydają się rozluźniać, co daje Fedowi większe pole do cięć. Nasi ekonomiści prognozują obecnie, że Fed dokona trzech kolejnych obniżek stóp procentowych po 25 punktów bazowych na pozostałych posiedzeniach w tym roku – tłumaczy Vinay Viswanathan, analityk Goldman Sachs Research.

– Gdybyśmy pomyśleli, że zdolność nabywców domów do zakupu domów spadnie z powodu pogarszającej się sytuacji gospodarczej, w której ludzie tracą pracę i dochody, w związku z czym nie stać ich na kredyt hipoteczny, rosnące ceny byłyby złą wiadomością. Nie obserwujemy jednak większych zwolnień – przynajmniej na razie. Powodem, dla którego obecnie uważamy, że zła wiadomość jest dobrą wiadomością, jest to, że stopy spadają z powodu obaw związanych z zatrudnieniem i nie sądzimy, że te obawy naprawdę wpłyną na rynek mieszkaniowy bez utraty dochodów. Tak naprawdę widzisz tylko to, że koszt zakupu i zaciągnięcia kredytu hipotecznego spada. W tym celu zaobserwowaliśmy już znaczną poprawę kosztów finansowania. Dla porównania: w październiku 2023 r. w szczycie cyklu oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło około 7,8 proc. Od tego czasu oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło ponownie poniżej 6,5 proc.. Uważamy, że szczytowy poziom oprocentowania kredytów hipotecznych już dawno minął i w nadchodzących latach będzie on powolny, ale stały – stwierdza Vinay Viswanathan.

Ceny domów wzrosły mniej niż się spodziewano

Wzrost cen domów był naprawdę ograniczony. Na początku pandemii istniały duże obawy, że ceny domów mogą faktycznie spaść z powodu utraty dochodów. Stało się odwrotnie. Skończyło się na ogromnym wzroście liczby gospodarstw domowych, co stworzyło organiczne zapotrzebowanie na mieszkania. Co więcej, był to również czas, gdy podaż nie była zbyt duża, zarówno jeśli chodzi o istniejące nieruchomości, jak i nowe budowy. Te czynniki po stronie podaży i popytu doprowadziły do ​​największego wzrostu cen domów, jaki widzieliśmy w historii kraju: około 20 proc. w ujęciu rocznym.

W ciągu ostatniego roku ceny domów wzrosły o około 5,5 proc., czyli nieco powyżej historycznego trendu wynoszącego około 5 proc. Najwyraźniej podaż wciąż jest niewystarczająca. Ale wraca to także do historii zakładania gospodarstwa domowego. Szczytowy wiek właścicieli domów przypada na okres od 30 do 39 lat, kiedy ludzie zaczynają mieć dzieci. W tej grupie jest wielu ludzi w Ameryce, którzy potrzebują mieszkania ze względu na to, na jakim etapie życia się znajdują.

Mieszkaniowy plan Kamali Harris

Stany Zjednoczone przeżywają poważny kryzys mieszkaniowy, i to od dłuższego czasu. Wzrost czynszów w dalszym ciągu przewyższa ogólną inflację cen. Oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na najwyższym poziomie od kilkudziesięciu lat ze względu na agresywne podwyżki stóp procentowych dokonane przez Rezerwę Federalną od lata 2022 r. Dziesiątki milionów gospodarstw domowych wydają ponad 30 proc. swoich dochodów na mieszkania.

W sierpniu wiceprezydent Kamala Harris ogłosiła, że ​​mieszkalnictwo jest jednym z głównych założeń jej programu gospodarczego, co powtórzyła we wrześniowej debacie prezydenckiej. W przemówieniu przedstawiającym swój plan – będącym pierwszym poważnym ogłoszeniem politycznym związanym z jej kandydaturą na prezydenta – przedstawiła cel polegający na wybudowaniu 3 milionów nowych mieszkań przy wykorzystaniu ulg podatkowych na promocję budownictwa, aby rozwiązać problem podaży, który przyczynił się do wyższych cen. Wyraziła jednak także poparcie dla polityki zakazującej ustalania czynszów za pomocą algorytmicznych systemów cenowych i wprowadzającej nowe regulacje dla wynajmujących korporacyjnych. Jest to zgodne z planem administracji Biden-Harris, który zakłada ograniczenie rocznych podwyżek czynszów dla dużych właścicieli do 5 proc. w ciągu najbliższych dwóch lat.