Sprzedający mieszkania przestają bujać w obłokach. Są przeceny

Średnie ceny ofertowe kawalerek w III kwartale spadły w niektórych miastach o 2–6 proc. Nieco mniej oczekiwania cenowe ograniczyli sprzedający większe lokale.

W III kwartale tego roku przeciętne ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki w miastach wojewódzkich częściej spadały, niż rosły – wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl. Portal analizuje 18 miast wojewódzkich.

Z analiz wynika, że średnie ceny ofertowe kawalerek w III kwartale w porównaniu z II kwartałem w niektórych miastach spadły o 2–6 proc. Korekty odnotowano w Białymstoku (spadek o 2 proc. kw./kw., do 11,3 tys. zł za mkw.), Gorzowie Wielkopolskim (1,7 proc., ponad 7,9 tys. zł/mkw.), Krakowie (2,1 proc., ponad 17,5 tys. zł), Łodzi (3,3 proc., ponad 8,8 tys. zł), Opolu (6,6 proc., niespełna 10,1 tys. zł), Rzeszowie (2,2 proc., niemal 11,9 tys. zł), Szczecinie (3,4 proc., niespełna 10,9 tys. zł) i we Wrocławiu (2,7 proc., ponad 14,6 tys. zł za mkw.).

Jest obniżka, jest klient

Z kolei w Warszawie (przeciętna cena mkw. kawalerek w III kw. to 20 tys. zł/mkw.), Bydgoszczy (ponad 8,2 tys. zł) i Toruniu (9,8 tys. zł) ceny jednopokojowych lokali praktycznie nie drgnęły. – Można mówić o stabilizacji. Kwartalne wahania cen – w górę lub dół – były mniejsze niż niż 1 proc. – podkreślają autorzy raportu. Kawalerki zdrożały m.in. w Katowicach (o 9 proc., kw./kw., niespełna 10,6 tys. zł/mkw.), Zielonej Górze (9,9 proc., niespełna 10 tys. zł) i w Gdańsku (2,9 proc., 16,6 tys. zł/mkw.).

Przeciętne ceny ofertowe mieszkań dwupokojowych w części miast są niższe o 2–7 proc. O tyle byli gotowi ustąpić sprzedający w Białymstoku (spadek o 6,9 proc., do 10,2 tys. zł/mkw.), Olsztynie (2,5 proc., ponad 9 tys. zł/mkw.), Opolu (5,5 proc., niespełna 9,2 tys. zł), Rzeszowie (2 proc., ponad 11 tys. zł), Szczecinie (4,5 proc., niemal 9,8 tys. zł) i Toruniu (1,9 proc., ponad 9,4 tys. zł/mkw.) – wskazuje serwis Nieruchomosci-online.pl. Aż w ośmiu kolejnych miastach wojewódzkich średnie ceny lokali dwupokojowych zatrzymały się na poziomie z II kwartału. Tak było w Gdańsku (ponad 15,1 tys. zł/mkw.), Katowicach (9,1 tys. zł), Kielcach (9,3 tys. zł), Krakowie (niespełna 16,5 tys. zł), Łodzi (ponad 8,4 tys. zł), Warszawie (ponad 18,5 tys. zł), we Wrocławiu (ponad 13,4 tys. zł) i Zielonej Górze (ponad 8,7 tys. zł/mkw.). Dwupokojowe lokale z drugiej ręki w III kwartale oferowano drożej niż kwartał wcześniej m.in. w Gorzowie Wielkopolskim (6,6-proc. wzrost do niespełna 7,8 tys. zł/mkw.) i Lublinie (2,7 proc., niemal 11 tys. zł).

W przypadku mieszkań z trzema pokojami kwartalne korekty były nieco mniejsze – wynosiły 1–3 proc. w dół. Odnotowano je w Białymstoku (minus 1,8 proc., ponad 9,8 tys. zł/mkw.), Katowicach (3,4 proc., 8,6 tys. zł), Kielcach (3,4 proc., 9,2 tys. zł), Łodzi (2,8 proc., ponad 8,5 tys. zł), Olsztynie (3,1 proc., ponad 8,6 tys. zł), Opolu (1 proc., niemal 9,1 tys. zł), Rzeszowie (1,3 proc., 10,4 tys. zł) i Szczecinie (1,3 proc., 9,5 tys. zł/mkw.).

W dwóch miastach średnia cena ofertowa „trójek” lekko wzrosła. Chodzi o Bydgoszcz (2,4 proc., ponad 8 tys. zł/mkw.) i Lublin (1,7 proc., ponad 10,2 tys. zł/mkw.). W pozostałych ośmiu miastach ceny się „zamroziły” – wahania są kosmetyczne, mniejsze niż 1 proc.

Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl, oceniając III kwartał na rynku mieszkań, mówi o znaczącej zmianie w stosunku do I połowy roku. – Wtedy obniżki były rzadkie i nieśmiałe – podkreśla. – Dziś mamy pewne zdezorientowanie, zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających. Część osób nie wie, co robić w oczekiwaniu na zapowiadany przez rząd program mieszkaniowy „Na start”. Jeszcze inni czekają, bo liczą na to, że zapowiadana na przyszły rok obniżka stóp procentowych stanie się faktem – dodaje. Jak mówi Bieńkowski, obecnej sytuacji nie powinniśmy odczytywać jako zapaści w mieszkaniówce. – Po prostu sprzedający mieszkania, widząc trudną sytuację na rynku, w końcu urealniają oczekiwania cenowe. Powoli rozumieją, że bez obniżek nie będzie klienta – wyjaśnia.

Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, potwierdza, że sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz bardziej otwierają się na negocjacje. – Ostateczna cena zależy od kilku kluczowych czynników: atrakcyjności lokalizacji, stanu technicznego mieszkania, jakości oferty oraz wyjściowej wyceny – tłumaczy. Im mniej atrakcyjna nieruchomość, tym większe możliwości uzyskania rabatów. – W najtrudniejszej sytuacji są dziś właściciele mieszkań wymagających remontu lub położonych w mniej prestiżowych miejscach, jak sypialniane dzielnice i przedmieścia Gdańska, Krakowa, Poznania czy Warszawy – ocenia Wydrowski. – To oni udzielają największych procentowo rabatów w czasie negocjacji – zauważa. Doskonale obrazuje to przykład sprzedaży dwupokojowego mieszkania w Pruszczu Gdańskim. – Właściciel obniżył cenę ofertową z 550 tys. zł do 500 tys. W rozmowach z nabywcą zszedł o kolejne niemal 10 proc., aby ostatecznie sprzedać lokal za 460 tys. zł – opowiada Łukasz Wydrowski. Ale są sprzedaże z cenami transakcyjnymi wyższymi niż ofertowe. Np. nabywca mieszkania przy ul. Kołobrzeskiej na gdańskim Przymorzu zdecydował się dopłacić 25 tys. zł, aby zagwarantować sobie transakcję. – Ten lokal sprzedał się w zaledwie tydzień, co pokazuje, że profesjonalnie przygotowane oferty z atrakcyjnym adresem mogą zyskać na wartości nawet w okresie spowolnienia na rynku – zauważa prezes Estatic Nieruchomości.

Regularne korekty

Edyta Krakowiak, pośredniczka z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), zauważa, że kupujący szukają przede wszystkim mieszkań na dobrze skomunikowanych z centrum miasta osiedlach, blisko terenów zielonych. W stolicy lubią takie dzielnice, jak Mokotów, Wola, Ochota i Śródmieście. – Dla wielu kupujących priorytetem jest dobra komunikacja (metro, tramwaje, autobusy). Klienci wybierają głównie mieszkania o dobrym standardzie, gotowe do zamieszkania bez większych nakładów finansowych – mówi Edyta Krakowiak. Jak dodaje, niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Oferta mieszkań rośnie, czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. Czy wpłynie to na duże przeceny? – Nie jestem przekonany, że duża podaż doprowadzi do masowych przecen mieszkań, które są w ofercie – ocenia Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Będą oczywiście sytuacje, w których presja sprzedaży będzie większa, ale na rynku wtórnym zdarza się to niezależnie od koniunktury – zaznacza. Także Łukasz Wydrowski ocenia, że choć rynek wtórny wyraźnie się zmienia, to trudno mówić o dramatycznych przecenach. – Rosnąca podaż stabilizuje ceny. Nie spodziewałbym się gwałtownych spadków. Odnotowujemy regularne, kilkuprocentowe korekty cen ofertowych. Większe obniżki zdarzają się, gdy kolosalnie przeszacowana oferta „wisi” na rynku od kilku miesięcy. Dotyczy też mieszkań wymagających remontu, w gorszych lokalizacjach – wskazuje.