Z rynku odpłynęli nie tylko kupujący dla siebie, ale też część inwestorów

Oferta mieszkań rośnie – i na rynku pierwotnym, i wtórnym. A kupujących jest mniej. Niektórzy wciąż czekają na tanie kredyty. Z rynku odpłynęła też część inwestorów.

We wrześniu tego roku na portalu Nieruchomosci-online.pl oferowano 80,4 tys. mieszkań – nowych i używanych, podczas gdy we wrześniu ub.r. ogłoszeń w tym serwisie było 67,9 tys.

Licząc rok do roku, podaż zwiększyła się o 18 proc. Ale już w ostatnich miesiącach oferta mieszkań w portalu jest dość stabilna. – Od czerwca nie odnotowaliśmy dużych wahań podaży. We wrześniu w porównaniu z sierpniem liczba ogłoszeń wzrosła o 1 proc. – podaje Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl. – Październik przyniósł wprawdzie pewne pobudzenie, ofert przybyło, ale o lawinowym wzroście nie można jeszcze mówić – zastrzega.

Nadrabianie zaległości

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, potwierdza, że oferta mieszkań na sprzedaż rośnie w większości rejonów Polski. – Pod koniec września w ofercie deweloperów na siedmiu głównych rynkach było 52,4 tys. mieszkań, podczas gdy rok temu – 37,4 tys. Wzrost rok do roku to ok. 40 proc. Historycznie oferta nie jest jakoś nadzwyczaj wysoka – zaznacza analityk. – Jej wzrost to efekt m.in. niskiej bazy – wyjaśnia.

Duże zwiększenie oferty w ujęciu rocznym w ocenie Rafała Bieńkowskiego może być w znacznym stopniu naturalnym odbudowywaniem się podaży. – Rok temu sytuacja na rynku nie była normalna. Oferta drastycznie się skurczyła na skutek „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – przypomina. – Można więc powiedzieć, że w tym roku w pewnym sensie nadrabiamy podażowe zaległości – ocenia ekspert.

Także Barbara Bugaj, analityczka SonarHome, zwraca uwagę na mocne rozgrzanie rynku w ubiegłym roku, co nie pozostaje bez wpływu na dzisiejszą sytuację w mieszkaniówce. – „Winowajcą” był „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – potwierdza ekspertka.

Dziś, kiedy rynek został odpięty od rządowej kroplówki, kupujących jest mniej. A zwykły kredyt, jak zaznacza Barbara Bugaj, wciąż jest drogi – nawet po obniżce stóp z 6,75 proc. do 5,75 proc. – Zdolność kredytowa klientów jest mniejsza. W porównaniu z czasem sprzed podwyżek stóp – nawet o 30 proc. – szacuje ekspertka.

I dopowiada, że na wzrost oferty składa się kilka czynników. – Pierwszy, najprostszy, to mały popyt kontra naturalne przyrastanie liczby mieszkań w ofercie. Gdy popyt zwalnia, a do oferty dorzucane są kolejne lokale, to podaż będzie naturalnie rosła – wyjaśnia Barbara Bugaj.

Na spadek popytu wpłynęły też wysokie ceny mieszkań. – Sterydy w postaci dopłat do kredytów zadziałały tak, jak można się było spodziewać. Następstwem są ceny wyższe nawet o 20–30 proc. – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse.

Apetyty sprzedających mieszkania wciąż są zaostrzone. Jak mówi Jańczuk, liczą na transakcje „po cenach, które są już raczej nieosiągalne”. – Mieszkań na rynku jest dużo, potencjalny nabywca nie działa pod presją czasu. Może przebierać w ofertach, składać propozycje cenowe i czekać. A sprzedający nie mogą w nieskończoność przeciągać sprzedaży. Kupujący mają nadzieję, że czas działa na ich korzyść – mówi ekspert Metrohouse.

Dopłaty i stopy procentowe

Według Rafała Bieńkowskiego najbardziej adekwatnym określeniem dzisiejszej sytuacji na rynku mieszkań jest „zdezorientowanie”. – Dotyczy to zarówno kupujących, jak i sprzedających. Ma w tym swój udział zamieszanie związane z programem kredytów „Na start”. Jego przyszłość wciąż nie jest jasna, nie ma co do niego zgody w koalicji. Ostatnio pojawiły się też głosy, że pieniądze być może zostaną przeznaczone na pomoc powodzianom – mówi. – Pewna grupa kupujących i sprzedających czeka jednak na konkrety.

„Zdezorientowanie”, jak dodaje Rafał Bieńkowski, jest też konsekwencją dyskusji o stopach procentowych. –Chociaż część banków centralnych podjęła już decyzję o ich obniżeniu, to w Polsce wciąż jest to dopiero tematem analiz – zauważa. – Ostatnie informacje wskazują, że ewentualna obniżka może nastąpić dopiero w połowie 2025 r. Ale czy tak się stanie? Znaków zapytania jest sporo, dlatego część potencjalnych kupujących odkłada plany mieszkaniowe.

Na zamieszanie z kredytem „Na start” zwraca uwagę też Marcin Jańczuk. – Ostatnio rozmawiałem na ten temat z kilkoma osobami z rynku nieruchomości i kredytów. Ocena jest taka – dla wielu klientów blokadą wejścia na rynek jest brak jasnej informacji o uruchomieniu programu dopłat – opowiada. – Moi rozmówcy szacowali, że problem może dotyczyć nawet co czwartego klienta, który planuje zakup mieszkania. Oczywiście, nie oznacza to, że każdy z nich stałby się automatycznie beneficjentem programu, bo w odróżnieniu od poprzedniego – „Bk 2 proc.”, będzie on raczej skierowany do dużo węższej grupy.

Z rynku odpłynęli nie tylko kupujący mieszkania dla siebie, ale też część inwestorów. Jak mówi Barbara Bugaj, mieszkanie nie jest już taką superinwestycją.

– Rentowność najmu trochę spadła, więc inwestorzy ostrożniej lokują swoje środki – potwierdza Marcin Krasoń.

Faza schłodzenia

Czy na rynku rośnie bańka mieszkaniowa? Przez pryzmat bańki dzisiejszej sytuacji na rynku mieszkań nie rozpatruje Barbara Bugaj. – Rynek prosperuje na niskich, ale dość stabilnych poziomach zainteresowania. Można powiedzieć, że ten rok to ponowne wejście w fazę ochłodzenia, którego zabrakło w 2023 roku – ocenia analityczka, zwracając uwagę, że do korekty pod względem liczby transakcji rynek dążył już w ubiegłym roku. – Trochę sztucznie przerwał to „Bk 2 proc.”. Teraz ceny się stabilizują, w niektórych miejscach widać nawet lekkie korekty.

– Historia pokazuje, że o bańce dowiadujemy się, gdy ona pęka – podkreśla Marcin Krasoń. – Na razie nic na to nie wskazuje. Ceny przestały szybko rosnąć, mamy stabilizację. Oczywiście, na jednym czy drugim rynku korekta cen mieszkań może nastąpić, ale spektakularnych spadków się nie spodziewam – zaznacza.

Pytany o prognozy na resztę roku Rafał Bieńkowski przywołuje wyniki badania nastrojów rynku, które portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził we wrześniu wśród 1,3 tys. pośredników. – Jedno wydaje się pewne. W IV kwartale podaż mieszkań nie spadnie – mówi Bieńkowski. – Scenariusz, w którym liczba ofert maleje, przewiduje średnio tylko co dziesiąty agent nieruchomości – dodaje.

Wybór mieszkań powinien być więc większy. – Wydaje się też, że większe prawdopodobieństwo wzrostu liczby ogłoszeń dotyczy mieszkań większych niż kawalerki. Zwiększenie oferty w tym segmencie w końcówce roku prognozuje 55 proc. agentów. Stabilizację podaży przewiduje natomiast 32 proc. z nich – podaje Bieńkowski.

Jego zdaniem ograniczony popyt na mieszkania i rosnąca podaż na pewno powodują coraz większą presję na korektę cen. – Dlatego ceny ofert w IV kwartale najprawdopodobniej nie będą rosły. Wyniki naszego badania nastrojów wskazują, że ok. 70 proc. pośredników spodziewa się stabilizacji bądź delikatnych obniżek cen – podaje.

Według Barbary Bugaj do końca roku rynek „dojedzie powoli, ale dość stabilnie”. – Przy ograniczonym popycie oferta może narastać. A ci, którzy są zdecydowani na zakupy, nie muszą się spieszyć, bo nie muszą się obawiać rosnących cen – podsumowuje ekspertka.