Generalizowanie może prowadzić na manowce, niemniej duże firmy deweloperskie, których obligacje notowane są na Catalyście, zanotowały w III kwartale wzrost wskaźników zadłużenia finansowego (Archicom, Atal, Develia, Echo) i jednocześnie spadek wskaźników płynności gotówkowej, podczas gdy średniej wielkości firmy wyglądają na lepiej przygotowane do trudniejszych kwartałów, ponieważ w ich przypadku wskaźniki zadłużenia spadały, a płynności malały.
Porównanie wskaźników zadłużenia i płynności gotówkowej wybranych deweloperów mieszkaniowych z Catalystu
Każdy przypadek jest wyjątkowy
Jednak warto pamiętać, że nie wszystkie firmy notowane na Catalyście są zobowiązane do publikacji raportów kwartalnych i wnioski budowane są na podstawie sprawozdań zaledwie połowy emitentów zaliczanych do deweloperów mieszkaniowych. Po drugie, w większości przypadków wskaźniki wcale nie wyglądają źle. Tylko w dwóch przypadkach dług netto przekroczył wysokość kapitału własnego – Echo jest jednak deweloperem komercyjnym z dużym udziałem mieszkaniówki w bilansie, lecz działalność mieszkaniowa prowadzona jest przez Archicom, a HM Inwest to mała firma, która płaci inwestorom słoną marżę za ponoszone przez nich ryzyko. Natomiast niska płynność gotówkowa dotyka Atal, który współfinansowany jest przez założycieli oraz Polski Holding Nieruchomości, który wynajmuje posiadane mieszkania (część z nich zamierza jednak sprzedać). W dodatku PHN w IV kwartale przeprowadził refinansowanie obligacji i jego wskaźnik płynności gotówkowej zapewne wzrośnie na koniec roku, Echo z kolei zapowiedziało oddłużenie i brak nowych emisji obligacji w nowym roku.
Czytaj więcej
Od lat zwracam uwagę czytelników „Parkietu” na kluczowe, moim zdaniem, parametry zdolności kredytowej emitentów obligacji, z których najważniejszym jest wskaźnik płynności gotówkowej, czyli relacja posiadanych środków pieniężnych do zobowiązań krótkoterminowych, to jest zapadających w terminie do 12 miesięcy. W przypadku deweloperów ze zobowiązań wykluczamy wpłacone zaliczki.
Nie ma podaży
W ostatnich dniach opublikowano kolejne dane potwierdzające spadek zainteresowania mieszkaniami. Po 11 miesiącach sprzedaż mieszkań spadła o 26 proc. r./r. (za Otodom Analytics), a jednocześnie podaż nowych mieszkań była najwyższa od czterech lat (56 tys.). Przy czym cztery lata temu mieliśmy do czynienia z efektami lockdownów, a zerowe stopy procentowe dawały nadzieję na szybkie ożywienie strony popytowej.