Pewnym zaskoczeniem dla obserwatorów, którzy REIT-ami nie zajmują się na co dzień, może być relatywna siła segmentu handlowego – i to w każdym wydaniu. Galerie handlowe w Stanach Zjednoczonych, czyli sektor, który przez ostatnie lata miał naprawdę bardzo mocno pod górkę, odżył w bieżącym roku. Nie tylko w Ameryce, ponieważ różne formaty handlowe również w Europie radzą sobie bardzo dobrze. Nominalne przychody, mówiąc kolokwialnie, ciągną za uszy wyniki tych spółek. Wiele firm, które w czasach covidowych, w latach 2020–2021 zawieszało dywidendy, powraca do wypłat, co jest dodatkowym katalizatorem wzrostu tego segmentu.
Z drugiej strony mamy sektory, które po okresie bardzo silnych wzrostów pocovidowych spotykają się obecnie z pewnymi trudnościami biznesowymi. To chociażby magazyny typu self storage w Europie, które przeżywały prawdziwy boom w czasach covidowych, kiedy ludzie zmieniali miejsce zamieszkania i potrzebowali często dodatkowej przestrzeni w domu ze względu na home office. To też nieruchomości, które relatywnie prosto jest zbudować. To spowodowało, że w Wielkiej Brytanii czy Stanach Zjednoczonych takich magazynów samoobsługowych powstało bardzo dużo. To właśnie segment, którego stopa zwrotu od początku roku to -10 proc. Rozpiętość zwrotu od -10 proc. do +25 proc. wydaje się duża, ale patrząc wstecz, zdarzały się lata, gdzie różnica między najlepszym a najgorszym sektorem przekraczała 80 pkt proc.
Kiedy rozmawialiśmy w marcu, zaryzykowałem stwierdzenie, że mamy otoczenie makro, w którym z jednej strony wciąż czujemy echa inflacji, z drugiej obniżane są stopy procentowe w głównych gospodarkach świata. To jest możliwie najlepsze otoczenie dla REIT-ów. Cieszę się, że i tym razem historia zdaje się powtarzać. Jeśli popatrzymy na dane historyczne, 24-miesięczne stopy zwrotu po pierwszej obniżce stóp w danym cyklu, to mamy mocne wzrosty z wyjątkiem 1989 r., kiedy było to raptem 1,5 proc., oraz 2007 r., kiedy mieliśmy 37-proc. spadek, ale to globalny kryzys finansowy związany z rynkiem nieruchomości właśnie. Nawet biorąc pod uwagę te dwa okresy, to tak zdefiniowana stopa zwrotu wyglądała po prostu bardzo dobrze, bo z jednej strony rosły przychody firm wciąż na tej fali inflacyjnej, a z drugiej spadały stopy kapitalizacji rynku nieruchomości, czyli rosły ceny nieruchomości.
Wspomniał pan o korekcie wycen REIT-ów w październiku. Ma to związek z wyborami prezydenckimi w USA? Co wygrana Donalda Trumpa oznacza dla REIT-ów?
Ameryka jest absolutnym liderem, jeśli chodzi o liczbę i kapitalizację REIT-ów, ponieważ tam legislacja działa najdłużej, od lat 60. ubiegłego wieku. Nawiasem mówiąc, jest pewna trudność, bo nie wszędzie mamy wprost legislację REIT-ową, ale są przepisy, które powodują de facto ten sam efekt ekonomiczny. W zależności od tego, jakie kryterium sobie wybierzemy, to USA ważą 80–95 proc. całej globalnej kapitalizacji REIT-ów.
Wybór Trumpa? Zacznę od tego, jak zareagował rynek. Donald Trump postrzegany jest jako prezydent proinflacyjny, to widać po stopach rentowności obligacji, co jest pewnego rodzaju formą ekspresji obaw, że polityka Donalda Trumpa, w szczególności celna, będzie miała charakter proinflacyjny, więc siłą rzeczy jest to złe dla rynku nieruchomości, stąd korekta wycen REIT-ów w październiku o kilka procent.
Ale czy ta prezydentura będzie miała faktycznie proinflacyjny charakter? Ile z zapowiedzi Donalda Trumpa wejdzie w życie? Muru na granicy z Meksykiem do dziś nie ma. Prezydentura jest też postrzegana jako probiznesowa, istnieje bardzo dużo przesłanek, że przychody, które generują spółki, będą się po prostu poprawiać wraz ze wzrostem biznesu na rynku amerykańskim. Spodziewam się, że prezydentura nie będzie aż tak proinflacyjna, jak się wydaje, i prawdopodobnie nie będzie aż tak probiznesowa, jak się wydaje. Ścieżka stóp procentowych w USA zmieniła się po wyborze Trumpa, dzisiaj rynek oczekuje jeszcze jednej obniżki stóp w tym roku o 0,25 pkt proc. i kolejnych w 2025 r., tak by dojść do 3,75–4 proc. To ścieżka nieco bardziej konserwatywna niż ta sprzed wyborów, ale wciąż bardzo dobra dla REIT-ów. Wciąż oznacza dalsze cięcia stóp. 3,75–4 proc. to poziom, przy którym opłaca się inwestorom brać dług pod zakup nieruchomości.
