Marek Obuchowicz, Griffin Capital Partners: PRS i prywatne akademiki z potencjałem

Nasze platformy cały czas się rozwijają, widzimy, że po przerwie, także konkurenci wrócili do budowania i kupowania. PRS i prywatne akademiki to wciąż rynki z dużym potencjałem dla inwestorów – mówi Marek Obuchowicz, senior partner w Griffin Capital Partners.

Rynek living, czyli m.in. PRS (mieszkania na wynajem) i PBSA (prywatne akademiki), miał być ważnym uzupełnieniem biznesu deweloperów mieszkaniowych. Część spółek faktycznie uwzględniła to w strategiach, część działa od przypadku do przypadku, część pozostaje przy sprzedaży lokali nabywcom detalicznym. Griffin to inicjator wielu platform nieruchomości, m.in. Student Depot, który od 2015 r. osiągnął pozycję lidera na rynku prywatnych domów studenckich z ponad 4 tys. łóżek. Stawiacie z Echo Investment i brytyjskim funduszem Signal kolejną platformę akademikową, która ma się rozwinąć znacznie szybciej, bo w ciągu trzech–pięciu lat ma liczyć 5 tys. łóżek. Skąd pomysł na utworzenie de facto konkurenta dla Student Depot – jakie są perspektywy tego rynku?

Nasza motywacja do kontynuowania obecności na rynku prywatnych akademików jest dosyć prosta. W ciągu dekady naszej przygody jako inwestor i asset manager Student Depot przekonaliśmy się, jak obiecujący jest to rynek dla podmiotów, które są w stanie zaoferować właściwy produkt we właściwych lokalizacjach. Bardzo dobre wyniki operacyjne Student Depot utwierdziły nas w przekonaniu, że to rynek, w którym chcielibyśmy w dalszym ciągu uczestniczyć. Po wyjściu ze Student Depot w grudniu ub.r. zabraliśmy się za poszukiwanie inwestora do stworzenia nowej platformy i pozyskaliśmy Signal Capital i Echo Investment. Joint venture powstało formalnie w kwietniu br. z celem dojścia do 5 tys. łóżek, co na dziś jeszcze przez jakiś czas gwarantowałoby pozycję lidera. Ta przygoda rozwija się bardzo dobrze, bo mamy już pierwsze 3 tys. łóżek zabezpieczone lub na etapie wyłącznych negocjacji, 1 tys. jest w budowie w dwóch projektach w Krakowie.

Jeśli chodzi o fundamenty rynku PBSA, Polska jest rynkiem w dalszym ciągu mało nasyconym pod względem podaży łóżek w nowoczesnych akademikach prywatnych w największych miastach akademickich. Co prawda demografia jest nieubłagana i polskich studentów z roku na rok jest coraz mniej, to jednak całkowita liczba studentów rzędu 1,2 mln nie ulega zasadniczym zmianom z uwagi na fakt, że obserwujemy regularny napływ studentów zagranicznych. W tej chwili to już około 10 proc. całkowitej populacji studentów w Polsce. Kolejne uniwersytety oferują wysokiej jakości kursy w języku angielskim i to jest siła, która zapewnia utrzymanie stabilnej wielkości rynku.

Drugi czynnik fundamentalny jest taki, że z roku na rok liczba lokatorów z Polski w akademikach rośnie, co mówi nam, że jest istotna praca do wykonania, jeżeli chodzi o budowanie świadomości tego typu produktu wśród studentów i ich rodziców. Wydaje nam się, że dla wielu ten rynek jest jeszcze zwyczajnie nieodkryty.

Skoro są takie perspektywy, to dlaczego właściwie nie mamy tu wysypu inwestycji? Zasób PBSA szacowany jest na około 16 tys. łóżek, z czego ponad 4 tys. to Student Depot, a 2 tys. – Xior. Reszta to bardziej rozproszone projekty...

Widzimy wyraźne ożywienie, szczególnie w ostatnich kilku kwartałach byliśmy świadkami wejść nowych graczy do Polski przez zakupy działających akademików w Warszawie czy Wrocławiu. Xior kupił niedawno akademik LivinnX w Krakowie, Student Depot kontynuuje inwestycje, więc coś się ewidentnie zaczyna dziać.

Jeśli chodzi o bariery wejścia, to zdecydowanie największą jest znalezienie właściwych działek. Polskie uniwersytety są zlokalizowane bardzo często w centralnych częściach miast, a biorąc pod uwagę fakt, że lokalizacja i czas dojazdu do uczelni to zdecydowanie najważniejsze czynniki dla najemców, to mówimy o potrzebie działek, które są zlokalizowane bardzo centralnie, a więc relatywnie drogie. Z przyczyn technicznych budowa akademika nie zawsze maksymalizuje potencjał danej działki: nierzadko inwestor jest w stanie zrealizować mniejszą powierzchnię, planując akademik aniżeli budynek biurowy czy nawet PRS. To kombinacja czynników, która powoduje, że nie jest tak prosto znaleźć dobrą lokalizację pod akademik.

Inwestorzy mają jednak pewną przewagę, bo takie projekty mogą powstawać na działkach pod budownictwo niemieszkaniowe, słyszymy o transformacjach czy wyburzaniu biurowców…

Myślę, że w szczególności będzie się rozwijać trend konwersji budynków biurowych czy hotelowych na tego typu zastosowania. Również patrzymy na kilka takich projektów. Nie jest tak, że trend nie ma ograniczeń, głównym jest zdatność techniczna budynku do konwersji. Niemniej trend modyfikacji, z uwagi na bardzo dobrą lokalizację niektórych biurowców, będzie przybierał na sile w najbliższych latach.

Z Echem i amerykańskim funduszem zbudowaliście też Resi 4 Rent, największą platformę PRS. Ale niedawno powołaliście kolejną – LifeSpot, również z kapitałem z USA, dla której buduje m.in. Murapol. Jakie są perspektywy rozwoju tej części rynku mieszkaniowego?

Jesteśmy niezmiennie przekonani, że perspektywy rozwoju PRS w Polsce pozostają bardzo dobre i w tym utwierdzają nas wyniki operacyjne obu platform. W dużym uproszczeniu, w każdym z projektów do tej pory widzieliśmy lepsze od zakładanego tempo osiągnięcia docelowego poziomu najmu, i podobnie obłożenie utrzymuje się niezmiernie na bardzo wysokich poziomach. Optymistycznie napawa nas niski wskaźnik rotacji mieszkań czy złych długów. To rynek, na który ewidentnie jest popyt, który bierze się w dużej mierze z wciąż istotnej luki jakościowej między mieszkaniami PRS-owymi a większością oferowanych na szerokim rynku: mówię o jakości w sensie fizycznym czy lokalizacji, ale też wystandaryzowane procedury zawierania umów, przewidywalność, przejrzystość itd.

Nasze platformy rozwijają się niezmiennie, podczas gdy w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat widzieliśmy u konkurencji pewne spowolnienie – jednak ten okres powoli wydaje się kończyć. Część naszych konkurentów wróciła do kupowania oraz budowania. Jesteśmy niezmiennie przekonani, że rynek będzie rósł.