Budownictwo potrzebuje solidnych fundamentów

Podatek VAT to kura znosząca złote jaja, tyle że? ministrowi finansów. Tylko w tym roku uzyska on z tego tytułu niemal co drugą złotówkę dochodów państwa

Nie dziwię się zatem, że resort broni się przed próbami uszczknięcia chociażby cząstki VAT-u przez podatników budujących mieszkania. Tyle że ten kij ma dwa końce. Nadmierna zachłanność fiskusa może obrócić się zarówno przeciw niemu, jak i przeciwko rodzinom czekającym na mieszkania oraz - w konsekwencji - przeciw całej gospodarce. Bo jeśli nie zostanie znowelizowana ustawa o VAT i nie zostanie do niej wprowadzona definicja budownictwa społecznego, to od 1 stycznia 2008 roku od każdego nowego mieszkania trzeba będzie płacić 22-proc. stawkę VAT. To spowoduje, że spadnie popyt na mieszkania, na materiały i usługi firm budowlanych. Budownictwo zaś zatrzyma się na dotychczasowym poziomie rozwoju.

Deklaracje sobie,

działania sobie

Takie postępowanie ministra finansów, który zdaje się przejmować rolę "głównego budowniczego", w oczywisty sposób może uniemożliwić realizację idei dostępności taniego mieszkania dla przeciętnej polskiej rodziny, przedstawionej w expose sejmowym przez premiera Jarosława Kaczyńskiego.

W ciągu niewielu lat nastąpił gwałtowny przeskok od deklarowanej polityki zapewnienia mieszkania każdej rodzinie przez państwo do polityki, w której państwo zarabia na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Odbywa się to nie tylko kosztem zwykłego podatnika, ale również kosztem przedsiębiorcy budowlanego. To dlatego firmy budowlane i deweloperskie chcą szybkiego uchwalenia ustawy o VAT, która zdefiniuje politykę społeczną państwa wobec budownictwa mieszkaniowego. Oni dobrze pamiętają, że z końcem 2007 roku wygasa - uzgodniona w traktacie akcesyjnym - możliwość stosowania obniżonej - 7 proc. - stawki VAT od nowych mieszkań i usług o charakterze remontowym. Bez zdefiniowania polityki społecznej wobec budownictwa mieszkaniowego nie będziemy mogli stosować obniżonej stawki VAT na nowe mieszkania. Za półtora roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć o kolejne 15 proc. Ta nowa podwyżka może wywołać regres w budownictwie, którego "rozmach" - rocznie budujemy ok. 100 tys. mieszkań - ustawia nas w szarej końcówce krajów Unii. Polska ma najgorszą we Wspólnocie sytuację mieszkaniową: najmniej mieszkań na 1000 obywateli, najwięcej osób na jedno mieszkanie i najmniejszą średnią powierzchnię mieszkania. Ograniczenia w objęciu obniżoną stawką VAT sprzedaży nowych mieszkań i domów skutecznie zakonserwują tę niekorzystną sytuację.

Choć ustawa jest potrzebna jak deszcz podczas upalnego lata, prace nad nią wloką się od miesięcy. Najpierw Ministerstwo Finansów uznało, że zaproponowana w projekcie byłego Ministerstwa Infrastruktury definicja daje zbyt wielkie przywileje budującym mieszkania. Bez znaczenia okazało się to, że definicja ta była podobna do zasad obowiązujących we Włoszech, gdzie do budownictwa społecznego zalicza się wszelkie formy budownictwa mieszkaniowego, łącznie z willowym, o powierzchni mieszkalnej do 300 metrów kwadratowych, razem z działką i wszystkim, co się na niej znajduje, pod warunkiem że wyposażenie nie ma charakteru luksusowego. Dodatkowo Ministerstwo Finansów dopatrzyło się w propozycji resortu infrastruktury "furtek" do obchodzenia przepisów, zgodnie z którymi do budownictwa społecznego można będzie zaliczyć np. domy z basenem czy kortem tenisowym, i zablokowało projekt resortu infrastruktury. Spór między ministerstwami oddalił uchwalenie zmian w ustawie o VAT i stawia w trudnej sytuacji inwestorów. Ich obawa o faktyczny koszt metra kwadratowego mieszkania - o 15 proc. taniej czy drożej - nie jest wcale błaha. Tym bardziej że już dziś 40-50 proc. ceny każdego metra kwadratowego mieszkania to podatki.

Brakuje rozwiązań prawnych

Konfederacja Pracodawców Polskich uparcie przypomina decydentom, że brak rozwiązań prawnych determinuje działania firm budowlanych, deweloperskich i spółdzielni, które nie mogą podejmować właściwych decyzji inwestycyjnych. Z jednej strony "pompuje się" popyt poprzez kredyty hipoteczne dofinansowywane przez państwo, z drugiej - hamuje podaż. Dalsze utrzymywanie tego stanu może doprowadzić do krachu na rynku budowlanym.

Firmy deweloperskie dowodzą, że z powodu obecnych przepisów budują mniej, niżby mogły, i mniej, niż wynosi zapotrzebowanie na rynku. Ich zdaniem, wysokie ceny ograniczają już dziś dostęp do mieszkań coraz większej liczby młodych rodzin. Twierdzą, że gdyby prawo było lepsze, ceny mieszkań mogłyby spaść - o co najmniej 10 proc. Jestem przekonany, że warto powalczyć o tę obniżkę. Zwłaszcza że zmniejsza się zdolność kredytowa rodzin szukających kredytu bankowego, co eliminuje część z nich z zakupu mieszkania.

Jeśli autentycznie zależy nam na rozwoju budownictwa mieszkaniowego, musimy zapewnić odpowiednie warunki firmom, które działają na tym rynku, oraz ich klientom. Podstawowym źródłem finansowania powinien być dostępnie oprocentowany, powszechny kredyt hipoteczny. Niestety, tak nie jest. Proponowane formy dofinansowania zawierają klauzule eliminujące bardzo wielu potencjalnie zainteresowanych. Docelowe oszczędzanie na kontach mieszkaniowych powinno być gruntownie zmodyfikowane. Chodzi o to, by bank nie mógł ograniczać wypłat i zarabiać ponad miarę - jak się to dzieje obecnie - oszczędzający zaś otrzymywał wymierną premię. Uważam, że zasadne jest utworzenie systemu oszczędzania na mieszkanie, który wykorzystuje m.in. możliwości kas mieszkaniowych. Niezbędne jest efektywne wykorzystywanie środków Europejskiego Funduszu Socjalnego dla wsparcia gminnych strategii mieszkaniowych. Czekam na to, by prywatne budownictwo komercyjne na sprzedaż i wynajem zostało uznane za pożądaną, dochodową i wspomaganą działalność gospodarczą, zwiększającą zatrudnienie i aktywizującą inne dziedziny produkcji. Administracyjne zaś ograniczanie jego rozwoju (brak terenów, planów miejscowych, opóźnianie procedur itp.) - traktowane jako działalność na szkodę gospodarki. Prywatny kapitał powinien otrzymać zachęty do realizacji wszystkich form budownictwa mieszkaniowego (na sprzedaż, wynajem, rewitalizację, budownictwo rekreacyjne, kampusy dla studentów itp.). Firmy powinny być zachęcane do poręczania i wspomagania kredytów mieszkaniowych dla swej kadry. Powinny móc też negocjować pakiety kredytów hipotecznych dla swoich pracowników z bankami.

Piętrzenie barier

Warunkiem rozwoju budownictwa deweloperskiego, na którym spoczywa dziś ciężar zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce, jest usunięcie barier planistycznych i administracyjnych, udostępnienie terenów budowlanych oraz dobra współpraca z zarządami gmin w procesie przygotowania infrastruktury technicznej dla prowadzenia budownictwa mieszkaniowego. Przy opracowywaniu regulacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego, wspomaganego z budżetu państwa, powinniśmy wykluczyć możliwości konkurowania tego segmentu z budownictwem deweloperskim.

Absolutnie niezbędna jest nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Chodzi o to, żeby warunki zabudowy (tzw. WZZiT) były wydawane na podstawie studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, które posiada większość gmin i miast. Żeby zapewnić warunki do podtrzymania rozwoju budownictwa, konieczne jest uchwalenie dobrej ustawy mieszkaniowej i opracowanie efektywnych procedur pozyskiwania środków budżetowych i unijnych. W ustawie winny być określone uprawnienia gmin i procedury tworzenia, finansowania i realizacji lokalnych strategii mieszkaniowych. Ustawa ta powinna dyscyplinować działania gmin choćby w dwóch zakresach.

Po pierwsze, opracowywania planów miejscowych z należytym uwzględnieniem terenów zabudowy mieszkaniowej. Gmina powinna stworzyć należyty zapas terenów z zapewnieniem miejsca pod rozbudowę wszelkich usług osiedlowych.

Po drugie, niezbędna jest sprawniejsza obsługa inwestorów mieszkaniowych w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i aktywne traktowanie istniejących zasobów. Tereny mogą być zwalniane drogą wyburzeń, a stare zasoby rewitalizowane. To pozwoli na uzyskanie tańszych i pełnowartościowych mieszkań. O budownictwie mieszkaniowym mógłbym pisać nieskończenie. Bo to sprawa ważna dla polskich rodzin, dla rynku pracy, dla deweloperów i - tak naprawdę - dla państwa. Uważam, że czas najwyższy, by zacząć poważnie usuwać bariery i tworzyć warunki dla rozwoju tego budownictwa. Pamiętajmy także, że to nie minister finansów powinien być głównym budowniczym kraju, ale minister budownictwa. W innych krajach to oczywiste. Mieszkania w Polsce trzeba budować na solidnych fundamentach, a nie pięknie brzmiących obietnicach.

Prezydent Konfederacji Pracodawców Polskich

fot. fotorzepa