Podaż wzrasta – deweloperzy budują coraz więcej mieszkań

Słabnąca sprzedaż, zamieszanie z potencjalnymi programami pomocy, wciąż wysokie stopy procentowe, zmiany prawne – ostatni czas na rynku mieszkaniowym jest dość burzliwy. Wydawałoby się, że w takich okolicznościach deweloperzy powinni podchodzić ostrożnie do kolejnych inwestycji. Sytuacja jest jednak zgoła odmienna.

Deweloperzy w 2024 r. rozpoczęli dużo budów, w szczególności w porównaniu z poprzednimi dwoma latami. W samym październiku było to niespełna 16 tys. mieszkań. Z czego to wynika? Można tutaj wskazać kilka prawdopodobnych czynników, które składają się w logiczną całość.

Od razu rzuca się w oczy spadek nowych budów na przełomie lat 2022 i 2023. Tak mocne ograniczenie wprowadzanych do oferty mieszkań, przy wciąż niezłej sprzedaży, dodatkowo stymulowanej „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, spowodowało, że oferta mieszkań w drugiej połowie 2023 r. była bardzo niska. Wskaźnik wyprzedania oferty dla największych miast na koniec 2023 r. kształtował się w okolicach dwóch–trzech kwartałów, co wskazuje na dużą nierównowagę między popytem a podażą.

Za poziom równowagi uznaje się zakres czterech–pięciu kwartałów. Takie poziomy wyprzedaży oferty obserwujemy właśnie teraz – po istotnym uzupełnieniu oferty mieszkań przez deweloperów i ustabilizowaniu sprzedaży bez „kredytowych dopalaczy”. Dużo zależy zatem od deweloperów. Spółki nie komunikują jednak takich praktyk wprost, często zasłaniając się trudnościami z pozyskiwaniem gruntów i długimi procesami administracyjnymi, co w przypadku bieżącej działalności nie zawsze jest prawdą. Rynek mieszkaniowy nie jest jednowymiarowy, a jak widać, podaż może mieć istotny wpływ na sytuację po stronie popytu.

Przez ostatnie lata wskaźnik rozpoczętych budów w relacji do wydanych pozwoleń na budowę kształtował się poniżej 100 proc., co oznacza, że każdego kwartału w ręce deweloperów trafiało więcej pozwoleń na budowę, niż rozpoczęto budów. Wstrzymywanie budów nie wynika zatem z niedostatku gruntów, a przynajmniej w niektórych przypadkach jest decyzją deweloperów, które projekty rozpoczynać, a które czasowo odłożyć na półkę – mimo że budowa może już ruszyć.

Oczywiście pozwolenie pozwoleniu nierówne, duży wpływ ma tutaj np. lokalizacja. Są projekty, które deweloperzy chcą realizować, ale czekają na decyzje. Są również te, które pomimo decyzji nie są realizowane. Decydują względy finansowe, m.in. szacunki co do tego, czy inwestycja przyniesie wymaganą stop zwrotu oraz czy tempo sprzedaży będzie odpowiednie.

Za mało ziemi

Problem gruntów rzeczywiście występuje w największych polskich miastach. Deweloperzy, chcąc utrzymać pozycję rynkową, już teraz myślą o przyszłych latach i tym samym zabezpieczają bank ziemi na kilka lat do przodu (przeważnie ok. pięciu lat). Tym samym płacą za grunty dużo więcej, dodatkowo dochodzą wspomniane procesy pozwoleniowe.

Kolejnym czynnikiem, który wspiera nowe inwestycje, jest sytuacja finansowa samych spółek deweloperskich. Patrząc na spółki notowane na GPW, można powiedzieć, że ich kondycja finansowa pozostaje stabilna. Biorąc pod uwagę wskaźniki zadłużenia, widzimy, że w większości przypadków pozostają one względnie niskie. Deweloperzy dobrze poradzili sobie z wymagającym okresem wysokich stóp procentowych, nie obciążali zbytnio bilansów długiem i kosztami jego obsługi – choć trafiają się oczywiście spółki, które odstawały od tej reguły.

Nadchodzą lepsze czasy?

Obecnie otoczenie rynkowe zdaje się być względnie stabilne, co prawda najbliższe kwartały mogą być słabsze pod względem sprzedaży lecz w niedługiej perspektywie rynek mieszkaniowy powinien otrzymać kolejny impuls popytu, co będzie pozytywnie wpływać na działalność deweloperską, stąd coraz większe inwestycje. Stopy procentowe pozostają wysokie, jednak wydaje się, że w 2025 r. rozpocznie się wyczekiwany cykl obniżek.

W ostatnim miesiącu oczekiwania co do jego rozpoczęcia w ślad za wypowiedziami prezesa Adama Glapińskiego przesuwają się jednak na dalszą część roku. Najważniejsze jest natomiast samo rozpoczęcie cyklu, co będzie mieć pozytywny wpływ na sprzedaż (popyt kredytowy). Także koszty obsługi długu będą w mniejszym stopniu ciążyć na bilansach deweloperów, dzięki czemu spółki będą miały większe pole do zaciągania nowych zobowiązań finansowych. Tym samym nowe budowy będą mieć zapewnione zabezpieczenie kredytowe w przypadku, gdyby sprzedaż nie była na tyle wysoka, aby budowy finansowane były w większości z wpłat klientów. Dodatkowym pozytywnym czynnikiem jest stabilizacja kosztów budowy. Otoczenie inflacyjne, w którym koszty były mocno niestabilne, już za nami.

Rozpoczynanie nowych budów wydaje się być teraz optymalnym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę scenariusz potencjalnego spadku stóp procentowych i wzrostu popytu na mieszkania (rezygnacja z koncepcji kredytu 0 proc. jest już chyba ostateczna, a ewentualny kolejny program pomocy będzie raczej dla deweloperów szansą niż zagrożeniem).

Przyjmując, że budowa trwa około dwóch lat, mieszkania te będą gotowe w latach 2026–2027 i dopiero wtedy (o ile zostaną sprzedane) dzisiejsze decyzje będą widoczne w całości wynikach firm.

Pamiętajmy, że najbliższe okresy mogą być lekko gorsze, jeśli chodzi o wyniki, właśnie ze względu na lukę podaży z przełomu lat 2022/2023.