Dołek za nami. W IV kwartale sprzedaż mieszkań wzrośnie

Wiele wskazuje na to, że po czterech z rzędu kwartałach spadku sprzedaży mieszkań końcówka roku przyniesie stabilizację, jeśli nie lekkie odbicie. Na program „Na start” już chyba mało kto czeka. Największym katalizatorem będą obniżki stóp procentowych.

Prawie 4,7 tys. mieszkań sprzedali w III kwartale deweloperzy z rynku kapitałowego. To o 33 proc. mniej niż rok wcześniej, kiedy działał „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, i o 12 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Był to czwarty z rzędu kwartał spadku sprzedaży, jednak do minimów, z którymi branża i badana przez nas grupa firm borykały się w ostatnich latach, jeszcze daleko. Mowa głównie o III kwartale 2022 r., gdy najmocniej dały się we znaki wysokie stopy procentowe i drastyczny spadek zdolności kredytowej konsumentów. 4,7 tys. lokali sprzedanych w III kwartale to o 38 proc. więcej niż podczas kredytowego kryzysu.

Wyniki spółek mocno zróżnicowane

Z drugiej strony to właśnie w III kwartale pięciu deweloperów zanotowało minima. Lokum i Unidevelopment, które sprzedały odpowiednio kilka i kilkanaście lokali, to jednak specyficzne przypadki – Unidevelopment przechodzi restrukturyzację, Lokum bazuje na wrocławskim rynku i segmencie podwyższonym. Uwagę zwraca mocny spadek u dużych graczy działających w kilku aglomeracjach – podały Atal i Robyg. Tymczasem Dom Development ma za sobą wręcz najlepszy kwartał, licząc od 2020 r., solidną sprzedaż miały też Murapol, Archicom, Dekpol czy Develia.

Wyniki deweloperów z rynku kapitałowego są zgodne z trendem, który raportuje firma JLL, badając sześć głównych aglomeracji. W III kwartale sprzedano 9,2 tys. mieszkań, o 44 proc. mniej niż rok wcześniej i o 6 proc. mniej niż kwartał wcześniej. To czwarty z rzędu kwartał hamowania, ale do minimum z III kwartału 2022 r. daleko – 9,2 tys. sprzedanych lokali to o 39 proc. więcej niż w czasie tamtego dołka.

Drogi kredyt, wysokie ceny, mniejsza aktywność inwestorów z uwagi na słabszą kondycję rynku najmu, czekanie na decyzje w sprawie programu „Na start” – to przyczyny słabszej sprzedaży mieszkań w III kwartale. Z drugiej strony na konferencjach poświęconych sprawozdaniom półrocznym menedżerowie spółek deweloperskich twierdzili, że po słabych lipcu i sierpniu we wrześniu ruch w biurach sprzedaży był już większy. Co dalej?

Czas na odbicie?

– Uogólniając, uważam, że w III kwartale zaliczyliśmy dołek sprzedaży w obecnym cyklu i IV kwartał powinien przynieść wzrost kwartał do kwartału – ocenia Cezary Bernatek, analityk Erste Securities Polska. – Liczę, że stopniowo zacznie dochodzić do głosu popyt, który był odroczony w związku z zamieszaniem wokół nowego programu wsparcia klientów hipotecznych, a którego wprowadzenie staje się coraz mniej prawdopodobne.

Do tego oferta na rynku jest stosunkowo szeroka, a ceny zachowują się stabilnie – to korzystne dla klienta warunki do zakupu. Dodam, że stopniowe ożywienie miesiąc do miesiąca widać już było wyraźnie w III kwartale – dodaje.

Przełamanie spadkowego trendu w końcówce roku przewiduje również Krzysztof Pado, analityk DM BDM.

– III kwartał był najsłabszym dla giełdowych deweloperów od końcówki 2022 r. W zasadzie tylko dwa podmioty odnotowały wzrost sprzedaży rok do roku: Dom Development i Archicom. Można powiedzieć, że sytuacja wróciła do normalności w warunkach wysokiego kosztu pozyskania finansowania kredytowego, po okresie rynku rozgrzanego przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w 2023 r. Brak jednoznacznych decyzji w kwestii programu, który miał wprowadzić obecny rząd, wstrzymało podejmowanie decyzji przez część klientów – także tych, którzy mogliby pozyskać kredyt na warunkach rynkowych. Pewną barierą dla części klientów stały się także ceny mieszkań, aczkolwiek należy też brać pod uwagę przyrost wynagrodzeń. Dodatkowo część deweloperów sygnalizuje, że sprzedaż w lipcu była zaburzona przez wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej, co wpłynęło na przejściowo niskie tempo procedowania umów – mówi Pado. – Wydaje się, że IV kwartał będzie oczywiście istotnie słabszy rok do roku, ale powinien być nieco lepszy w porównaniu z III kwartałem. U deweloperów, którzy pokazują dane miesięczne, widać poprawę między wrześniem a lipcem, co może potwierdzać tezę, że lipiec mógł być dołkiem popytu. Być może coraz mniej klientów liczy na wejście programu dopłat do kredytów, co przy nieco już niższych rynkowych stopach procentowych skłania ich do podejmowania decyzji o zakupie – dodaje.

Zdaniem eksperta należy zwrócić uwagę, że mimo iż RPP nie obniża jeszcze stóp procentowych, to rynek już takie ruchy wycenia, co wpływa na oprocentowanie kredytów o stałej pięcio-, dziesięcioletniej stopie. – Na rynek mogą też wrócić klienci, którzy w końcówce 2023 r. nie byli w stanie znaleźć atrakcyjnych dla siebie mieszkań ze względu na przebraną ofertę. Obecnie sytuacja pod względem zakresu możliwego wyboru jest dużo lepsza – podsumowuje Pado.

Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator, ocenia, że w IV kwartale deweloperzy będą się dalej zmagać ze spadającym popytem, bo nadzieje na nowy program preferencyjnych kredytów są coraz mniejsze. – Dodatkowo stabilizacja – a nawet pewne osłabienie – na rynku najmu nie sprzyja napływom nabywców inwestycyjnych, a ciągle wysokie ceny mieszkań wstrzymują pozostałych – mówi Puzyrewicz.

Czekając na cięcie stóp

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, ocenia, że rynek deweloperski szuka nowej równowagi w sytuacji bez dopłat z budżetu dla nabywców mieszkań.

– W wynikach deweloperów z rynku kapitałowego, podobnie jak dla szerokiego rynku, widoczny jest systematyczny spadek sprzedaży zbliżającej się do ostatniego minimum z III kwartału 2022 r. Można wśród nich wyodrębnić grupę tych, którzy w dużym stopniu skorzystali rok temu ze zwiększonego popytu w związku z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i obecnie nie udało się im utrzymać sprzedaży na podobnym poziomie, jak i tych, którzy lepiej radzą sobie nawet w obecnej sytuacji, co oznacza, że dobrze rozpoznali bieżący popyt i mogli uruchomić odpowiadające mu projekty – mówi Mikulska. – W IV kwartale nie są spodziewane żadne zewnętrzne czynniki oddziałujące dodatkowo na popyt. Dane miesięczne dla szerokiego rynku wskazują, że spadki sprzedaży mieszkań wyhamowują, a w niektórych miastach obserwowane są nawet wzrosty. Z tego powodu można mieć nadzieję na stopniową stabilizację sprzedaży – choć bieżące dane nie pokazują jeszcze wyraźnego przełamania dotychczasowego spadkowego trendu. Coraz częstsze sygnały z rządu, że wprowadzenie kredytu mieszkaniowego „Na start” odsuwa się w bliżej niesprecyzowaną przyszłość, również spowodują powrót na rynek części nabywców, którzy liczyli na uzyskanie dopłat. Obecnie mogą chcieć skorzystać z sytuacji dużej oferty i powoli stabilizujących się cen. Rewolucyjną zmianą dla rynku mogłoby być dopiero uruchomienie programu dopłat lub obniżka stóp procentowych, która również nie jest spodziewana w najbliższych kwartałach – podsumowuje.

Jan Dziekoński, analityk portalu Fltr.pl, spodziewa się, że w IV kwartale aktywność rynku będzie prawdopodobnie większa i sprzedaż się poprawi. – Po pierwsze, rynkowe oferty kredytów spadły poniżej 7 proc. w skali roku, więc jest delikatna poprawa zdolności nabywców kredytowych. Wreszcie powszechność udzielania przez deweloperów rabatów i stagnacja cen są już na tyle duże, że część klientów po prostu prawdopodobnie uznaje, że to już jest moment, żeby się wybrać na zakupy. Stąd prawdopodobnie IV kwartał nie będzie taki zły jak trzeci, chociaż wiele może nas zaskoczyć. Efekt wstrzymywania się przez konsumentów z decyzjami z powodu niepewności co do programu „Na start” mija, niemniej zobaczymy jeszcze, jaka będzie komunikacja rządu w tej sprawie – mówi Dziekoński. – Jeśli chodzi o początek 2025 r., nie spodziewamy się rewolucji. Będziemy być może bliżej obniżek stóp procentowych, ale inflacja na razie nie odpuszcza, więc nie jest przesądzone, kiedy pojawią się obniżki i jak głębokie będą – podsumowuje.

Hamowanie podaży

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że w minionym kwartale deweloperzy z siedmiu największych aglomeracji ograniczyli liczbę nowych projektów, do oferty trafiło około 14,7 tys. mieszkań i domów, czyli o 9 proc. mniej niż kwartał wcześniej. W tym czasie sprzedaż sięgnęła 10,9 tys. mieszkań i domów, co oznaczało spadek o 15 proc.

– Można przypuszczać, że koniec roku upłynie pod znakiem dalszego ograniczenia aktywności inwestorów na największych rynkach, choć lokalna sytuacja bywa zróżnicowana. W przypadku Warszawy, Trójmiasta i Krakowa trudno bowiem mówić o znaczącej nadwyżce podaży. Natomiast ten problem dla inwestorów jest wyraźnie widoczny na terenie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Poznania i Łodzi.

Na każdy z trzech ostatnio wymienionych rynków deweloperzy wprowadzili w III kwartale wyraźnie mniej lokali niż kwartał wcześniej – mówi Prajsnar. – Wydaje się jednak, że na wszystkich największych rynkach deweloperzy nie mają już powodów do dużego zwiększania podaży. W ujęciu historycznym jest ona bowiem duża, a przyszłoroczny wzrost wyników sprzedaży, choć prawdopodobny, obecnie wydaje się trudny do dokładnej oceny. IV kwartał najprawdopodobniej zakończy się zbliżonym poziomem sprzedaży deweloperskiej jak poprzedni – ocenia ekspert.