Ceny mieszkań cały czas we wzrostowym trendzie

Jest szansa, by koszty budowlane wyhamowały do końca tego roku, ale działki nie potanieją ze względu na kurczące się zasoby.

29 proc. w Trójmieście, 27 proc. w Warszawie i 22 proc. we Wrocławiu – o tyle według szacunków firmy JLL Reas podrożały mieszkania w ofercie deweloperów w ciągu dwóch lat (licząc średnie ceny z pierwszych kwartałów). W Łodzi, Krakowie i Poznaniu ceny ofertowe w ciągu dwóch lat poszły w górę o kilkanaście procent. W stolicy pękła bariera 10 tys. zł za mkw., w Trójmieście – blisko 8,9 tys. zł, a we Wrocławiu – niemal 7,7 tys. zł.

Z kolei analitycy Emmerson Evaluation wzięli pod lupę miedianę cen za nowe mieszkania. W ciągu roku wzrost w Sopocie sięgnął 21 proc., do prawie 13,5 tys. zł za mkw., w Warszawie 14 proc., do nieco ponad 9 tys. zł, a w Gdyni 28 proc., do 8,3 tys. zł.

Czy przyczyny tych zwyżek, które nastąpiły po kilku latach względnej stabilizacji, już ustały, czy należy się spodziewać kontynuacji trendu?

Kluczowe koszty

Według szacunków Emmerson Evaluation średnie koszty budowy mieszkań w Warszawie w zeszłym roku wyniosły 4,5 tys. zł na mkw. (przy widełkach 3,6–5,6 tys. zł). To o 17 proc. więcej niż rok temu i o 20 proc. więcej względem 2016 r.

W dziewięciu pozostałych dużych aglomeracjach średni koszt wyniósł 4,2 tys. zł na mkw. (przy widełkach 3,05–5,75 tys.), o 9 proc. więcej rok do roku i o 16 proc. więcej niż dwa lata temu.

– Wzrost cen mieszkań obserwujemy od mniej więcej czterech lat, w zeszłym roku zwyżki były największe, sięgnęły średnio kilkunastu procent i objęły wszystkie analizowane przez nas miasta – mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation. – Główną przyczyną podwyżek był wzrost kosztów – deweloperzy walczyli w ten sposób o utrzymanie marż. Według naszych obserwacji wzrost kosztów w ciągu dwóch, trzech lat można szacować na jedną czwartą czy nawet jedną trzecią. Sytuacja jest teraz taka, że na głównych rynkach deweloperzy praktycznie nie są w stanie wybudować mieszkań po koszcie twardym, czysto budowlanym, poniżej 4 tys. zł na mkw., a przecież do tego dochodzą koszty miękkie plus cena gruntu. Najczęściej koszty twarde wynoszą 4,5–5,5 tys. zł w byłych miastach wojewódzkich, a w Warszawie ponad 5 tys. zł. Koszty cały czas rosną, trend się nie zatrzymał – podkreśla.

Zdaniem eksperta wydaje się, że rynek jest już blisko zatrzymania wzrostu kosztów budowlanych.

– To dlatego, że deweloperzy zaczęli ograniczać wielkość oferty. Siłą rzeczy mniej inwestycji budowlanych przełoży się na mniejszą presję generalnych wykonawców na wynagrodzenia. Zakładamy, że zatrzymanie trendu wzrostowego powinno nastąpić do końca roku – prognozuje Książak.

Dla kosztów inwestycji deweloperskich równie ważna jest cena ziemi.

– Wzrost cen gruntów zaczął się znacznie wcześniej niż wzrost kosztów budowy i cen mieszkań. Dziś w Warszawie za parcele trzeba zapłacić około 3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni mieszkalnej – red.). W ścisłym centrum stolicy trudno jest kupić grunt poniżej 5 tys. zł na PUM. Wzrost cen ziemi w ostatnich latach był bardzo znaczący i trend jest kontynuowany. Inaczej niż w przypadku kosztów budowy, w przypadku gruntów nie dostrzegam perspektyw na zmianę trendu. W ostatnich latach deweloperzy poprawiali rekordy liczby produkowanych mieszkań i dostępność działek się skurczyła – dodaje.

Czy mieszkania w Polsce są drogie, czy jest jeszcze margines wzrostu, który byłby akceptowalny dla klientów?

– Jeśli porównamy z innymi stolicami europejskimi, to Warszawa jest jedną z tańszych aglomeracji. A gdzie jest granica zwyżek? Należałoby spojrzeć na wielkość i strukturę sprzedaży mieszkań. W zeszłym roku nastąpiła korekta po kilku latach wzrostu – ale część deweloperów na takim rynku zanotowała wzrost. Odpłynęli klienci kupujący mieszkania inwestycyjnie, uznając, że wzrost cen negatywnie wpływa na oczekiwane stopy zwrotu z najmu, biorąc pod uwagę, że czynsze nie rosną tak szybko. Liczba transakcji zakupu lokali na własny użytek była większa rok do roku, akcja kredytowa rośnie. Tak więc wydaje mi się, że ten rok powinien być jeszcze dobry pod względem popytu. Spodziewamy się spadku sprzedaży mieszkań o kilka, kilkanaście procent, a więc nie w takim tempie, by deweloperzy byli zmuszeni do obniżania cen – mówi Książak.

W najbliższych miesiącach należy się więc nastawiać na dalszy wzrost, choć już nie tak dynamiczny jak w 2018 r.

Według danych JLL Reas sprzedaż mieszkań w ostatnich latach rosła m.in. dzięki korzystnej relacji przeciętnych dochodów do cen mieszkań. Z roku na rok statystyczny Polak mógł kupić więcej powierzchni za miesięczną pensję. Ta relacja zaczyna się odwracać – w różnym tempie w zależności od aglomeracji.

– Biorąc pod uwagę stosunek poziomu dochodów do cen mieszkań, wciąż jesteśmy w dużo korzystniejszej sytuacji niż wtedy, gdy zaczął się poprzedni kryzys. Z punktu widzenia cenowej dostępności mieszkań możliwe są więc jeszcze jakieś podwyżki – wskazywał niedawno Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.

Wyniki z przesunięciem

Giełdowi deweloperzy deklarują, że priorytetem jest obrona marż, dlatego ceny rosną – w ślad za wyższymi kosztami wykonawstwa. Spółki często budują na gruntach kupionych wcześniej.

Inwestorzy muszą poprzestać na deklaracjach, ponieważ na bieżące wyniki finansowe wpływ mają projekty rozpoczynane najwyżej kilkanaście miesięcy temu. Rentowność prezentowana w sprawozdaniach za I kwartał br. wygląda wciąż bardzo dobrze.

Lokum Deweloper, specjalizujacy się w mieszkaniach o podwyższonym standardzie, uzyskał aż 43,5 proc. marży brutto ze sprzedaży, o 7,8 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Rentowność LC Corp poprawiła się o 2,1 pkt proc., do 36 proc., a Unidevelopmentu z grupy Unibepu wyniosła 33,6 proc., (spadek o 3 pkt proc.). fot. mat. prasowe (4)