Przepisy o REIT-ach: do trzech razy sztuka?

Rynek czeka na ustawę o firmach zarabiających dla swych akcjonariuszy na nieruchomościach. Co radzi decydentom?

Wydawało się, że temat wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego został pogrzebany, tymczasem pojawił się na spotkaniu wiceministra rozwoju Roberta Nowickiego z członkami Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. Nowicki mówi „Parkietowi", że projekt ustawy procedowany w poprzedniej kadencji (utkwił na pierwszym czytaniu) jest dobrą bazą, ale należałoby przywrócić możliwość inwestowania przez REIT-y w nieruchomości komercyjne – ostatnia wersja obejmowała tylko mieszkania na wynajem. Musi to zostać skonsultowane w samym resorcie, jak również z premierem.

Co na to NBP, który poprzednio storpedował koncepcję REIT-ów inwestujących w nieruchomości komercyjne? Niestety, nie uzyskaliśmy komentarza.

Aktywizacja kapitału

Dlaczego REIT-y są ważne? To spółki zarządzające nieruchomościami, których celem jest wypłacanie zysków czerpanych z najmu akcjonariuszom. REIT-y korzystają z preferencji podatkowych, ale tylko po to, by trafiające do akcjonariuszy pieniądze były objęte jedną daniną, a nie CIT i podatkiem od dywidendy. Inwestorzy indywidualni mają możliwość lokowania nawet niewielkich kwot – w porównaniu z nakładami np. na mieszkania na wynajem, czy czerpania zysków z nieruchomości komercyjnych, na których zakup stać tylko duże fundusze inwestycyjne.

Jakie rady dla decydentów, pracujących nad nową wersją projektu ustawy, ma rynek?

– Należy się skupić na nieruchomościach komercyjnych, a mieszkaniowe traktować jako dodatkową możliwość inwestycyjną – mówi Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w firmie doradczej CBRE. – Inwestowanie w nieruchomości komercyjne na polskim rynku ma dużo dłuższą historię niż w mieszkania, rynek ten jest dużo lepiej zbadany pod względem zmian cyklicznych, ma długą historię utrzymującego się zainteresowania inwestorów, a co za tym idzie – lokowanie kapitału jest bezpieczniejsze – ocenia.

Zdaniem eksperta bardzo ważne jest przełamanie negatywnego piaru wokół komercyjnych REIT-ów, rynek jest dziś bardziej rozwinięty niż kilka lat temu – jest więcej podmiotów, źródeł kapitału, lepsze są zabezpieczenia dla inwestorów. Dlatego kluczowa jest edukacja decydentów i tłumaczenie przez ekspertów, że zagrożenia są zdecydowanie mniejsze, niż może się to wydawać.

Wójcikiewicz zaznacza, że Węgry i Czechy to przykłady rynków z naszego regionu o podobnej dojrzałości jak Polska, gdzie REIT-y funkcjonują z powodzeniem. – Na Węgrzech REIT-y pojawiły się stosunkowo niedawno i odniosły sukces. Lokalny kapitał został zaktywizowany. Węgierscy inwestorzy zaczęli zdecydowanie aktywniej zbierać kapitał i widzimy, że coraz więcej z nich wkracza również na polski rynek – mówi Wójcikiewicz.

Kamil Kowa, członek zarządu, dyrektor działu Corporate Finance & Valuation Savills, dodaje, że udział polskich inwestorów w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych po trzech kwartałach br. wyniósł zaledwie 3 proc., podczas gdy np. w Czechach, m.in. dzięki REIT-om, udział przekracza 1/3.

Foto: GG Parkiet

– Wiele mówi się o konieczności oszczędzania na emeryturę, jednocześnie inwestorom indywidualnym brakuje możliwości długoterminowego inwestowania. Od lat widzimy spadające obroty na GPW, odpływ środków z funduszy inwestycyjnych, czy budzącą niekiedy wątpliwości jakość obligacji korporacyjnych. W tej sytuacji REIT-y wydają się bardzo dobrym rozwiązaniem – ocenia Kowa. – Oczywiście nie zawsze one zarabiają, z perspektywy inwestora ważny jest moment wejścia, zrozumienie portfela inwestycyjnego oraz jakość i doświadczenie zespołu zarządzającego spółką. Niemniej z uwagi na fakt, że zyski w REIT-ach generowane są z wynajmu nieruchomości, przeciętnemu inwestorowi łatwiej jest zrozumieć model biznesowy i prognozować przychody na wiele lat, co jest trudne w wielu innych sektorach – zaznacza.

Dodaje, że REIT-y powinny być notowane na GPW oraz objęte odpowiednim nadzorem, co zapewni przejrzystość ich kondycji finansowej.

PPK i Mieszkanie+

Jak podkreśla Stowarzyszenie REIT Polska, dobrze wprowadzone struktury REIT wpisałyby się w przyjętą w październiku przez rząd strategię rozwoju rynku kapitałowego i umożliwiłyby akumulację polskiego kapitału, przy czym bezpośredni udział inwestorów indywidualnych na zachodzie Europy jest relatywnie niewielki. W REIT-y lokują głównie fundusze emerytalne, w polskich realiach istotną rolę mogą odegrać fundusze zgromadzone w ramach PPK.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, przypuszcza, że niemal równoległe ogłoszenie przez resort rozwoju przyspieszenia programu Mieszkanie+ z powrotem do REIT-ów może nie być przypadkowe. REIT-y mogłyby bowiem posłużyć do zbierania kapitału na budowę portfeli lokali na potrzeby rządowej inicjatywy.

Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri, ma wątpliwości, czy – o ile przepisy w ogóle powstaną – prywatnym inwestorom zezwoli się na taką „deweloperską" formę prowadzenia REIT-ów. Tymczasem na rynku nie ma do kupienia gotowych bloków z mieszkaniami na wynajem. Pytanie, czy REIT-y mogłyby powstać z rozproszonych mieszkań kupowanych z rynku wtórnego – czyli tak, jak dziś działa Grupa Mzuri.

Zagranica wykupuje

– Cieszy nas wieść o chęci wznowienia prac nad ustawą o REIT-ach, szczególnie wola rozszerzenia zakresu projektu na nieruchomości komercyjne. Naszym zdaniem nie powinno tutaj być żadnych ograniczeń sektorowych. Wyboru, które REIT-y w danym momencie obdarzyć zaufaniem, dokonają sami inwestorzy – mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Parku, giełdowego dewelopera nieruchomości komercyjnych. – Polacy mają ponad 800 mld zł na rachunkach bankowych i te oszczędności w środowisku historycznie najniższych stóp procentowych szukają dobrego produktu finansowego. Jednocześnie polskie fundusze emerytalne, fundusze inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe praktycznie nie inwestują w nieruchomości – udział polskiego kapitału w wolumenach transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych nadal wynosi bardzo niskie kilka procent. Polskie nieruchomości są kupowane przez zagraniczne fundusze, a ostatnio nawet największe spółki nieruchomościowe, notowane na GPW, wobec słabej kondycji polskiego rynku kapitałowego stały się atrakcyjnym celem wezwań i potencjalnie również delistingów przez duże fundusze zagraniczne – dodaje. Sam Capital Park został przejęty przez nowojorski fundusz Madison, inwestorowi nie udało się w zakończonym niedawno wezwaniu kupić wszystkich akcji.

Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych Echo Investment, wskazuje, że nieruchomości komercyjne pozwalają na łatwiejsze i szybsze stworzenie portfeli już wynajętych obiektów niż mieszkaniówka. Status REIT-u mogłyby uzyskiwać spółki już notowane na GPW lub innym parkiecie.

– Przyjęcie regulacji to nie tylko szansa dla polskiego budownictwa. REIT-y przyczynią się m.in. do rozwoju rynku kapitałowego i zwiększenia stopy długoterminowych oszczędności gospodarstw domowych – mówi Drozd.

Jego zdaniem pomysł utworzenia REIT-ów inwestujących jedynie w nieruchomości mieszkaniowe to ruch w dobrym kierunku, ale niewykorzystujący w pełni potencjału tego instrumentu.

– Warto zauważyć, że początkowo skala działalności firm inwestujących jedynie w najem nieruchomości mieszkalnych byłaby stosunkowo niewielka. Potrzeba bowiem kilku lat, aby stworzyć przynoszący dochód portfel składający się z co najmniej kilku tysięcy lokali. Niemniej REIT-y inwestujące w mieszkaniówkę mogłyby być instrumentem długoterminowego finansowania lokali na wynajem w różnych segmentach, w tym także tych wspieranych przez politykę mieszkaniową państwa – podsumowuje. Echo Investment jako deweloper i udziałowiec jest zaangażowany w budowę platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent. Sama spółka trafiła pod skrzydła węgierskiego dewelopera Wing.

Rynek nie znosi próżni

– Trudno zrozumieć, dlaczego rząd tak się broni przed REIT-ami – mówi Piotr Fijołek, senior partner w Griffin Real Estate. Spółka jest akuszerem takich platform jak wspomniane Resi 4 Rent, Student Depot (sieć prywatnych akademików), EPP (właściciel największego w Polsce portfela handlowego) czy Griffin Premium RE (obecnie Globalworth Poland, właściciel największego w kraju portfela biurowego). Te firmy działają w oparciu wyłącznie o polskie aktywa, ale kontrolowane są przez zagraniczny kapitał. Mamy w Polsce dojrzały rynek nieruchomości, różne klasy aktywów, których właścicielami są jednak głównie podmioty zagraniczne, często REIT-y z innych krajów. Lokalne REIT-y mogłyby się przyczynić do wzmocnienia naszego rynku nieruchomości, a z drugiej do rozwoju rynku kapitałowego i zwiększenia stopy długoterminowych oszczędności gospodarstw domowych. Byłyby atrakcyjną alternatywą dla akcji spółek notowanych na giełdzie czy obligacji korporacyjnych – mówi Fijołek.

Podkreśla, że brak REIT-ów, połączony z chęcią ludzi do inwestowania w nieruchomości, spowodował m.in. wysyp spółek sprzedających obligacje, certyfikaty, jednostki uczestnictwa, a także ofert zarabiania z gwarancją określonej stopy zwrotu (apartamenty, condohotele). – Ryzyko inwestycyjne jest tu dość duże, bo nie ma żadnego systemu regulacyjnego. REIT-y to podmioty, które z definicji wypłacają większość zysku w formie dywidendy. Dzięki funkcjonowaniu w ramach prawnych są dość bezpiecznym wehikułem, a co ważne – innym niż fundusze nieruchomościowe, bo mają strukturę otwartą, to znaczy nie zakładają wyjścia z inwestycji – mówi Fijołek. – Ponadto ich efektywność określana jest na podstawie stopy dywidendy wypłacanej w przeliczeniu na jedną akcję, a nie zwrotu z inwestycji w określonym horyzoncie czasowym. Dzięki temu, że nie muszą zakładać wyjścia, są mniej podatne na cykle koniunkturalne, bo ważny jest bieżący strumień pieniężny, a nie poziom wyjścia – dodaje.