GTC bez uwag audytora i z pomysłem na PRS w Niemczech

GTC rozważa sprzedaż części kupionych w Niemczech mieszkań z przebitką lub inwestycje w podniesienie wartości.

Audytor – pwc – nie miał zastrzeżeń o sprawozdania finansowego GTC za 2024. Przesunięcie publikacji raportu rocznego – z 1 na 29 kwietnia, tłumaczone zakupem portfela PRS (5,2 tys. mieszkań) w Niemczech, zbiegło się z doniesieniami z Węgier na temat problemów głównego akcjonariusza, Optimy, funduszu kontrolowanego przez węgierski bank centralny. Kontrolerzy zarzucili byłemu szefowi banku wyprowadzanie pieniędzy i nietrafione inwestycje – m.in. w GTC. To głównie przełożyło się na spadek notowań wartych 500 mln euro obligacji grupy GTC w Luksemburgu – obecnie to już ponownie ponad 90 proc. wartości nominalnej.

Deweloper został przejęty przez Węgrów w 2020 r., tuż po wybuchu pandemii. Optima zapłaciła 8,76 zł za akcję, dzisiejszy kurs to 4,1 zł. Ostatnie lata to duże rotacje w zarządzie i radzie nadzorczej GTC, w tym chwilowe obsadzenie w nadzorze Daniela Obajtka (grudzień 2021-listopad 2022, powołany z uprawnienia OFE PZU).

GTC ma dwie strategie dla niemieckiego portfela mieszkań na wynajem

Audytorzy z pwc podkreślili w raporcie z badania, że audyt objął także niemiecką transakcję. Pod koniec 2024 r. GTC kupiło portfel prawie 5,2 tys. lokali w trzech niemieckich miastach od Peach Property Group. To 325 tys. mkw. powierzchni najmu ze średnim obłożeniem 83 proc. (71-86 proc. w zależności od miasta). Średnia stawka czynszu to 7 euro za mkw. miesięcznie (6,4-7,6 w zależności od miasta). Wartość księgowa portfela to 0,45 mld euro. Dla porównania, na koniec 2024 r. grupa miała w portfelu pracujące nieruchomości biurowe o powierzchni 541 tys. mkw. wynajęte w 82 proc. i o wartości księgowej 1,3 mld euro, oraz handlowe o powierzchni 204 tys. mkw., wynajęte w 96 proc, i o wartości księgowej 0,71 mld euro.

GTC chce zarobić na inwestycji inkasując czynsze oraz podnosząc wartość mieszkań zbudowanych w latach 1950-1984. Spółka zaprezentowała dwa warianty strategii. Pierwsza zakłada sprzedaż części mieszkań nabywcom indywidualnym i zarobienie na różnicy wynikającej z niskiej ceny zakupu. We współpracy z CBRE zidentyfikowano takich 2,24 tys. lokali.

Druga strategia przewiduje długoterminowe utrzymywanie portfela i korzystanie z sytuacji na rynku niemieckim. Lokale zostaną zmodernizowane pod względem efektywności energetycznej we współpracy z Paul Tech i z wykorzystaniem dotacji z publicznych programów. To ograniczy koszty eksploatacyjne i pozwoli podnieść czynsze.

„Niedobór podaży na rynku mieszkań na wynajem w Niemczech utrzymuje się. W IV kwartale 2024 r. liczba mieszkań na wynajem wprowadzonych na rynek po raz pierwszy pozostała poniżej poziomu z poprzedniego kwartału. Utrzymujący się popyt dodatkowo wzmacnia trend rosnących stawek czynszu. W rezultacie stawki czynszu w IV kwartale 2024 r. przekroczyły zarówno poprzedni rok, jak i poprzedni kwartał we wszystkich kategoriach. Jednocześnie odnotowany dalszy spadek w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. W 2024 r. ich liczba dla lokali mieszkalnych spadła o 16,8 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Cel niemieckiego rządu, jakim było wydanie 400 tys. nowych pozwoleń na budowę rocznie, został w dużym stopniu nieosiągnięty w 2024 r., kiedy to wydano ich zaledwie około 216 tys.. W tym kontekście przewiduje się, że rynek mieszkań na wynajem pozostanie pod presją w 2025 r., szczególnie w dużych miastach, co dodatkowo zwiększy poziom czynszów wywoławczych. Dopiero po pewnym czasie będziemy w stanie stwierdzić, jakie środki w zakresie polityki mieszkaniowej wdroży nowo wybrany rząd po wyborach federalnych i jak wpłyną one na ceny najmu i proces inwestycyjny w zakresie budowy nowych mieszkań” – czytamy w sprawozdaniu GTC.

GTC ze stabilnymi wynikami z najmu, szykuje się do refinansowania obligacji

W 2024 r. grupa zaksięgowała 807 mln zł przychodów z najmu i obsługi nieruchomości, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. Zysk brutto ze sprzedaży skurczył się o 3,5 proc., do 562 mln zł.

Wynik z wyceny portfela nieruchomości to 2,6 mln zł na minusie wobec prawie 260 mln zł pod kreską rok wcześniej. Zysk operacyjny wyniósł 442 mln zł, ponad dwa razy tyle, co w 2023 r. Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 219 mln zł wobec 45,5 mln zł rok wcześniej.

W czerwcu przyszłego roku GTC ma do wykupu obligacje o wartości 494 mln euro. „Razem z bankami inwestycyjnymi monitorujemy sytuację na rynkach kapitałowych, by zapewnić optymalne refinansowanie tych obligacji” – podała spółka.

„Na podstawie przeprowadzonej przez zarząd analizy prognoz przepływów pieniężnych na najbliższe 12 miesięcy od daty sprawozdania finansowego, w tym działań mających na celu zabezpieczenie refinansowania oraz bieżącej płynności gotówkowej spółki, nawet biorąc pod uwagę obecny ujemny kapitał obrotowy netto grupy, zarząd stwierdził, że nie występuje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, przez minimum kolejnych 12 miesięcy od dnia sporządzenia sprawozdania finansowego” – czytamy w sprawozdaniu.