Centra handlowe to łakomy kąsek

570 mln euro wyłożyli inwestorzy w 2014 roku na transakcje na polskim rynku nieruchomości handlowych. Co musi mieć obiekt handlowy, aby był tzw. dobrym produktem?

– W segmencie nieruchomości handlowych największym zainteresowaniem cieszą się nieustannie centra handlowe typu prime, czyli prestiżowe obiekty handlowe w największych polskich miastach, z bardzo mocną pozycją na rynku, ze spójną i kompleksową ofertą, szeroką bazą klientów oraz dużą strefą zasięgu – opowiada Agata Sekuła, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w firmie doradczej JLL. Podkreśla, że kluczowym parametrem oceny pozycji centrum na rynku handlowym jest kondycja i obroty najemców danego obiektu. Jej zdaniem centrami typu prime są np. Silesia City Center czy Galeria Dominikańska, które zmieniły właścicieli w 2013 r., czy Manufaktura, sprzedana w 2012 r.

Co się liczy dla nabywcy?

Zdaniem ekspertów JLL na dzisiejszym rynku nowe centrum handlowe potrzebuje dwóch–trzech lat, aby ustabilizować swoją pozycję i generować optymalne obroty. Należy pamiętać, że atrakcyjność centrum handlowego zależy również od rodzaju inwestora. Są inwestorzy typu value add – szukający produktu dającego możliwość dodania wartości poprzez zarządzanie, wprowadzenie zmian, rozbudowy itp. Z kolei inwestorzy typu core skupiają się na ugruntowanych projektach generujących stabilne obroty w długim okresie.

Przemysław Felicki, dyrektor działu rynków kapitałowych w CBRE, podkreśla, że w obu przypadkach inwestorzy poszukują dominujących centrów handlowych o ugruntowanej pozycji na rynku lokalnym bądź obiektu, który może stać się takim centrum. Co musi zrobić właściciel, aby fundusz inwestycyjny chciał kupić jego centrum handlowe?

– Każdy właściciel chciałby optymalizować swój zysk i uzyskać jak najwyższą cenę sprzedaży, więc pożądanym kupującym zawsze będzie fundusz typu core. Taki kupujący zwraca uwagę na wiele wskaźników, które pokazują, jak centrum działa i jak plasuje się na tle rynku. Inwestor patrzy na poziom czynszu, długość trwania umów, jaki obrót generują najemcy, jaką część swojego obrotu przeznaczają na koszty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Zwraca też uwagę, ile osób odwiedza centrum, jaka jest oferta sklepów i jak jest odbierana przez docelowych klientów – wyjaśnia Przemysław Felicki.

Podkreśla, że inwestorzy cenią sobie także, jeżeli centrum już funkcjonuje prze jakiś czas i są dane historyczne, które pokazują, jak obiekt działa, ile zarabia. Agata Sekuła uważa, że bardzo istotnym elementem jest lokalizacja i obszar oddziaływania danego centrum (tzw. catchment area), czynniki demograficzne i dopasowanie odpowiedniej oferty handlowej do potrzeb i możliwości klientów zamieszkujących dany obszar.

– Liczy się pozycja centrum w stosunku do obiektów konkurencyjnych i przyszłość obiektu. Te czynniki mają fundamentalne znaczenie w procesie decyzyjnym inwestora – podkreśla ekspertka JLL.

Mówi, że centra handlowe nie znoszą stagnacji. Aby utrzymać swoją dominującą pozycję, muszą nieustannie dostosowywać swoją ofertę, wygląd, proponowane udogodnienia do dynamicznie zmieniających się gustów i potrzeb klientów. Dlatego aktywne zarządzanie centrum handlowym ma kluczowe znaczenie dla sukcesu.

Kto był na zakupach?

Jak podaje JLL, łączna wartość transakcji inwestycyjnych, do jakich doszło na polskim rynku nieruchomości handlowych w 2014 r., wyniosła ok. 570 mln euro. Największe zeszłoroczne umowy to: sprzedaż centrów Poznań City Center przez TriGranit, Europa Capital oraz PKP na rzecz funduszy Resolution i ECE za nieujawnioną kwotę oraz Focus Mall w Bydgoszczy przez Aviva Investors do Atrium European Real Estate za 122 mln euro.

– Należy zauważyć, że finalizacja kilku istotnych transakcji, przewidziana na koniec ubiegłego roku, przesunęła się na 2015 rok. Zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem nieruchomości handlowych utrzymuje się na wysokim poziomie i można się spodziewać, że w tym roku zostanie zawartych dużo więcej transakcji o znacznie większej wartości całkowitej – uważa Agata Sekuła.

Natomiast Przemysław Felicki do największych transakcji ubiegłego roku zalicza – poza sprzedażą Poznań City Center – zbycie Focus Mall Bydgoszcz przez Atrium European Real Estate czy kompleksu biurowego z galerią handlową Plac Unii przez Invesco.

Kto będzie kupował?

Czy są dziś atrakcyjne projekty handlowe w Polsce na sprzedaż? JLL podaje, że na początku roku pojawiło się na rynku kilka interesujących ofert. Już w tym roku właściciela zmieniło centrum handlowe Sarni Stok w Bydgoszczy. Zostało przejęte przez Union Investment od CBRE Property Fund Central Europe, zarządzanego przez CBRE Global Investors, a także Solaris w Opolu, kupiony przez fundusz Rockcastle od Coucal.

– Duża część atrakcyjnych obiektów handlowych jest w posiadaniu graczy, którzy mają długoletni horyzont inwestycyjny i nie zamierzają sprzedawać swoich obiektów. Pomimo tego aktualnie oferowanych jest kilka atrakcyjnych centrów handlowych czy nawet portfeli obiektów handlowych, których sprzedaż powinna zostać sfinalizowana w kolejnych kwartałach 2015 r. – twierdzi Przemysław Felicki. – W tym roku CBRE doradzało przy zbyciu obiektu handlowego Solaris w Opolu, który został sprzedany do funduszu z RPA Rockcastle – dodaje.

W 2014 r. do użytku oddano w Polsce 474 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w 24 nowych obiektach oraz w dziewięciu zmodernizowanych lub rozbudowanych centrach. W sumie w Polsce jest 10,3 mln mkw. powierzchni handlowej – wynika z danych PRCH Retail Research Forum.

– Polski rynek handlowy rozwija się w równym i spokojnym tempie. Deweloperzy i inwestorzy poszukują nowych lokalizacji i formatów obiektów, które mogą zagwarantować sukces na coraz dojrzalszym rynku. Rok 2014 można określić czasem mniejszych miast i obiektów o skrojonej na lokalne potrzeby powierzchni. Obserwujemy też stałą tendencję deweloperów do podejmowania decyzji odnośnie do modernizacji i przebudowy obiektów istniejących na rynku o ugruntowanej pozycji wśród klientów – podsumowuje Radosław Knap, dyrektor w Polskiej Radzie Centrów Handlowych.

[email protected]