Lokaty są dla leniwych. Lepiej inwestować w mieszkania

Sławek Muturi | Z założycielem firmy Mzuri rozmawia Grażyna Błaszczak

Gdyby miał pan tzw. luźne 100 tys. zł, co by pan zrobił z taką kwotą? Bezpieczna, bezobsługowa lokata?

Nigdy w życiu. Nie lubię lokat bankowych z wielu względów. Niskie oprocentowanie – od siedmiu lat spada – w 2009 r. wynosiło ponad 10 proc., a dziś jest poniżej 2 proc. Do tego dochodzi świadomość spadającej wartości pieniądza w czasie. Przeczucie, że jest to rozwiązanie dla leniwych. Przekonanie, że lokata bankowa wcale nie jest inwestycją, bo to pożyczenie bankowi pieniędzy na niskie oprocentowanie.

Dlatego wolne 100 tys. zł zdecydowanie zainwestowałbym w kupno kolejnego mieszkania na wynajem. Kwota ta może być zbyt niska na kawalerkę w Warszawie, ale jest wystarczająca na mieszkanie na Śląsku, w Łodzi, w Radomiu lub w Częstochowie. Zresztą w tych miastach zwrot z najmu osiągnę wyższy niż w Warszawie.

A gdyby to było 300 tysięcy złotych?

Kupiłbym trzy–cztery kawalerki, po jednej w każdym z wyżej wymienionych miast, by rozproszyć ryzyko inwestycyjne. Oczywiście ta opcja jest trudna do zrealizowania, jeśli ktoś zamierza samodzielnie zajmować się najmem zakupionych mieszkań. Wtedy należałoby powierzyć mieszkania pod opiekę profesjonalistom.

Inną opcją byłoby zakupienie większego mieszkania, 60–70-metrowego w bloku z wielkiej płyty i wydzielenie w nim jak największej liczby pokoi po to, by wynajmować pomieszczenia. Jest to jeszcze niższy segment rynku niż kawalerki, ale dający wyższe zwroty. W tej opcji również warto rozważyć scedowanie zarządzania na profesjonalistów, co czyni i tę opcję bezobsługową.

A mając milion złotych z przeznaczeniem na nieruchomości? W co można zainwestować?

Dysponując milionem złotych oraz wysoką zdolnością kredytową, rozważyłbym zakup kamienicy, w której jest, powiedzmy, 20–30 mieszkań. Zakup takiej kamienicy w centrum Łodzi to wydatek właśnie rzędu miliona złotych wraz z kosztami transakcyjnymi, kosztami ekspertyz budowlanych, kosztami przygotowania dokumentacji architektonicznej, kosztami wyprowadzki lokatorów.

Mając w ręku pozwolenie na budowę – adaptacja strychu, podniesienie dachu itp. – poszedłbym do banku po kredyt. Po zakończeniu remontu otrzymywałbym o wiele wyższy zwrot z najmu, niż kupując pojedyncze mieszkania. Oczywiście ta opcja niesie ze sobą więcej ryzyk, ale zwrot jest wyższy.

Jak przeciętny inwestor może zyskać pewność, że będzie zarabiał na wybranej nieruchomości lepiej niż na lokacie?

Po pierwsze, musi dobrze kupić daną nieruchomość. Dobrze, czyli nie najładniejszą, najlepiej zlokalizowaną z prestiżowym adresem, największą. To są raczej kryteria do wyboru lokum do zamieszkania. Kiedy kupuje się na wynajem, „dobrze" znaczy tanio. Co najmniej 15–20 proc. taniej niż średnie ceny rynkowe dla podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji.

Po drugie, inwestor musi zakupione mieszkanie w miarę tanio wyremontować lub wykończyć. Z uwzględnieniem profilu docelowego najemcy. Wiele razy widziałem sytuacje, gdzie ktoś tak drogo wykończył mieszkanie – czereśniowe podłogi, białe skórzane meble – że później bał się wynająć, by najemcy nic nie zniszczyli.

Po trzecie, inwestor musi aktywnie mitygować największe swoje ryzyko. Nie jest nim – wbrew temu, co się w Polsce słyszy – najemca. Największym wrogiem właścicieli mieszkania na wynajem jest pustostan, a najemca jest partnerem biznesowym w zwalczaniu tego wroga. Jeśli inwestor jest zapracowany, nie ma czasu, to lepiej niech to mieszkanie odda pod opiekę profesjonalnej firmie. Prowizja wyniesie go o wiele taniej niż koszty związane z pustostanem – brak wpływów, konieczność ponoszenia opłat do administracji, abonamentu za media, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, odsetki kredytu bankowego i wiele innych.

Po czwarte, im większy portfel mieszkań na wynajem, tym wpływy z najmu są stabilniejsze.

Posłużę się przykładem. Można osiągnąć 10 tys. zł miesięcznego wpływu gotówki z najmu, wynajmując albo dom w warszawskim Konstancinie, albo siedem kawalerek w centrum Warszawy. Kiedy wynajmuje się dom, przez pięć lat może być spokój, ale gdy najemca się wyprowadzi, to znalezienie kolejnego może zająć kilkanaście miesięcy lub dłużej. Posiadając siedem kawalerek, inwestor przez prawie wszystkie 12 miesięcy w roku będzie się cieszył wpływami z najmu co najmniej sześciu z nich. To znacznie zwiększa poczucie stabilności i przewidywalności przychodów. Dodatkowo zakup siedmiu kawalerek będzie tańszy niż zakup jednej willi.

Inwestorzy w ostatnich miesiącach żyją jednak w przekonaniu, że zarabiane na wynajmie mieszkań będzie coraz trudniejsze i mniej opłacalne. Najpierw wystraszyli się Funduszu Mieszkań na Wynajem BGK, który kupuje bloki w większych miastach. Niedawno usłyszeli, że tanie mieszkania na wynajem dostarczy państwo i jeszcze z tzw. opcją dojścia do własności. I jak tu myśleć o inwestycji w dłuższej perspektywie?

Ludzie inwestują w najem od setek lat. W tym czasie pojawiło się wiele rządów różnych opcji politycznych, różne inicjatywy, a najem dalej – może poza okresem komunizmu w Polsce – kwitnie.

Obawy te wydają mi się przesadzone z jeszcze innej perspektywy. W Polsce mamy około 13 mln mieszkań, co daje około 350 mieszkań na 1000 mieszkańców. Średnia unijna wynosi ponad 500, a na Węgrzech – 430. Gdybyśmy mieli dojść do poziomu Węgier, to oznaczałoby, że w Polsce dalej brakuje nie 1–1,5 mln mieszkań, jak się często słyszy, ale 2,5 mln.

Powstanie 20 tys. mieszkań – tyle zakładał Fundusz BGK – czy nawet 100 tys. (nie słyszałem o założeniach liczbowych nowych pomysłów rządowych) nie zmieni dramatycznie rynku. To jednak ogromny rynek, na którym jest wystarczająco miejsca zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i inicjatyw państwowych czy też inwestorów instytucjonalnych z zagranicy.

Ile jest w Polsce mieszkań na wynajem należących do prywatnych właścicieli?

Nikt nie zna dokładnej liczby. Na podstawie danych z Ministerstwa Finansów, raportujących, ilu podatników rozlicza przychody z najmu, oszacowałem, że mamy w Polsce około 800 tys. mieszkań wynajmowanych przez Kowalskich i Nowaków. To zaledwie około 6 proc. całego zasobu mieszkań, co potwierdzają też szacunki Eurostatu.

Ile lokali jest wynajmowanych na czarno – bez umów, bez zgłaszania do urzędu skarbowego?

To jest oczywiście najtrudniej ocenić. W wyliczeniu liczby mieszkań na wynajem na rynku przyjąłem, że jest to 100 tys.

Czy jest kłopot z egzekwowaniem czynszu na wolnym rynku?

Oczywiście zdarzają się kłopoty, ale dużo rzadziej, niż to wynika z miejskich legend. Mzuri zarządza w tej chwili blisko 2000 mieszkań. Mamy ponad 1900 najemców. Gdy mija termin płatności za czynsz, to zwykle następnego dnia rano mamy około 120–150 brakujących wpłat. Kontaktujemy się z najemcami i wyjaśniamy przyczyny. Stopniowo, z każdym dniem, ta liczba spada i zwykle ostatnie 100 złotych od ostatniego najemcy wpływa około 20. dnia każdego miesiąca.

W miesiącu zdarza nam się też przekonywać od jednego do trzech spośród wszystkich naszych partnerów biznesowych – czyli najemców – że skoro stracili w sposób trwały płynność, to powinni się wyprowadzić. Robimy to w sposób kulturalny, empatyczny, starając się wyjaśnić, że utrata pracy to żadna tragedia. To smutna okoliczność, która każdemu z nas może się przytrafić, a której konsekwencje mogą być mniej dotkliwe, jeśli się szybko podejmie właściwe działania. Wyprowadzka z wynajmowanego mieszkania, by nie powiększać sobie niepotrzebnie zadłużenia, należy do takich słusznych, choć trudnych psychicznie decyzji.

CV

Sławek Muturi – pracował w firmach konsultingowych z tzw. z wielkiej czwórki. Kupuje mieszkania na wynajem od 1998 r. Dzięki nim w 2009 roku, w wieku 43 lat, przeszedł na emeryturę, by podróżować, uczyć się języków obcych. Założył firmę Mzuri.