Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Mieszkaniowa szklanka do połowy...

Trudno o szybkie przeceny rzędu 20 proc., to się nie zdarzyło nawet po kryzysie w 2008 r. Niemniej można się spodziewać zjawisk prowadzących do obniżania średniej ceny mieszkań w ofercie – ocenia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.

W czerwcu widzieliśmy lekki wzrost sprzedaży mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach – po trzech miesiącach spadków. Tłumaczyliście to głównie tym, że deweloperzy mocniej wzięli się za marketing, sprzedaż, promocje. W lipcu nie udało się utrzymać tego trendu, sprzedaż znów spadła poniżej 3 tys. – dlaczego?

Wstępny wynik majowy to prawie 3 tys. Na początku lipca raportowaliśmy wstępną sprzedaż w czerwcu na poziomie 3,2 tys. mieszkań, po korekcie wynikającej ze zwrotów lokali to niespełna 3,1 tys. Wzrost wobec maja z jednej strony cieszył, ale z drugiej sprzedaż w przeliczeniu na dni wypadła jednak gorzej od maja, kiedy mieliśmy długie weekendy. W lipcu było jeszcze gorzej: sprzedaż wyniosła średnio 111 mieszkań dziennie wobec 120–125 w czerwcu i ponad 130 w maju. Nie ma najmniejszych wątpliwości, że mamy spadek. A gdzie jest dno? W ostatnim czasie dołek mieliśmy w sierpniu 2022 r., sprzedano wówczas 1,97 tys. mieszkań, czyli 80 dziennie. Jest więc jeszcze kawałek od najgorszego wyniku.

Rzeczywiście deweloperzy od pewnego czasu, od maja, robią promocje, ale to było związane przede wszystkim z końcem okresu przejściowego nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej.

Z jednej strony 3 tys. to poziom, który martwi, bo o ile w sierpniu 2022 r. istotnym hamulcem był bufor, jaki KNF kazała stosować bankom przy badaniu zdolności kredytowej konsumentów, o tyle od wiosny 2023 r. ten warunek jest łagodniejszy: bufor został zmniejszony z 5 pkt proc. ponad stopę referencyjną do 2,5 pkt proc. Ale z drugiej strony stopy pozostają wysokie i może powinniśmy raczej powiedzieć, że 3 tys. to niezły wynik.

Czy część popytu wstrzymuje się z powodu niejasności wobec programu „Na start”? Na początku lipca minister rozwoju powiedział, że program mógłby wejść w życie najwcześniej z początkiem 2025 r.

W tej chwili tylko 10 proc. respondentów naszych ankiet wskazuje, że wstrzymuje się z decyzją o zakupie z powodu programu „Na start”. 20 proc. deklaruje, że może przyspieszyć decyzję o zakupie z powodu tego programu.

W proponowanym obecnie kształcie program jest mocno okrojony w porównaniu z „Bezpiecznym kredytem”, jeśli chodzi o grupę popytową, która mogłaby z niego skorzystać. W tej chwili mamy pół roku oczekiwania na program, którego docelowego kształtu nie znamy i nie wiemy, czy w ogóle wejdzie on w życie. Program jest elementem niepewności, która powstrzymuje ludzi przed dokonaniem transakcji.

Lipiec to także uspokojenie podaży, liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była mniejsza niż w czerwcu, niemniej wciąż znacznie większa od sprzedaży: 4,4 tys. Cała oferta to już ponad 51 tys. lokali, czyli bardzo dużo. Rok temu było to tylko 35 tys., więc było zrozumiałe, że rozgrzany „Bezpiecznym kredytem” popyt w zderzeniu z małą ofertą wywołał wzrost cen. Teraz jest odwrotnie: oferta jest duża, popyt słaby – a przecen nie widzimy. Dlaczego?

Nowa podaż wymyka się w ostatnim czasie takim prostym ocenom. Rok do roku oczywiście jest wzrost, ale patrząc na poszczególne miesiące, trudno powiedzieć, żeby regularnie rosła liczba mieszkań wprowadzanych do oferty. Niemniej faktycznie, mamy siódmy miesiąc z rzędu, kiedy liczba wprowadzonych mieszkań była większa niż sprzedanych, a wyłączając grudzień, który upłynął pod znakiem lekkiej przewagi sprzedaży, to będzie 11. miesiąc.

Wskaźnikiem, który najlepiej opisuje stan rynku, jest wskaźnik tempa wyprzedaży oferty (ile czasu zabrałaby deweloperom sprzedaż wszystkich lokali, gdyby przestali wprowadzać nowe projekty, a sprzedaż utrzymywała się na dotychczasowym poziomie – red.). Optymalny wskaźnik mówiący o równowadze rynku to cztery–sześć kwartałów. W Łodzi to aż dziewięć kwartałów z powodu mocnego wzrostu nowych wprowadzeń, w Katowicach i Poznaniu też poziom jest wysoki. W zasadzie tylko Warszawa i Trójmiasto to cztery–pięć kwartałów i oferta jest duża i wystarczająca, żeby klienci mogli dokonać wyboru.

Konsumenci pewnie chcieliby widzieć spadki cen rzędu 20 proc. w szybkim tempie, ale czegoś takiego nie widzieliśmy nigdy na polskim rynku. Nawet po kryzysie w 2008 r. mieliśmy korektę rozłożoną na lata.

Teraz największą korektę cen widzieliśmy w Poznaniu. Po prostu weszła tam do sprzedaży spora liczba mieszkań wyraźnie tańszych niż średnie pozostających w ofercie. Z drugiej strony sprzedawały się w lipcu mieszkania droższe od średniej. Te dwa zjawiska: dopływ lokali tańszych i wykup droższych, spowodowały spadek średniej ceny w ofercie – ale o tylko 1,3 proc., więc nie jest to korekta, jakiej ludzie by oczekiwali.

Myślę, że tego rodzaju zjawiska, jak w Poznaniu, będziemy widzieli w innych największych miastach w najbliższych miesiącach. Jest bardzo prawdopodobne, że deweloperzy będą wprowadzać do sprzedaży projekty, które nie będą droższe od mieszkań, które są w ofercie. Po stronie popytu są tymczasem głównie osoby, które stać na kredyt komercyjny i które mają oszczędności. Ta grupa niekoniecznie jest zainteresowana mieszkaniami najtańszymi. To ludzie, których stać, którzy bardzo często po prostu zmieniają lokum na większe, na lepiej zlokalizowane, albo kupują kolejne mieszkanie.

Zatem przy niskiej ogólnej sprzedaży możemy mieć do czynienia ze zjawiskiem absolutnie statystycznym – obniżaniem się średniej ceny mieszkań w ofercie wynikającym z zabierania z oferty mieszkań droższych przy napływie tańszych.

Zapytaliśmy dwa tygodnie temu w ankiecie o cel zakupu mieszkania. Z około 3 tys. osób 78 proc. wskazało, że kupuje po to, by zamieszkać. Pozostała grupa „inwestycyjna” miała do wyboru kilka odpowiedzi. Najwięcej respondentów wskazało, że kupuje dla rodziny: dzieci, rodziców itd. To bardzo aktywne grono. Deklarujących inwestowanie z myślą o najmie czy szybkiej odsprzedaży było bardzo niewielu.

Reasumując, na rynku mamy dziś grupę klientów przeciętnie bogatszą niż ta pół roku temu.