Certyfikacja podnosi wartość budynków

Po certyfikatach oceniających wpływ budynku na środowisko i na dobrostan użytkowników przyszedł czas na trzeci rodzaj, badający dostosowanie do wyzwań technologicznych.

Certyfikaty poświadczające, że budynek powstał i będzie funkcjonować z poszanowaniem środowiska, a także certyfikaty stawiające w centrum dobrostan użytkowników, to już standardy w świecie nieruchomości, głównie komercyjnych. Wraz z rozwojem technologii i przenikaniem wielu dziedzin do świata cyfrowego pojawiły się nowe wyzwania i nowe certyfikaty potwierdzające, że budynki zapewniają pod tym względem komfort i bezpieczeństwo. Tegoroczna nagroda Real Estate Impactor w kategorii imponujące projektowanie przypadła biurowcowi Vibe, który poza znaczkami BREEAM (środowiskowy) i WELL (dobrostan użytkowników) uzyskał technologiczne certyfikaty SmartScore i WiredScore – w tym roku ich ocena wskoczyła na najwyższy poziom platinum.

Dodajmy, że pierwszym budynkiem, który uzyskał SmartScore i WiredScore w Polsce, był The Bridge – również stawiany przez Ghelamco. Co dokładnie potwierdzają te pieczątki?

Na razie nisza

Jak zaznacza Renata Hartle, dyrektorka ds. rozwiązań technologicznych w Colliers, do niedawna brakowało w Europie jednolitego systemu, który pozwoliłby obiektywnie oceniać zaawansowanie technologiczne nieruchomości. Zmieniły to certyfikaty, które powstały w USA.

– SmartScore umożliwia ocenę inteligentnych systemów zarządzania budynkiem, poziomu bezpieczeństwa cyfrowych rozwiązań, elastyczność do wprowadzania zmian technologicznych – sam budynek starzeje się przecież znacznie wolniej niż zainstalowane w nim systemy, urządzenia czy aplikacje – mówi Hartle. – Twórcy certyfikatu położyli nacisk na szczegółowe raportowanie. Wytyczne certyfikacji zawierają m.in. możliwość śledzenia zużycia energii nie tylko w skali całego budynku, ale też w podziale na indywidualne kondygnacje czy źródła zużycia – ogrzewanie, chłodzenie, systemy niskoprądowe czy bezpośrednie zużycie najemców. Tym ogromem danych powinno zarządzać inteligentne oprogramowanie, sugerujące albo w trybie autonomicznym wprowadzające zmiany: obniżenie temperatury w określonej części biura, wcześniejsze wyłączenie oświetlenia w przestrzeniach wspólnych i inne. Pandemia brutalnie odsłoniła bezużyteczność niektórych przyzwyczajeń, wszyscy widzieliśmy rozświetlone okna pustych budynków, a więc marnotrawienie energii. Dzięki wykorzystaniu SmartScore do projektowania systemów można temu zapobiec i być elastycznym na kolejne zmiany w przyszłości – wyjaśnia.

WiredScore jest certyfikatem oceniającym łączność cyfrową w budynku, czyli pomaga technicznie przygotować nieruchomość do potrzeb najemców związanych z sygnałem GSM czy bezproblemowym dostępem do rzetelnych łącz internetowych.

– Ułatwia także planowanie modyfikacji czekających budynek za kilka i kilkanaście lat, wskazując, ile miejsca trzeba zostawić na przyszłe okablowanie, jakie odległości zachować pomiędzy szachtami teletechnicznymi czy jakie wymiary powinno mieć pomieszczenie pod dodatkowy generator prądu. To między innymi gotowa baza wiedzy ułatwiająca projektowanie i modernizację obiektu. Standard obejmuje też systemy oceny, pozwala wymiernie określić stopień dostosowania do potrzeb współczesnych użytkowników i elastyczność funkcji. W ciągu zaledwie kilku lat WiredScore przyjął się w Europie: najpierw w Wielkiej Brytanii, gdzie władze Londynu uznały go za oficjalny miejski system ratingowy. Następnie we Francji, Irlandii, Niemczech, a od 2022 r. również w Polsce – mówi Hartle.

Piotr Nowak, associate director w dziale project management & building consultancy w CBRE, dodaje, że proces certyfikacji WiredScore obejmuje audyt systemów zastosowanych w budynku, precertyfikację, rekomendacje ekspertów dotyczące możliwych ulepszeń, ocenę budynku według klasyfikacji oraz promowanie poziomu certyfikacji na rynku. – System oceny składa się z kryteriów opracowanych na podstawie wniosków z ponad 75 mln mkw. nieruchomości posiadających już certyfikat WiredScore. Opiera się głównie na analizie systemów budynkowych pod kątem odporności na awarie oraz elastyczności w dostosowaniu do nowych technologii. Ocenia też komfort najemców pod kątem łączności cyfrowej i dostępności sieci komórkowej – wylicza Nowak. – SmartScore jest światowym standardem dla inteligentnych budynków. Wspiera właścicieli oraz deweloperów w tworzeniu i promowaniu inteligentnych budynków, które zapewniają komfort użytkownikom, zwiększają efektywność, spełniają wysokie standardy zrównoważonego rozwoju i są odporne na stale zmieniające się warunki rynkowe – dodaje.

– WiredScore sprawdza przede wszystkim infrastrukturę obiektu, zarówno w odniesieniu do sieci komórkowej, jak i internetu – fundamentów w dzisiejszym, ciągle rozwijającym się technologicznie świecie. Ulepszenia proponowane przez tę certyfikację nie tylko ułatwiają użytkowanie i pracę, ale także zapewniają bezpieczeństwo i pozwalają zmniejszyć kosztowne konsekwencje awarii IT – mówi Daniel Hojniak, kierownik zespołu w Sweco, firmie pomagającej w uzyskiwaniu certyfikatów. – SmartScore to metoda oceny inteligentnych budynków. Certyfikat identyfikuje najlepsze obiekty w swojej klasie, w których zastosowano technologie mające pozytywny wpływ na doświadczenia użytkowników, ułatwiające zarządzanie budynkiem, zwiększające bezpieczeństwo oraz optymalizujące działanie kluczowych systemów. Wyróżnia inwestycje, które spełniają wysokie standardy zrównoważonego rozwoju i są w pełni gotowe na przyszłość – dodaje.

Lepsze parametry

– W Polsce, zgodnie z bazą budynków na stronie organizacji WiredScore, o certyfikaty stara się lub już je otrzymało ponad 50 obiektów. Są to zarówno nowe, jak i istniejące biurowce, choć istnieje również możliwość certyfikowania budynków mieszkalnych. Zapewne w najbliższym czasie usłyszymy o pierwszych takich inwestycjach – mówi Daniel Hojniak. – Co dość przewidywalne, najwięcej obiektów, które zdecydowały się na WiredScore lub SmartScore, znajduje się w Warszawie, na kolejnych miejscach znajdują się Kraków, Wrocław i pozostałe duże metropolie.

CBRE szacuje liczbę budynków certyfikowanych lub w trakcie pozyskiwania pieczątki na 80.

Posiadanie certyfikatów może być przewagą konkurencyjną, szczególnie w dzisiejszym, niełatwym dla właścicieli biurowców otoczeniu. Z badań przeprowadzonych przez WiredScore i CBRE wynika, że certyfikowane budynki są wyceniane średnio o prawie 7 proc. wyżej niż te o podobnym standardzie i lokalizacji, ale bez znaczka. Czynsze w certyfikowanych budynkach są średnio prawie o 6 proc. wyższe. Wskaźnik obłożenia jest również średnio prawie o 5 proc. lepszy, a wskaźnik rezygnacji – o 2,5 proc. niższy.